Investice do nemovitostí se nevyplatí

Převis poptávky postupně přešel v převis nabídky, tudíž ceny bytů začaly klesat a mají před sebou pravděpodobně ještě dlouhou cestu dolů. Na růst nad inflací můžeme na dobrých dvacet let zapomenout. Rentabilita nájmu je velmi nízká. Řeči o bezpečnosti a výhodnosti investic do nemovitostí jsou jen mýtus. Co bylo včera, už dnes neplatí.
Když investor kupuje nemovitost, činí tak zpravidla ze dvou důvodů: chce inkasovat nájemné, nebo profitovat na růstu tržní hodnoty nemovitosti, v ideálním případě jde o kombinaci obojího. V tomto směru se investice do nemovitostí velmi podobají investicím do akcií, kde investor také spekuluje na růst tržní hodnoty a namísto nájemného chce podíl na zisku ve formě dividendy.

Bublina splaskává

Momentálně se nacházíme v situaci, kdy po celém světě postupně splaskává nemovitostní bublina. Kořeny této bubliny tkví v dlouhém období „levných peněz“ (nízkých úrokových sazeb). V České republice navíc začaly zakládat rodiny silné ročníky „Husákových dětí“, což drželo po dobu několika let poptávku po bydlení velmi vysoko. K tomu se přidala spekulativní poptávka ze strany investorů spojená s očekáváním růstu cen nemovitostí v souvislosti se vstupem ČR do Evropské unie. Trochu oleje do ohně přilila i změna daně z přidané hodnoty.

Výsledek? Na trhu se několik let držel převis poptávky nad nabídkou. Stavební boom se rozjel na 120 %. Tržní ceny bytů a jiných rezidenčních nemovitostí vyšplhaly do bláznivých cifer. Až zákonitě musel přijít zlom. Poptávka českých babyboomers vyhasíná. Investoři se drží zpátky. Úroky u hypotéky stouply. A na trhu se objevují nové a nové byty, do kterých najednou nemá kdo jít bydlet. Výstavba nových bytů odpovídala krátkodobě zvýšené poptávce, avšak absolutně nereflektovala vývoj reálné poptávky, a proto nabídka nad poptávkou převládla.

Nedoženou inflaci 20 let

Nuže, co nás čeká a nemine v letech následujících? Trh se musí vypořádat s nadprodukcí, podobně jako je tomu například u automobilového průmyslu. Na nějakou dobu se de facto zastaví výstavba nových bytů. Stavební firmy a realitní agentury čekají hubená léta. Po mnoha zavedených značkách za pár let ani pes neštěkne. Ceny rezidenčních nemovitostí buď čeká strmý pokles dolů, nebo delší období pozvolného poklesu.

Co je však ještě důležitější, pohádky o dlouhodobém růstu cen nemovitostí jsou minulostí. Doba se změnila. Žádná tři procenta nad inflací, jak tvrdí nedávná studie společností Hyposervis a Deloitte. Čeká nás – v České republice a v podstatě v celé Evropě – minimálně dvacet let, kdy vývoj cen rezidenčních nemovitostí bude zaostávat za inflací.

Odvážné tvrzení? Ano, ale stačí používat selský rozum a dojdete ke stejnému závěru. Na trhu nemovitostí platí totožné principy jako na trhu s jakýmkoliv jiným statkem dlouhodobé spotřeby (např. auto). Rezidenční nemovitosti mají pouze dvě specifické vlastnosti: každý potřebuje bydlet a jejich životnost je delší než život člověka.

Rovnovážný stav trhu nastává tehdy, když nabídka odpovídá poptávce. Pokud je nabídka nedostatečná, cena roste, pokud je naopak nabídka příliš velká, cena klesá. Tak funguje trh. A tak funguje také trh nemovitostí. Neberu přitom v potaz inflaci. Inflaci chápejme jako automatický růst ceny v důsledku růstu objemu peněz v oběhu, tedy poklesu kupní síly peněz. Pokud by trh byl v rovnovážném stavu, pak by ceny rostly rovnoměrně s inflací.

Jaký je stav na českém nemovitostním trhu? Máme za sebou několik let rekordní výstavby nových bytů, přičemž mnoho jich bude dostaveno ještě v průběhu tohoto roku. Již dnes nejdou nové byty na odbyt, zhruba třetina jich zůstává neobsazená. K tomu je třeba připočíst, že minimálně 10 % bytů (možná i více) bylo kupováno jako investice za účelem pronájmu, jinými slovy nad rámec vlastní potřeby bydlení.

