Hypotéka, hledám hypotéku

Uzavřít hypoteční smlouvu není legrace. Čekají na vás povinnosti jako zřízení vkladu zástavního práva ve prospěch banky (tzn. že zastavíte ve prospěch banky zpravidla nemovitost, na kterou čerpáte úvěr), podepsání smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti, zřízení pojistných smluv a dokladu o provedení vinkulace (omezení dispozice, tedy omezení nakládání s věcí a převedení plnění ve prospěch banky), vyplnění protokolu o aktuálním stavu stavby, dodání kupní smlouvy k nemovitosti, dodání podkladů o vlastní finanční situaci (daňové přiznání, potvrzení zaměstnavatele o příjmech apod.). A to je jen začátek. Reklamy na hypotéky jsou všude kolem nás. Slibují jednoduchost a nízké (případně žádné) poplatky. Na co si dát pozor?

Smluvní pokuty

Při pohledu na návrh smlouvy je zarážející široký soupis požadavků a povinností, který míří výhradně na klienta. Například smluvní pokuty mohou být i několik desítek tisíc korun. Podle některých smluv ji navíc může uplatnit v případě jakéhokoliv porušení smlouvy. Věc je často komplikovanější ještě o fakt, že smlouva se v mnoha bodech, včetně právě například smluvní pokuty, odkazuje na obchodní podmínky. I přesto, že by se klientům podařilo prosadit určité změny do smlouvy, nemají kvůli provázanosti s obchodními podmínkami zcela vyhráno. A banka si své obchodní podmínky rozhodně nenechá měnit. Jedno z míst, kde by měl být člověk obezřetný, je právě vymezení podmínek pro smluvní pokutu. Smlouvy často umožňují pokutovat klienta (i když to v praxi banky třeba nedělají, ta možnost tu je) také v případě, že by nepředložil ve stanovených lhůtách listiny, jejichž vyhotovení je vázáno na práci jiných úřadů (např. katastrální), kde to nemůže ovlivnit. Pokuta by tedy teoreticky mohla přijít i v situaci, kdy klient řádně splácí úvěr. Dále je třeba si u smluvních pokut dát pozor na jejich kumulaci. Často se totiž stává, že jsou řešeny jak v samotné úvěrové smlouvě, tak zároveň ve smlouvách o zřízení zástavního práva.

Poplatky

Frekventované téma poslední doby. U hypoték se mu ale také nevyhneme, spíše naopak. Klienta, který se zajímá o úvěr, už nemile překvapí poplatek za samotné sjednání úvěru. Obvykle jde o 0,7 procenta až 1 procento z půjčené částky. To je dosti vysoká suma, bereme- li v úvahu, že banka ke klientovi neuplatňuje zcela individuální přístup. Tj., že smlouva není originálním dílem pro každého klienta. Smlouvy jsou v drtivé většině konstruovány univerzálně a banky nerady na nich něco mění. Stojí tedy za to zkusit s bankou vyjednávat sporné body smlouvy, a vynutit si tak skutečně individuální přístup. Banky si jsou vědomy nepopulárnosti tohoto "uvozujícího" poplatku, a tak často nabízejí v rámci časově omezených kampaní uzavření smlouvy zdarma. To se ale může projevit ve výši dalších poplatků, se kterými je třeba počítat - poplatek za odhad ceny nemovitosti, poplatky za uvolnění jednotlivých částí hypotečního úvěru, poplatek za čerpání na návrh na vklad a podobně.

Poplatky se ale neplatí jen na začátku a jednorázově, ale také samozřejmě v průběhu mnohaletého splácení. A zde platí pro banku ono známé rčení - nemusí pršet, stačí když kape. Klienti by měli ve svých propočtech počítat s tím, že kromě samotných splátek budou platit pravidelný měsíční poplatek za vedení účtu, který se pohybuje v rozmezí od 100 do 200 korun, ale také nemalé poplatky za příchozí a odchozí platby. K tomu se nesmí zapomenout přičíst částka za povinně uzavřená pojištění.

Pojištění

V rámci ručení je nutné uzavřít životní pojistku a pojištění nemovitosti, na kterou si berete hypotéku, a obojí vinkulovat (tzn. plnění nastavit) ve prospěch banky. Důležitá je zejména výše cílových pojistných částek (tedy na jakou částku musíte sjednat pojištění - týká se zejména výše cílové částky u životní pojistky, kde lze o ní s bankou jednat. Samozřejmě platí, že čím vyšší cílová částka, tím vyšší pojistné). V rodinném rozpočtu je třeba s tím počítat, neboť pojistky jsou dalšími náklady hypotéky, které zvedají pravidelné měsíční splátky. U pojištění záleží na bance, které se mezi mohou lišit v uplatňování povinnosti se pojistit. Pojistku také ovlivní počet žadatelů - například při žádosti páru, některé banky životní pojištění nevyžadují.

Související kapitolou je zajištění úvěru. Vyplatí se pečlivě si přečíst všechny druhy záruk a jištění. Často se stává, že míra jištění je ze strany bank duplicitní. Zástavní právo, výše zmíněné pojistky, ale někdy se v návrzích smluv objeví také bianko směnka.

Informace na závěr

Důrazně připomínáme, že se rozhodně vyplatí pečlivě číst obvykle opomíjená, závěrečná ustanovení. Tam se totiž většinou dočteme, že nedílnou součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky a obchodní podmínky. Zároveň, že smlouvu je možné měnit na základě ustanovení právě obchodních podmínek. Takže kromě smlouvy jsou pro klienta důležitým dokumentem také obchodní podmínky. Na rozdíl od smlouvy ale k jejich změně může dojít v zásadě jednostranným aktem ze strany banky. U části věnované novelizaci podmínek většinou objevíme formulaci, že „neprojeví-li klient výslovný nesouhlas s novelizovanými obchodními podmínkami do třiceti dnů od jejich zveřejnění, stává se nové znění závazným“. Co když ale klientovi nebudou podmínky doručeny či se k nim z různých důvodů nedostane? I přesto budou nové podmínky platit. S tím je třeba počítat.

Budoucím klientům hypotečních úvěrů přejeme hodně štěstí.

V dalším díle – mám hypotéku.

(Patrik Nacher, provozovatel serveru www.bankovnipoplatky.com)