Trh průmyslových nemovitostí se odrazil ode dna, neobsazenost roste a nájmy mírně klesají

Trh průmyslových nemovitostí v ČR se ve 2. čtvrtletí roku 2024 odrazil ode dna. Realizovaná poptávka, která v prvním kvartále klesla na nejnižší hodnoty za posledních 13 let, vykázala v tomto období výrazný nárůst. Rychlost dodávání nových prostor na trh byla ovšem ve srovnání s 1. čtvrtletím pomalejší. Na trh přibylo pouze 117 500 m² nových prostor, celkový objem industriálních ploch k pronájmu na trhu tím ale překročil hranici 12 milionů m². Vyplývá to z pravidelného kvartálního trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Dobrá zpráva pro investory: neobsazenost stoupá

„Malý objem nových prostor dodaných během uplynulého kvartálu by měl do konce roku výrazně vzrůst. Dle dostupných údajů by mělo přijít na trh celkem 658 200 m². Největší stavební aktivita je momentálně v Karlovarském kraji, kde se nachází plných 36 % všech prostor ve výstavbě, dále v Moravsko-slezském kraji a v Praze a Středočeském kraji,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, a dodává: „Pro investory je bezpochyby dobrá zpráva to, že po třech letech extrémně nízké míry neobsazenosti a velmi omezeného množství dostupných prostor na trhu se v uplynulém kvartálu zvýšila míra neobsazenosti o 88 bazických bodů na 2,92 % a očekává se její další růst.“

Navíc, údaj 2,92 % nezahrnuje prostory k podnájmu (cca 2 %) a projekty, které jsou zakonzervované těsně před dokončením výstavby a čekají na své nájemce (cca 3 %). Skutečná míra neobsazenosti tedy koreluje s trendem pozorovaným ve střední Evropě a blíží se oficiálním číslům ze sousedních trhů, 8 až 8,5 % v Polsku a Maďarsku a 5 % na Slovensku.

„Zatímco v minulých letech se míra neobsazenosti zvyšovala zejména díky dokončení nových projektů, současný nárůst ovlivňuje i množství uvolněných prostor v již stojících projektech,“ doplňuje Josef Stanko. Dle Miroslava Kotka, vedoucího oddělení průmyslových nemovitostí ve společnosti Colliers, je to dáno tím, že zákazníci mají kvůli utlumené tržní poptávce menší potřebu skladovacích prostor. „Na trh navíc nepřichází noví zákazníci zvenčí, a to nejen z důvodu obecného celoevropského útlumu ekonomiky, ale i kvůli konkurenci prostor z okolních států, které netrpí vysokými náklady na nájemné a energie, nedostupností pracovní síly či slabých pobídek. V neposlední řadě pak k zásadním problémům patří i extrémně dlouhé povolovací procesy, nedokončená dopravní infrastruktura a omezená nabídka pozemků,“ vypočítává Miroslav Kotek.

Růst poptávky ovlivněn několika velkými transakcemi

V porovnání s 1. čtvrtletím letošního roku došlo ve 2. čtvrtletí ke zvýšení hrubé realizované poptávky. Ta činila celkem 462 900 m², z čehož 75 % tvořila čistá realizovaná poptávka (311 800 m²). „Na zjištění, zda se trh vrací k dlouhodobému průměru realizované poptávky si musíme ještě počkat, výrazný nárůst ve 2. kvartále totiž ovlivnilo několik velkých transakcí,“ komentuje Josef Stanko. Za první pololetí 2024 činila hrubá realizovaná poptávka celkem 622 000 m², což představuje 33% meziroční pokles. Na trhu dále převládají předpronájmy a většina dostupných prostor se nachází v projektech ve výstavbě. Renegociace tvořily z celkové realizované poptávky 34 %.

Prime rent klesá

Podle údajů Industrial Research Fóra se nominální nájemné v nejžádanějších lokalitách České republiky snížilo zhruba o 5 % na 7,00 až 7,50 eur/m²/měsíc. Tento pokles reflektuje současnou situaci na trhu, kde nabídka konečně překonává poptávku a na některých dílčích trzích registrujeme posun v tržní dynamice, z nějž těží nájemci. Změny na trhu jsou pomalé, ale lze je vypozorovat například z rostoucího množství pobídek nabízených potenciálním nájemcům. Ti jsou také v současnosti v silnější pozici a mohou si vyjednat nižší nájemné než v předchozích turbulentních letech s velmi omezenou dostupností prostor.