Rezidenční nemovitosti stále patří mezi nejjistější investice

Fond Českého Bydlení je prvním investičním fondem na českém trhu nabízející investorům možnost investic do nájemního bydlení. Průběžně analyzuje letošní vývoj v souvislosti s šířením koronaviru, a z něho plynoucím zpomalením ekonomiky, a predikuje rezidenční nemovitosti jako jednu z nejjistějších investic i v tomto období.

Ceny nemovitostí

Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého Bydlení dodává k cenám nemovitostí: „Nečekáme dramatické poklesy cen nemovitostí, ale věříme, že příležitost výhodně investovat ještě přijde. Nemovitosti nejsou akcie, které reagují na vývoj trhu v řádu minut. S výjimkou specifických situací vesměs spojených s krátkodobými pronájmy, kde se provozovatelé narychlo snaží najít nové nájemníky i pod cenou, a někteří z nich zkouší byty prodat, se jakékoliv nové trendy začnou projevovat minimálně v řádu měsíců. Za poslední krize např. ceny nemovitostí reagovaly poklesem velmi pomalým a rozloženým do několika let. Velmi málo nemovitostí je kupováno čistě na přeprodej, tj. řada vlastníků – než, aby prodávala za nižší ceny - si nemovitosti jednoduše nechá, bude je pronajímat, a prodá v budoucnu za lepší ceny.“

„Vývoj určitě bude mít tendenci korigovat extrémy trhu, v Praze se např. vytratí prvek koupě bytů na krátkodobé pronájmy (ale i ten se týkal jen některých částí Prahy), některé další regionální bubliny splasknou. U standardních nemovitostí v regionech ČR, na které se specializujeme, nicméně očekáváme spíše stagnaci cen než jejich pokles. Minimálně po zbytek roku se výrazně sníží aktivita na trhu, tedy platí, že kdo bude nucen prodávat rychle, bude nucen akceptovat nižší cenu. Takových případů však bude relativně málo. Podstatný vliv na oživení nyní paralyzovaného trhu bude mít zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Zrušení má potenciál zvýšit aktivitu na trhu,“ uzavírá k cenám Jakub Kořínek.

Návrh zákona o zrušení daně z nabytí nemovitostí a prodloužení časového testu u prodeje nemovitostí

„Méně diskutovaným aspektem zrušení daně z nabytí je prodloužení časového testu pro příjmy z prodeje nemovitých věcí z 5 na 15 let pro nemovitosti koupené po 1. lednu 2021. V letošním roce jde nicméně kupovat nemovitosti ještě v původním režimu. Prodloužení testu až od 1. ledna 2021 tak má potenciál motivovat investory k nákupům nemovitostí ještě v letošním roce a výrazně přispět k oživení aktivity na realitním trhu,“ říká David Fogad, manažer Fondu Českého Bydlení.

Ekonomická krize

Jakub Kořínek dále hodnotí současnou situaci takto: „Obecně lze očekávat, že v oblasti realitních investic zasáhne snížení ekonomického růstu primárně komerční a kancelářský segment, nemovitosti napojené na cestovní ruch (včetně krátkodobých pronájmů) a rozestavěné developerské projekty. Oproti tomu bude portfolio již pronajatých bytových domů dodávat stabilní výnos i za dané situace, nakolik potřeba bydlení je trvalá, a především v regionech málo závislá na hospodářském cyklu. Naopak, snížení ekonomického růstu a všeobecně méně optimistický sentiment na trhu spíše povede obyvatele k odložení investice do vlastního bydlení a hledání nájmu.

„Jakkoliv příchod koronaviru jsme předpovědět nedokázali, příchod možné krize jsme očekávali již delší dobu a naše investice realizovali tak, aby byly vůči krizi relativně rezistentní. Konkrétně jsme kupovali nemovitosti s dlouhodobými nájemníky a v ekonomicky diverzifikovaných oblastech, nájmy jsme netlačili k tržním maximům, aby nájemníci neměli potřebu hledat levnější nájem jinde, vyhýbali se oblastem, kde docházelo k nezdravému růstu cen daných např. spekulativní poptávkou. Rovněž procento bankovního financování jsme udržovali na nízké úrovni. Dopady současného stavu tak zatím prakticky nezaznamenáváme. Příležitost pak vidíme především v tom, že nadcházející vývoj povede k normalizaci cenových očekávání prodávajících činžovních domů, kde prostředí trvale rostoucích cen nemovitostí vytvářelo nereálnou cenovou představu a řada projednávaných transakcí se z toho důvodu nakonec neuskutečnila,“ komentuje přístup Fondu Jakub Kořínek.

Odložení plateb nájmů

Co se týká současných opatření k odložení plateb nájmů Jakub Kořínek říká: „Podle občanského zákoníku jde dát okamžitou výpověď pouze nájemníkovi, který dluží více než tři nájmy. Vlna výpovědí pro jednorázové prodlení s nájmem pro nájemníky postižené vládními opatřeními tedy nehrozí ani při současné právní úpravě, výrazně bych se zde obával snahy nájemníků ustanovení zneužívat, a to prvořadě ze strany osob, k jejichž ochraně zákon není ani určen. Problém totiž není nutně s určitým posečkáním s platbou nájmu, jako spíš s následnou vymahatelností takových dluhů. Hrozí tak riziko prohlubování dluhové a exekuční pasti. Bylo by jistě výrazně šťastnější ponechat řešení spíše na dohodě stran a kritické případy řešit např. formou poskytnutí již existujících typů sociální podpory (např. příspěvku na bydlení), spíše než přenášet zátěž z jedné skupiny na druhou, problém se tím neřeší.“

Vývoj nájmů

„V otázce zákazu zvyšovat nájemné po dobu nouzového stavu se z čistě praktického pohledu jedná o řešení problému, který neexistuje - současná situace na trhu podmínky pro zvyšování nájemného nevytváří, ta iniciativa je tak trochu nadbytečná, trh již možný problém vyřešil. Nájmy jsme aktuálně zvyšovat nezamýšleli ani my, ani drtivá většina ostatních pronajímatelů, čili v praktické rovině problémy nyní nepůsobí. Jednostranné zvyšování nájmu je již podle stávající úpravy v občanském zákoníku dost obtížné a rozhodně neumožňuje libovolnou svévoli pronajímatele. Mohou nicméně určitě nastat případy, kde tato norma pronajímatele zásadněji poškodí - např. v případě, že zvýšení nájmu reflektovalo nedávno provedené investice pronajímatele do vylepšení bytu apod.,“ říká Jakub Kořínek.

Co se týká dosavadních dat o nájmech bytů, tak ukazují, že nájmy byly doposud obecně málo elastické směrem dolů, v zásadě v historii České republiky nebylo na meziroční bázi zaznamenáno období poklesu nájmu bytů, což rozhodně nelze říci o komerčních nemovitostech: