Jak se provádí odhad ceny nemovitosti?

Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?

„Odhad neboli ocenění nemovitosti je dokument, který vypracovává odborný znalec. Odhad nemovitosti může být vyžadován v mnoha životních situacích. Při vyřizování hypotéky potřebuje znát banka zástavní hodnotu nemovitosti, pojišťovnu při sjednávání pojištění nemovitosti zajímá reprodukční hodnota nemovitosti a při interakci se státními úřady může být vyžadována administrativní hodnota dle cenových předpisů,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz

V současné době existují dvě varianty odhadu ceny nemovitosti. První možností je, že odhadce nemovitost osobně navštíví, objekt změří a zdokumentuje. Druhou je pak odhad nemovitosti online. V tomto případě odhadce nedojede osobně, ale odhad udělá na základě dodaných podkladů a popisu nemovitosti.

Z čeho odhad nemovitosti vychází?

Metod odhadu je hned několik, nejčastější je takzvaná porovnávací metoda, která spočívá v tom, že odhadce srovná vypočítanou cenu nemovitosti s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. V současné době řada realitních makléřů a agentur a také několik bank nabízí odhad nemovitosti zdarma.

Hodnotu nemovitosti ovlivňuje několik faktorů:

Lokalita:

Lokalita má na odhad ceny nemovitosti zásadní vliv. Byt k rekonstrukci o dispozici 2+kk v centru Prahy může mít i několikanásobně vyšší hodnotu než obdobný byt na malé vesnici. Cenu nemovitosti ovlivňuje nejen samotná lokalita, ale také občanská a dopravní vybavenost dané lokality. Nejvyšší hodnotu mívají pochopitelně novostavby následované nemovitostmi po rekonstrukci.

Velikost a rozloha nemovitosti:

Obecně je možné říci, že čím větší nemovitost je, tím vyšší má hodnotu. Je však třeba dodat, že to nemusí platit ve všech případech. Na cenu má vliv nejen rozloha samotné nemovitosti, ale také pozemku, případně balkonu, přístřešku apod.

Stav nemovitosti

Nejvyšší hodnotu mívají pochopitelně novostavby následované nemovitostmi po rekonstrukci. Cenu samozřejmě snižuje, když nemovitost vyžaduje rekonstrukci. Cenu dokáže navýšit vybavení nemovitosti, dobrý stav oken nebo střechy a také atraktivní vzhled nemovitosti.

Typ nemovitosti

Zajímá vás, jak se odhad ceny nemovitosti liší podle pro různé typy nemovitostí, například byty, rodinné domy a komerční objekty? Odborníci pravidelně zveřejňují průměrné ceny za metr čtvereční, jak u bytů, tak i u domů. Metr čtvereční komerčního objektu je zpravidla levnější než metr čtvereční bytu nebo domu. I když by se mohlo zdát, že musí být metr čtvereční domu dražší než metr čtvereční bytu, ne vždy tak tomu je. V některých lokalitách mohou být dražší domy než byty a v jiných tomu může být naopak.

Odhad ceny nemovitosti pro hypotéku

„Pro banku je odhad nemovitosti velmi důležitým dokumentem, jež má zásadní vliv na to, zda banka schválí vaši žádost o hypotéku, případně za jakých podmínek hypotéku získáte. Hypoteční úvěr totiž musí být vždy zajištěný nemovitostí. V případě bankovního odhadu nemovitosti nemůžete oslovit libovolného odhadce, ale pouze takového, se kterým daná banka spolupracuje. Zástavní hodnota nemovitosti se nemusí shodovat s kupní cenou, vyplatí se proto počítat s rezervou,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Proč je důležitý odhad i při koupi nemovitosti?

Pokud plánujete koupi nemovitosti na hypotéku, banka po vás bude odhad nemovitosti vyžadovat. Nicméně není na škodu si nechat odhad vypracovat i v případě, že budete nemovitost financovat z vlastních zdrojů. Díky odhadu totiž zjistíte, jestli nemovitost není nadhodnocená a jestli se raději nepoohlédnout po jiné. S jakými poplatky v případě koupě nemovitosti počítat? Přečtěte si náš článek Koupě nemovitosti: Na které poplatky se připravit.

Odhad ceny nemovitosti v případě refinancování hypotéky

Odhad ceny nemovitosti je nedílnou součástí nejen žádosti o hypotéku, ale mnohdy ho banky vyžadují i při refinancování hypotéky. Banky si obvykle vystačí s původním posudkem, a to i v případě, že už je několik let starý. Nicméně se v řadě případů vyplatí nechat si vypracovat nový posudek. Proč? Pokud bude nový posudek vyšší než předchozí, zástava bude mít pro banku vyšší hodnotu, čímž dosáhnete na lepší podmínky.