Je výhodnější stavební spoření nebo hypotéka ?

Vladimír Urbánek, 19.11.2004

Financování nemovitosti je největší investicí v životě. A je zřejmé, že ne každý si může dovolit takové výdaje jen z vlastní kapsy. Většina z nás použije na financování svého bydlení z větší či menší části úvěr. Půjčit si peníze na 10 – 25 let je však záležitost, kterou je třeba si důkladně promyslet.

Zájem o výstavbu nových bytů v České republice je nebývalý. Stavební ﬁrmy dostaly za první čtvrtletí tohoto roku přesně o 99,6 % více zakázek výstavby než za stejné období před rokem. Za nebývalým zájmem o nové nemovitosti stojí stále příznivá situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření.
Stavební spoření se k ﬁnancování bytových potřeb všeobecně využívá mnohem častěji než hypoteční úvěry. V uplynulých letech se jednalo převážně o nižší úvěry za účelem modernizace či rekonstrukce. Hypotéky se naopak používají na větší investice. V současné době se průměrná výše hypotéky poskytované fyzickým osobám pohybuje okolo 1,1 až 1,2 mil. Kč. Také proto jsou hypotéky obecně považovány za produkt spíše pro majetnější zájemce o úvěrové ﬁnancování, zatímco stavební spoření je dostupné širší veřejnosti.
Před časem však stavební spořitelny přišly s nabídkou překlenovacích úvěrů s nulovou akontací, o které je možné požádat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření. Na účtu stavebního spoření v té době nemusí být naspořeno ještě vůbec nic. Tento typ překlenovacího úvěru slouží jako další produkt na pořízení nemovitosti – alternativa k hypotékám. Původní minimální výše bezakontačních překlenovacích úvěrů byly u některých spořitelen nastaveny až na 500 000 Kč. Tyto hranice však byly postupně sníženy, aby se úvěry staly dostupnějšími pro více zájemců. Jednou z posledních zajímavých novinek mezi úvěry s nulovou akontací je úvěr HORIZONT od Raiffeisen stavební spořitelny, který je možné čerpat již od 100 000 Kč. Pojďme si blíže popsat tento úvěr a porovnat jej s hypotečním úvěrem.

Žádné vlastní prostředky
Za předpokladu, že je odhad nemovitosti dostatečný, nejsou u úvěru HORIZONT potřeba žádné vlastní prostředky. Ty mohou sloužit jako pohotovostní rezerva, či mohou být postupně vkládány na stavební spoření, výhodně zhodnocovány a mohou tak výrazně zkrátit dobu do přidělení cílové částky.
Hypoteční úvěr poskytnutý na sto procent investičního záměru není zatím u všech hypotečních bank samozřejmostí. A pokud banka sto procent potřebných peněz poskytne, je zpravidla tato varianta vykoupena vyšší úrokovou sazbou.

Roční úroková sazba
Po dobu překlenovacího úvěru HORIZONT je roční úroková sazba 5,4 % a následně po přidělení cílové částky je úvěr ze stavebního spoření úročen roční sazbou 4,9 % až do úplného splacení tohoto úvěru. Pevná výše úroků a tím i pevná splátka je hlavní předností stavebního spoření a je důležitou vlastností pro dlouhodobé plánování osobních ﬁnancí. Vážený průměr úrokových sazeb u skutečně poskytnutých hypotečních úvěrů se pohyboval od začátku roku kolem 5,2 % ročně. Přesto, že úrokové sazby hypoték garantované na desetileté období se pohybují ještě výše, pro naše porovnání budeme kalkulovat s touto sazbou.

Co když se úroky změní?
Pokud úroky v budoucnu porostou, klient Raiffeisen stavební spořitelny ocení neměnnost úrokové sazby, která je pevně daná po celou dobu splácení.
A pokud úroky v budoucnu ještě výrazněji klesnou? Tuto situaci na našem ﬁnančním trhu sice nepředpokládáme, ale i tak je zde řešení. Klient má možnost svůj úvěr od stavební spořitelny reﬁnancovat levnějším úvěrem nabízeným v tu dobu na ﬁnančním trhu.
A navíc má klient opět výhodu na své straně, neboť může u Raiffeisen stavební spořitelny splatit úvěr nebo jeho část kdykoliv, a to bez jakýchkoliv sankcí.

Předčasné splacení
U stavebního spoření ve fázi překlenovacího úvěru může i na první pohled bezvýznamná částka výrazně zkrátit dobu přidělení, a tím ušetřit nemalé peníze na úrocích. Pokud klient v našem příkladě vloží v třetím roce mimořádný vklad 50 000 Kč, doba do přidělení se zkrátí o 15 měsíců a na úrocích zaplatí o 67 500 Kč méně. Po přidělení lze stavební úvěr umořit kdykoliv částečně nebo celý, a to opět bez jakýchkoliv sankcí.
Hypoteční úvěr lze umořit bez sankce pouze ke dni skončení ﬁxace úrokové sazby. Mimo toto období se sankce obvykle pohybuje okolo 10 % z umořené částky.

Porovnání měsíčního zatížení
Nevýhodou stavebního spoření je v počátečních letech (po dobu překlenovacího úvěru) vyšší splátka, která obsahuje i pravidelné dospořování. Díky dospořování klient získává úroky z vkladů a státní podporu ve fázi překlenovacího úvěru. Po přidělení (naspoření 40 % a splnění dalších podmínek) splátka klesne níž než splátka hypotéky. Nedoceněnou vlastností pro plánování rodinných ﬁnancí je jistota, že již před poskytnutím úvěru víte, kolik budete po celou dobu splácet. Tuto jistotu se vyplatí mít, neboť příjmy se v budoucnu mohou měnit nejen směrem nahoru, ale i dolů (např. výpadek příjmů v době mateřské a rodičovské dovolené).
Díky vyšším zaplaceným úrokům ve fázi překlenovacího úvěru ušetří klient stavební spořitelny více i na daních při odpočtu úroků od základu daně. Výhodu mají klienti ve vyšších daňových pásmech.

Poplatky
Kalkulovat poplatky na desítky let dopředu je sice velká neznámá, nicméně situace v dnešní době zní ve prospěch stavebního spoření. Počáteční náklady na uzavření smlouvy a zpracování úvěru jsou u stavebního spoření vyšší. Důležitější položkou bude poplatek za správu úvěru, který na rozdíl od předchozího poplatku není platbou jednorázovou. Stavební spoření z tohoto pohledu i přes zvyšování poplatků v posledních letech není až tak drahou bankovní službou ve srovnání s poplatky za vedení běžných účtů, úvěrových účtů a hypotečních úvěrových účtů.
Pro praktické doporučení, který produkt zvolit, je třeba brát v úvahu konkrétní situaci klienta, jeho záměry a plány, zkušenosti a doporučení. Proto se vyplatí obrátit se na kvaliﬁkované ﬁnanční poradce.
Závěrem je nutné konstatovat, že stavební spoření by díky svým vlastnostem nemělo chybět při většině plánů na ﬁnancování vlastního bydlení.

připraveno ve spolupráci s nezávislým zdrojem

Vladimír Nejezchleba
člen prezidia Asociace ﬁnančních poradců a zprostředkovatelů

zdroj: Svět Bydlení