Na rozdíl od doby nedávno minulé dnes většina stavebníků rodinných domů neuvažuje o svépomocné výstavbě. Tak zvaný dodavatelský systém je jednoznačně nejrozšířenější. Je to logické – ne všichni jsou zručnými řemeslníky a navíc mzdy ve stavebnictví nepatří k nejvyšším. Výhodnější je proto vydělávat ve vlastní profesi a za získané peníze si najmout služby odborných řemeslníků, nemluvě o potřebném technickém vybavení, kontaktech na dodavatele materiálů a podobně.

Statistiky, které vycházejí z podkladů stavebních úřadů, mohou být trochu zavádějící – formulace „stavba bude prováděna svépomocí“ na žádosti o stavební povolení nebo na ohlášení stavby často znamená pouze to, že stavebník plánuje využití několika dodavatelů a řemeslníků a nechce se vázat na jednoho z nich.

Pokud stavebník zvolí dodavatelský způsob, oznámí vybraného dodavatele v jednom z výše zmíněných řízení, případně tak učiní dodatečně před zahájením stavby. Zde je třeba podotknout, že to neznamená doživotní závazek – dodavatel může být kdykoliv změněn, je pouze nutné o této změně informovat příslušný stavební úřad.

Konečnému výběru dodavatele stavby obvykle předchází některá z forem výběrového řízení – dokonce i v případě, kdy je dodavatel (například na základě dlouhodobé uspokojivé spolupráce) vybrán předem, vyplatí se získat „druhý názor“ – tedy konkurenční cenovou nabídku.

Právě při výběrovém řízení na dodavatele stavby a následném uzavírání smluvního vztahu s ním je nutné stanovit to nejdůležitější, co každá smlouva obsahuje – a to je předmět smlouvy. Možná to zní samozřejmě, ale v praxi je bohužel více než časté, že smlouva přesně určuje cenu, způsob placení, smluvní pokuty a mnoho dalších věcí, ale to nejdůležitější – tedy předmět smlouvy – je definován nejednoznačně, což může mít nepříjemnou dohru při průběžném nebo – což je nejhorší – při závěrečném vyúčtování stavby.

Smluvní rozsah dodávky musí vycházet z projektové dokumentace. Pokud není její součástí tak zvaný výkaz výměr, musí množství jednotlivých materiálů a potřebné práce, nákladů na dopravu a dalších nákladů určit dodavatel. Pro stavebníka je výhodné, pokud tento dodavatel ve smlouvě výslovně uvede, že nabídkový rozpočet vychází z předané projektové dokumentace, tato byla pro jeho zpracování předána v postačujícím rozsahu a případné nepřesnosti či nejasnosti jdou k tíži dodavatele. V opačném případě se vyplatí přezkoumání nabídnutého rozsahu prací za pomoci odborníka – ať již projektanta, zkušeného architekta, stavebního inženýra či stavitele, nezávislého rozpočtáře nebo technického dozoru investora. Vynechání některé položky nebo špatný výpočet nemusí být ze strany dodavatele úmyslné (správně by měl vycházet z výkazu výměr, zpracovaného projektantem – je to je ovšem jiná kapitola, týkající se cen a rozsahu projektových prací), ale případné neshody mohou být pro všechny zúčastněné velmi nepříjemné. Mezi nejčastější vymezení předmětu smlouvy patří hrubá stavba, stavba na klíč nebo – u rodinných domů méně často – luxusní provedení.

Co je a není hrubá stavba

K uzavření smlouvy pouze na hrubou stavbu rodinného domu mohou vést stavebníka různé důvody. Mezi nejčastější patří plánovaná přestávka mezi hrubou stavbou a dalšími etapami (zimní období včetně tak zvaného vymrznutí nebo plánované přerušení financování) nebo úvaha o provedení dalších etap menšími firmami, samostatnými řemeslníky, případně i svépomocí. Zajímavá je i úvaha, podle které bude původní dodavatel ve stavbě pokračovat, pokud se při provádění hrubé stavby osvědčí.

