Pozor na skryté vady nemovitosti! Mohou proměnit vysněné bydlení v noční můru...

Nezřídka se stane, že rodina vynaloží všechny své úspory na vysněné bydlení, aby později zjistila, že nemovitost obsahuje řadu skrytých vad. Dá se tomu nějak předejít a jak se může nový majitel bránit?

Vybrat si správné bydlení je ještě složitější úkol, než pořizovat auto. A stejně jako v případě volby dopravního prostředku, i u nemovitosti je třeba dávat si pozor na skryté vady. Platí to především v případě starších domů. Existuje řada závad, které jsou velmi časté a laik je nedokáže rozpoznat. Opravy pak  mohou vyjít i na stovky tisíc korun,“ popisuje Luděk Lošťák ze společnosti Comfort Space.

Podle zkušeností specialistů jsou nejčastějšími závadami:

Novostavby či budovy po rekonstrukci:
1. vlhké konstrukce obvodového zdiva a vzlínání vody do zdí vlivem     
    špatné hydroizolace
2. špatně zateplené šikminy střech, tepelné mosty a srážení vody
    v minerální vatě
3. statické závady na konstrukcích, praskliny na zdech a stropech
4. tvorba plísní v objektech vlivem špatného nadimenzování
    zateplovacích systémů.

Starší budovy:
1. nezateplené konstrukce budov, které navíc znamenají vysokou míru  
    tepelné ztráty objektu
2. statické problémy konstrukcí střech a nosných částí konstrukcí
3. staré kotle bez pravidelné kontroly a komíny bez revizí

Ještě do nedávna bylo jediným řešením zaplatit si technický audit nemovitosti, což ale většina kupujících nevyužívala. Jedním z hlavních důvodů je cena podobného auditu, která se u běžného domu pohybuje okolo 10 až 13 tisíc korun. Pro mnoho kupujících tak šlo o další výraznou investici. Od letošního roku se však situace změnila. Technickou inspekci totiž dokáží z velké části nahradit energetické průkazy. „Během vystavení energetického průkazu je nutné budovu nejen patřičně zaměřit, ale i zkontrolovat její technický stav. Veškeré parametry se pak projeví ve výsledném hodnocení budovy,“ vysvětluje Lošťák.

V průkazu je ale nutné se zorientovat. Lze z něj zjistit především celkový stav nemovitosti z hlediska konstrukcí, případných závad nebo například zateplení. Současně jsou některé společnosti při technickém posouzení nemovitosti schopny provést i kontrolu statických závad, akustiky nebo vlhkosti jednotlivých konstrukcí. „Během jediného měření dokážeme zkontrolovat mnohem více údajů, než vyžaduje energetický průkaz. Kupující i prodávající tak dostanou jasnou představu o stavu nemovitosti a vyhnou se případným nepříjemnostem. Vše probíhá při jediné návštěvě technického inspektora a majitel tak šetří čas i peníze,“ dodává Lošťák. Nespornou výhodou oproti  auditu nemovitosti je přirozeně výrazně nižší cena. Energetický průkaz je totiž stejně povinnou součástí prodeje nemovitosti. V případě, kdy majitel bude chtít průkaz rozšířit a zajistit si navíc ještě technickou kontrolu, zaplatí navíc maximálně jeden až dva tisíce.

Skryté závady pohledem zákona
Prodávající odpovídá za vady na domě či bytu pouze po dobu záruční lhůty, kterou si sjednal s kupujícím. Pokud si strany žádnou záruční dobu nedohodly, odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti. Dnes může kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze 6 měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud v této lhůtě nereklamuje, jeho právo zaniká a už se ho nemůže soudně domáhat. Nový občanský zákoník přináší významnou změnu k lepšímu pro kupujícího. „Lhůtu, po kterou může vady reklamovat, prodlužuje na celých 5 let od nabytí nemovitosti,“ říká Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

Existenci takzvaných skrytých závad je však většinou poměrně obtížné prokázat u soudu, proto musí kupující vždy dbát na velmi důkladnou prohlídku domu či bytu, který chce koupit. „Pokud vadu objeví až po převzetí nemovitosti, musí ji řádně zdokumentovat, nafotit, popř. nechat písemně zaznamenat nestranným odborníkem. Ten ji navíc dokáže finančně ohodnotit pro následný požadavek na slevu z ceny,“ vysvětluje Michal Ševčík. Vadu je pak nutné prokazatelně písemně oznámit prodávajícímu (osobní doručení oproti podpisu, zaslání doporučeného dopisu s dodejkou). Klíčové pro kupujícího je doložit, že vady prodávajícímu oznámil.