Atlantik - Kilcullen AM - seznamte se s realitním trustem

REIT – likvidní forma investic do nemovitostí

V roce 1960 Kongres Spojených států amerických schválil zákon, kterým položil základy  zcela novému typu společnosti tzv. realitního trustu (REIT), s cílem zpřístupnit investice do komerčních nemovitostí drobným investorům. V té době asi málokdo věřil, že během několika desítek let se bude jednat o jeden z nejoblíbenějších investičních nástrojů nejen privátních investorů, ale i penzijních fondů, pojišťoven a investičních fondů. Nové odvětví se  ovšem nerodilo lehce a za dobu své existence prošlo několika krizemi, z nichž asi ta největší byla v období vysokých úrokových sazeb v první polovině 70. let. Zatímco v 60. letech minulého století se obchodovala jen desítka realitních trustů spravujících nemovitosti v hodnotě pouhých 200 milionu dolarů, dnes se na burzách v USA kotuje téměř 200 REITs s aktivy převyšujícími 400 mld. USD.

Co je vlastně realitní trust?

Realitní trust (Real Estate Investment Trust – REIT) je společnost, která vlastní, pronajímá, spravuje a investuje do nemovitostí, přičemž ze zisku plynoucího z této činnosti neplatí daň z příjmu.

Výhoda v podobě daňového osvobození  je ovšem podmíněna splněním několika kritérií. Tím hlavním je povinná distribuce minimálně 90% zisku ve formě dividend. To umožňuje realitním trustům dosahovat vysokého a hlavně stabilního dividendového výnosu (v současnosti 4-7% ročně). Kromě povinné výplaty dividend musí REIT splnit  další podmínky, z nichž k nejdůležitějším patří:

• mít alespoň 100 akcionářů
• minimálně 75% aktiv REIT musí tvořit nemovitosti
• minimálně 75% příjmů pochází z pronájmu nemovitostí nebo z půjček poskytnutých na realitní investice
• akcie REIT musí být převoditelné bez omezení

Čím jsou realitní trusty tak unikátní?

Kromě nadprůměrné a pravidelné výplaty  dividend trusty nabízejí především stabilní a vysoký výnos při současném zachování nízké míry rizika. Díky vyšší predikovatelnosti a stabilitě jejich zisků u nich nedochází k významným negativním překvapením, a tudíž k takovým cenovým výkyvům jako je tomu u akcií. To je hlavní důvod, proč realitní trusty vykazují dlouhodobě jednoznačně nejvyšší výnosnost na jednotku rizika (tzv. Risk-adjusted return neboli Sharpe Ratio) ze všech typů aktiv. Pro své skvělé charakteristiky výnosu a rizika si REITs u mnohých investorů vydobyly vedle akcií, dluhopisů a komodit pozici samostatné třídy aktiv.

Srovnání  výnosu a rizika REITs s ostatními aktivy 

Zdroj Bloomberg, výpočet AKAM z  dat za období 1995 - 2006

* indexy NAREIT a S&P500 jsou včetně dividend

** Sharpe ratio se určí jako podíl výnosu aktiva sníženého o bezrizikovou sazbu a směrodatné odchylky výnosů

*** Rizikem je směrodatná odchylka měsíčních výnosů aktiva za období 1995 - 2006

Hlavní výhodou oproti běžným nemovitostem je likvidita

Korelace REIT s akciovým trhem se v poslední době snížila na úroveň 0,5. To je sice více než u přímých investic do nemovitostí,  přesto REITs nabízí příznivý diverzifikační efekt v kombinaci s akciemi a dluhopisy. Jejich hlavní výhodou ve srovnání s přímou investicí do nemovitostí je vysoká likvidita a nízké transakční náklady srovnatelné s akciemi. Zatímco nákup či prodej nemovitosti může trvat týdny až měsíce, realitní trust na burze prodáme obvykle ještě týž den se standardním vypořádáním do 3 dnů. Průměrný denní objem obchodů u trustů v USA překračuje za posledních 6 měsíců 8 miliónů dolarů. Poplatky za obchodování s realitními trusty obvykle nepřekročí 0,5% oproti 2-5% při nákupu nemovitostí přes realitní kancelář.  

Koupit lze podíl na vězeňském zařízení či golfovém hřišti

Portfolio složené z realitních trustů lze diverzifikovat podle druhu nemovitostí, které vlastní. Investovat lze do trustů, které se zaměřují nejen na tradiční nemovitosti jako jsou byty, kanceláře či  hotely, ale i na méně obvyklé druhy nemovitostí jako např. golfová hřiště nebo vězeňská zařízení.

Specializace na jednotlivé druhy nemovitostí s rozdílným vývojem v jednotlivých fázích hospodářského cyklu umožňují vybrat trusty, kterým se daří dobře například i v období recese jako jsou obchodní řetězce se zaměřením na potraviny a zboží denní spotřeby. Naopak v období hospodářského boomu budou nejvýnosnější investicí pravděpodobně hotely nebo zábavní centra. 

Rozložení indexu Bloomberg REIT dle jejich zaměření

Pramen Bloomberg

Rozmach REITs ve světě až  v posledních letech

Nizozemsko jako první země po USA zavedlo statut společnosti s obdobnými charakteristikami jako REIT v roce 1969 následované Austrálií v roce 1971. Skutečný rozmach přišel ovšem až v posledních letech. Japonsko uzákonilo své J-REITs v roce 2000, Korea pak v roce 2001 následoval Singapur (2002) a Hongkong (2003).  V Evropě po úspěšném vzoru francouzských SIIC z roku 2003 pracuje i britská a německá vláda na své verzi daňově transparentních trustů. Jejich úspěšné zavedení bude znamenat skutečný rozmach evropského trhu nemovitostí a poslouží jako pozitivní příklad i pro ostatní země světa, které své realitní trusty zatím nezřídily.

Porovnání vývoje REITs s ostatními třídami aktiv v 1995-2006 v USA

Marek Janečka

Atlantik-Kilcullen Asset Management, a.s.