U hrubé stavby je základním kamenem úrazu právě definice samotného výrazu. Do ní vždy patří základy a to, co je pod základovou deskou nebo podkladním betonem (zejména ležaté svody kanalizace), nosné svislé a vodorovné konstrukce (tedy stěny, sloupy, překlady, věnce, stropy), konstrukce krovu a zastřešení – u šikmých střech obvykle včetně skladby střešního pláště nad rovinou krokví, tedy pojistné hydroizolace, laťování či bednění a střešní krytiny včetně klempířských prvků (bez svodů dešťové vody), doplňkových prvků (různých prostupových tašek, stoupacích plošin apod.) a případně též střešních oken. Diskutabilní bývá, zda do hrubé stavby patří i celá hydroizolace a plynoizolace spodní stavby (například živičné pásy mohou být provedeny jen pod stěnami, samozřejmě s přesahem pro pozdější napojení zbytku izolace), příčky (často ano, pokud jsou zděné, obvykle ne, pokud jsou například sádrokartonové), komíny (zděné obvykle ano, zavěšené kovové obvykle ne) a schodiště (železobetonové obvykle ano, kovové někdy, dřevěné obvykle ne). A právě proto je nezbytně nutné stanovit rozsah dodávky hrubé stavby ve smlouvě, obvykle v rámci nabídkového rozpočtu. Projektová dokumentace totiž hranici mezi hrubou stavbou a následnými pracemi neurčuje.

Nevýhodou uzavírání smlouvy pouze na hrubou stavbu je skutečnost, že při jejím nekvalitním provedení mohou vyvstat nejrůznější problémy při provádění dalších prací. Potom je obtížné hledat viníka, zejména pokud již byly všechny faktury dodavateli proplaceny. Mezi typické případy patří nerovnosti monolitických konstrukcí (zejména věnců a překladů), stěn a stropů (přinášející obvykle větší spotřebu omítkových materiálů, mazanin a stěrek), nedostatky v zateplovacích detailech (chybějící nebo nedostatečné kotvená tepelná izolace – tedy vícepráce pro fasádníky), nedostatečně provedená nebo poškozená hydroizolace a plynoizolace, neprovedené drážky a prostupy pro instalační rozvody (zejména pokud se šetřilo na projektové dokumentaci a ta byla zpracována jen v rozsahu pro stavební řízení – mezi velmi časté a velmi nepříjemné závady patří například provádění rozměrných drážek pro kanalizaci přes dokončené věnce nebo přes uložení překladů, což má obvykle za následek porušení jejich výztuže)... v mnohém může pomoci kvalifikovaný stavební dozor investora.

Dalším potenciálním problémem jsou záruční podmínky. Opět příklad z praxe – u trhlin v dokončené omítce novostavby se obtížně zjišťuje, zda byly způsobeny nekvalitním provedením podkladu (stěn a izolací) nebo špatným materiálem či technologií při jejich provádění. Podobné spory často končí u soudních znalců, což je zdlouhavé, nákladné a pro zúčastněné nepříliš potěšující.

Na klíč, ale jasně definovaný

Při objednání stavby na klíč je opět nutné přesné vymezení rozsahu a kvality dodávaných materiálů a prací. V ideálním případě je k dispozici kvalitní projektová dokumentace zpracovaná v rozsahu pro provedení stavby s kompletními specifikacemi a výpisy všech materiálů. V opačném případě je opět nutné spolehnout se na nabídkový rozpočet, který je součástí uzavřené smlouvy. Ten musí být kompletní („co je v projektu, to vám postavíme“ – tedy nesmí v něm chybět všechny součásti domu, přípojky, venkovní úpravy včetně oplocení a další), musí specifikovat standard, který je zahrnut v ceně a nadstandard, za který se připlácí, a měl by také být oddělit cenu materiálu od ceny prací a dopravy (opět příklad – stavebník si sám sežene dlažbu, obklady a vanu do koupelny a je nutné stanovit, o kolik se sníží smluvní cena za dodávku stavby).

