Stavba rodinného domu představuje obrovskou investici, která zatíží náš rozpočet na dlouhé následující roky; proto je důležité nepodcenit žádnou fázi nejen realizace, ale také nutných předcházejících příprav. Správné rozhodování při volbě stavebního pozemku je nesmírně důležité; případná chyba už se totiž nedá napravit a vlastnosti parcely v budoucnu ovlivníme jen velmi těžko. Vyplatí se již v této fázi spolupracovat se schopným a dostatečně zkušeným architektem, který nám pomůže vyvarovat se základních chyb a omylů.

Mezi klíčové vlastnosti pozemku určitě zařadíme kromě ceny také rozlohu, tvar, polohu vůči světovým stranám, vzdálenost sítí, dostupnost různými druhy dopravy, vybavenost sídla službami, okolní prostředí, osobní vazby a podobně.

Rozloha parcely je velmi individuálním kritériem; pro stavbu samostatně stojícího rodinného domku ale raději nebudeme uvažovat plochu menší, než 400-600 metrů čtverečních. Plocha okolo 1000 m² už umožní vybudování rozsáhlé zahrady a rekreačního zázemí – bazénu, altánu a podobně. S velikostí ovšem vzrůstá nejen užitná hodnota, ale také náročnost údržby a hlavně cena takové parcely. Obecným vodítkem může být pravidlo, že celková zastavěná plocha, tedy včetně terasy a ostatních zpevněných ploch okolo domu, by neměla překročit 30 procent celkové výměry pozemku.

Vyhláška o obecných a technických požadavcích na výstavbu říká, že vzájemná vzdálenost solitérně stojících domků nesmí být menší než sedm metrů, minimální vzdálenost od hranice se sousedem nesmí být menší než dva metry. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na čtyři metry, ovšem pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se nemusí uplatnit požadavek na odstup od společných hranic pozemků.

Ideální obdélník

S rozlohou pozemku úzce souvisí jeho tvar. Velká plocha s nepravidelným zalamovaným tvarem, stejně jako úzký pozemek, jsou stejně nevýhodné jako malé parcely. Nejvhodnější tvar stavebního pozemku, zejména u menších ploch, je obdélník s poměrem stran zhruba 2:3, přičemž kratší strana je orientována k přístupové komunikaci. S pozemky takového pravidelného tvaru se nejčastěji setkáme  v nově zastavovaných územích, jinak je optimální tvar spíše výjimkou. Nepravidelná parcela naopak může vést k originálním řešením. Doporučená šířka parcely pro volně stojící menší domky se pohybuje okolo 18-22 metrů; není totiž moc příjemné mít velmi úzký prostor okolo domu, pravděpodobně to bude jediný přístup na zahradu. Významným kritériem, ovšem velmi individuálním, je také svažitost nebo rovinnost pozemku. Svažitý pozemek je většinou žádaný pro vytvoření atypického domu se zajímavě členěnou zahradou, důležitá je ovšem v tomto případě orientace svahu ke světovým stranám. Nejžádanější světovou stranou je jih, jihozápad až západ. Kvůli ideálnímu oslunění by přístupová komunikace měla probíhat podél severní strany pozemku, abychom mohli neobytné části domu (tedy vstup, garáž, technické zázemí) orientovat tímto směrem. Prostory jako obývací pokoj, jídelna a terasa, kde se odehrává většina života, tak budou moci náležitě využít slunečních paprsků a toto řešení nám umožní odclonit zahradu od komunikace a přirozeně ji tak chránit před okolím.

Veřejné sítě výhodou

Zasíťování pozemku infrastrukturou (voda, elektřina, kanalizace, plyn, telefon) výrazně ovlivňuje jeho cenu. Bez zdroje elektrické energie dům ani nepostavíme, ani jej nebudeme moci provozovat.  Velká vzdálenost přípojného bodu neúměrně prodraží stavbu. Není-li v blízkosti obecní vodovod, budeme odkázání na vlastní studnu, ve které ovšem nemusí být pitná voda vyhovující hygienickým požadavkům! Kvalitu vody ve studni může nepříznivě ovlivnit například jarní tání, dlouhotrvající deště nebo znečištěné okolí. Nikdo nám tak nezaručí, že voda dnes vyhovující bude pitná i za dva měsíce.

Tam, kde není možnost napojení na kanalizaci, budeme muset řešit jak likvidaci splaškových, tak dešťových vod. V úvahu přichází řešení pomocí jímky a nebo malé čistírny odpadních vod. Polohu jímek a čistíren upravují předpisy a musí splňovat (zejména v případě čistíren) poměrně náročné předpoklady a požadavky, vždy je však požadavkem možnost budoucího napojení na veřejnou kanalizaci. Absenci veřejného plynovodu může vyřešit nádrž na plyn s kapacitou na půl roku až jeden rok, zavedený plyn ale každopádně hodnotu pozemku zvyšuje.

Dobrý přístup základem

Poloha pozemku a jeho dostupnost je velmi individuálním kritériem, pro někoho není rozhodující větší dojezdová vzdálenost a preferuje naprostou izolovanost a samotu, pro rodinu s dětmi bude asi prioritou blízkost školky, školy, zařízení pro trávení volného času. Parcely v rozumné dojezdové vzdálenosti, s fungující městskou dopravou a kvalitním zázemím jsou pochopitelně žádané a zvýšená poptávka výrazně zvyšuje jejich cenu. Nezbytnou podmínkou užívání pozemku je přístupnost; před koupí se vyplatí si prověřit vlastnické vztahy příjezdových komunikací. Většinou je pozemek přístupný z obecní komunikace, ale nemusí to být pravidlem! Komunikace může vést přes soukromý pozemek a nevyjasněné vlastnické vztahy a následná soudní řízení mohou zablokovat stavbu na několik let.

Přístup na vlastní pozemek přes cizí parcelu, pokud není možný jiný způsob, lze řešit zápisem věcného břemene – práva využívat sousední pozemek do katastru nemovitostí.

Kam pro informace

Prvním zdrojem informací o vyhlédnutém pozemku by měl být územní plán daného sídla a katastr nemovitostí. Příslušný pozemek musí být v územním plánu určen jako plocha pro bydlení. Každé jiné zařazení může znamenat velký problém, změna územního plánu je sice možná, ale je to běh na dlouhou trať a ne zrovna levná záležitost. Územní plán také uvádí případná omezení a požadavky na výstavbu, které se většinou nedozvíme od majitele pozemku. Je dobré si také zjistit, zda za naším budoucím plotem obec v budoucnu neplánuje výstavbu frekventovaného obchvatu a nebo rozsáhlé průmyslové zóny. Z výpisu na katastrálním úřadu se dozvíme, není-li na parcelu vázán nějaký závazek nebo věcné břemeno, které by nám mohlo výrazně znepříjemnit užívání. Před koupí konkrétního pozemku je dobré lokalitu navštívit nejen v různých denních dobách, ale také v různých ročních obdobích; idylické místo na svahu s dalekým výhledem může být kouzelné v létě, ale v zimě se může stát „ztracenou vartou“ s velmi obtížným přístupem.