Zajistit si aktuální nízké sazby lze dopředným refinancováním nebo hypotékou bez nemovitosti. Jaká jsou úskalí?

Úrokové sazby i nadále potvrzují trend mírného, ale setrvalého růstu. V červnu je zvýšily prakticky všechny banky a v červenci zvyšování pokračuje. Vyplatí se „rezervovat“ si aktuální sazby dopředným refinancováním? Obdobně funguje i schválení hypotéky bez nemovitosti, které je ale primárně určeno pro rychlé financování atraktivní nemovitosti. I to může dávat v aktuální situaci, kdy na trhu panuje silný převis poptávky nad nabídkou, smysl. Má to však svá rizika.

Objem nových hypotečních úvěrů i refinancování dosahuje rekordních úrovní. Lidé jsou nuceni jít do stále vyšších hypoték kvůli rostoucí ceně nemovitostí. Např. podle analýzy společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou, rostly ceny bytů ve velkých českých městech ve druhém čtvrtletí meziročně o desítky procent. „Nabídka nemovitostí je dlouhodobě velmi malá, což vytváří tlak na další růst jejich cen, a zatím nic nenasvědčuje tomu, že by se měl trend rostoucích cen nemovitostí změnit,“ říká Jan Boruta, jednatel FérMakléři.cz.

Jak uvedl Vladimír Staňura, poradce České bankovní asociace pro oblast financování bydlení, kromě rostoucích cen nemovitostí je příčinou nárůstu objemu nových hypoték také snaha zafixovat si na poslední chvíli ještě stále nízkou úrokovou sazbu. Stejně tak velký zájem o refinancování je motivován snahou mít levnější hypotéku a nižší měsíční splátky. To může řadu lidí vést k hledání lepších nabídek. Díky tzv. dopřednému refinancování je navíc možné „rezervovat“ si aktuální sazbu i další parametry a čerpat úvěr typicky do 12 měsíců, někdy až do 24 měsíců.

Zavázat se k něčemu rok nebo dva dopředu se vyplatit může a nemusí. „Dá se čekat, že sazby vzrostou, čemuž lze čelit zafixováním sazby již nyní. Ale banka současně musí zajistit finanční zdroje, protože nemůže nést riziko, že je v budoucnu bude muset zajistit dráž a v důsledku prodělá. Nová fixace tak zpravidla začíná běžet ihned, a pokud je např. pětiletá, přičemž refinancování proběhne až za dva roky, znamená to, že ve výsledku zůstanou klientovi jen tři roky a je další konec fixace,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Podle něj mohou lidé za dva roky navíc dospět i k různým životním změnám, např. že by se přestěhovali do většího. Přitom se ale budou muset vypořádat se závazkem refinancovat původní hypotéku, což může situaci spíše komplikovat.

Pro „pojistku“ aktuálních nízkých sazeb na budoucí nákup nemovitosti existují i hypotéky bez vybrané nemovitosti. Jejich hlavním účelem ale není si rezervovat aktuální výhodné sazby na trhu, kde se očekává jejich růst, ale spíše schopnost rychlé reakce. „Z nemovitostí se v poslední době stalo v podstatě nedostatkové zboží. V některých městech poklesla v určitém období nabídka bytů i více než o pětinu. Pokud tedy najdete vhodnou nemovitost ke koupi, může vám rychlé zajištění jejího financování usnadnit situaci v konkurenci ostatních zájemců, kteří hodlají úvěr teprve vyřizovat,“ domnívá se Jan Boruta.

Má to ale svá úskalí. Jednak žádost něco stojí, zaplatíte však také při nenačerpání úvěru. „Někde se s oběma poplatky vejdete do 15 tisíc korun, což se dá akceptovat. Jiná banka si však účtuje 5 % z nečerpané částky, což mohou být v praxi statisíce,“ upozorňuje David Eim. „Už samotná situace na trhu vyvíjí na kupujícího vysoký tlak. Pokud k tomu přidáme, že čas běží a je nutné čerpat, protože jinak to bude stát peníze, nemluvě o dalším novém vyřizování hypotéky, je to opět stresující faktor a může ovlivnit schopnost klienta dělat racionální rozhodnutí. Dalším rizikem je, že klient zjistí, že se schváleným úvěrovým rámcem nedosáhne na bydlení dle svých představ,“ dodává David Eim.