Předmětem neshod u staveb na klíč bývá například kvalita a množství izolací (počet hydroizolačních vrstev, tloušťka a jakost tepelných izolací), druh a kvalita krytin a povrchových úprav (materiál, způsob pokládky (otázka pracnosti), dokončovací prvky – sokly, lišty...), kvalita oken a dveří (počet komor u plastových a typ lamely u dřevěných prvků, jakost zasklení včetně tepelné izolace a neprůzvučnosti, druh kování, řešení parapetů), provedení truhlářských prvků (měkké versus tvrdé dřevo, povrchová úprava, celkové řešení – časté nejasnosti jsou zejména u schodišť a zábradlí), připravenost pro osazení zařizovacích předmětů... a mnoho dalších. Laikovi trochu pomůže návštěva vzorového domu, doporučit lze opět spolupráci  budoucího stavebního dozoru.

Luxus může být totéž co standard

Nabídka staveb rodinných domů s označením luxusní provedení je výrazně menší než u staveb výše uvedených – i když jejich podíl s rostoucí ekonomickou úrovní stoupá. V menší míře jde o typové stavby renomovaných, zejména zahraničních výrobců (například německých, rakouských či skandinávských). Ty bývají – zejména vztáhneme-li tento pojem k místním poměrům – velmi kvalitní, výrobci obvykle neriskují ztrátu dobrého jména. Proto také obvykle vyvíjejí tlak na spolupracující místní firmy, které umějí odvádět práci v kvalitě obvyklé v zahraničí. Jako vždy je to ovšem otázka peněz – proto i stavby představující v mateřské zemi kvalitní standard mohou být u nás považovány za luxusní a takto prezentovány.

Samostatnou kapitolou jsou ty nejkvalitnější rodinné domy – ať již jde o kvalitu ve smyslu velikosti, provedení nebo třeba technologické a ekologické vyspělosti. Takovéto domy vznikají samozřejmě jako individuální projekty za účasti kvalitního architekta. Ten se obvykle podílí ve formě autorského dozoru i na výstavbě samotné, v ideálním případě má na starosti i zpracování interiérů. Nároky na dodavatele bývají přiměřeně vysoké, ovšem vzhledem k investovaným částkám i získané prestiži jsou takovéto stavby i pro něho velmi zajímavé. U takto prováděných staveb by měla být samozřejmostí profesionalita všech zúčastněných, ze strany investora se očekává jasné definování představ a cílů a obětování přiměřeného množství času na přípravu a následné cizelování stavby.

Mírně odstrašující je používání pojmu luxusní stavba v případech, kdy jde o stavbu běžnou, pouze vyšperkovanou o něco dražšími (otázka je, zda i kvalitnějšími) materiály. Logika dodavatele je jasná – pokud počítá se ziskem v řádu procent z celkové investice, rád doporučí mramorovou dlažbu místo keramické. Také montáž a doprava zařizovacího předmětu může být kalkulována jako procentní podíl z pořizovací ceny; osazení atypické, přes oceán dopravené vany je pro dodavatele docela zajímavé, ačkoli ve skutečnosti vykoná práci standardní. To je v principu v pořádku – koneckonců stavební firmy nejsou bohulibými nadacemi, ale naprosto normálními podniky zaměřenými na generování zisku. Jde spíše o to, že nadstandard nebo přímo luxus musí být rovnoměrně promítnut do celé stavby, nikoliv do jednotlivostí – a součástí jeho ceny by měl být rovněž maximálně profesionální a přiměřeně vstřícný  postoj dodavatele. Pozor, nezaměňovat s politikou „co chcete, to vám slíbíme – a pak zjistíme, zda to umíme“!

Při volbě rozsahu stavby a jejího dodavatele je tedy důležité nepodlehnout marketingu a reklamě, na místě je získání a ověření všech dostupných informací. S přiměřenou dávkou štěstí pak lze postavit dům pro spokojené bydlení.

 
Více se dočtete v časopise Dům a zahrada č. 12/2007.