Co to znamená? Na trhu je daleko více bytů, než kolik by bylo potřeba, aby byly uspokojeny bytové potřeby všech domácností. Developeři budou muset jít s cenou bytů dolů, aby se našel kupec. Ten přitom za sebou zanechá starší byt, čímž bude vznikat převis nabídky také na trhu se staršími byty. Postupně tak pokles postihne v podstatě všechny typy rezidenčních nemovitostí, včetně stavebních parcel a rodinných domů.

Rodí se nás málo

A jaké jsou vyhlídky do budoucna? Tady všichni odborníci přes dlouhodobý růst cen nemovitostí zapomínají na základní fakta. Jestliže je na trhu více bytů, než by bylo potřeba, pak existují pouze dva způsoby, jak situaci změnit. Buď se musí snížit počet bytů, nebo rozrůst počet obyvatel. Snížit počet bytů lze např. zbouráním starších panelových domů, nebo je může spláchnout záplava či zničit válka.

Odhlédneme-li od krizových situací typu válka, ve kterých stejně na ceně bytu záleží až v poslední řadě, pak reálně může přijít hromadná demolice starších panelových domů nejdříve za 20–30 let. Počet obyvatel těžko může růst při průměrné porodnosti 1,24 dítěte na ženu. Pro rok 2009 počítá CIA v ČR s negativním přírůstkem obyvatel ve výši – 0,094 % (průměr ve světě +1,19 %), a to nebýt imigrace, je číslo zhruba dvojnásobné.

Česká populace stárne – medián věku 40,1 roku (průměr ve světě 28,4) – a pomalu, ale jistě vymírá. (Se stejným problémem se potýká v podstatě celá Evropa.) Změna by mohla přijít s další vlnou babyboomers, na ty si však musíme také dobrých 20–30 let počkat.

Pakliže tedy někdo očekává růst cen nemovitostí nad úrovní inflace, buď nechápe základní principy fungování trhu, nebo nemá něco v pořádku v hlavě, případně ve svém svědomí, protože se nám jen snaží namluvit něco, čemu sám nevěří. Nebo vy snad stále věříte, že ceny nemovitostí mohou bezdůvodně dlouhodobě růst jen proto, že tomu tak doteď bylo?

Pak se zeptejte Japonců na jejich zkušenosti. Od roku 1990 tam ceny nemovitostí klesaly 14 let v řadě po sobě a dodnes jsou zhruba 40 % pod úrovní z roku 1990. Proč? Vytvořila se tam v předcházejících desetiletích obrovská cenová bublina. A hádejte co ještě. Japonsko se potýká se stejnými demografickými problémy jako Evropa, má pouze o pár let náskok.

Nájem není rentabilní

S aktuálně vysokou cenovou hladinou nemovitostí úzce souvisí nízká rentabilita nájmu. Hrubé roční nájemné se pohybuje okolo pěti procent pořizovací ceny bytu. Z toho musí pronajímatel hradit údržbu, pojistné a další náklady. Čistá rentabilita nájmu se tak aktuálně pohybuje zhruba v rozmezí tří až pěti procent ročně, což je srovnatelné s výnosem do splatnosti u státních dluhopisů. Přitom investice do státních dluhopisů je bezpochyby časově efektivnější a méně riziková (uvažujeme-li držení dluhopisu až do splatnosti, tedy odhlédneme-li od kolísání tržní hodnoty dluhopisu).

A tak ani Kiyosakiho metoda generování pravidelného cashflow při použití cizích peněz už dnes není a na dlouho ani nebude efektivní, minimálně co se českého trhu týče. Tato metoda spočívá v tom, že si investor na koupi bytu půjčí peníze a z nájemného splácí úroky plus jistinu úvěru.

Cílem je, aby nájemné pokrylo minimálně úroky a další náklady a ještě zbyla alespoň část nájemného jako čistý okamžitý zisk. Aby investor vytvořil zisk, musí tedy čistá rentabilita nájmu (výnos z nájemného po odečtení nákladů na údržbu apod.) být vyšší než úroková sazba hypotéky. To samo o sobě ještě neznamená kladné cashflow, k tomu by nájemné muselo pokrýt i splátku jistiny.

Najít takovou příležitost je v dnešní situaci umění a obávám se, že v následujících letech to bude ještě těžší. Aktuálně proti investorovi hraje vysoká cena bytu, respektive nízká rentabilita nájmu. V letech 2009 a 2010 sice očekávám pokles cen rezidenčních nemovitostí a současný mírný růst rentability nájmu, ovšem to bude s velkou pravděpodobností posléze vykoupeno na opačné straně rovnice – pakliže bude druhá dekáda jedenadvacátého století ve znamení vyšší inflace, čeká nás zároveň období vyšších úrokových sazeb.

Opět tak bude obtížné najít investiční nemovitost, jejíž rentabilita nájmu bude vyšší než úroky u hypotéky. Najít nemovitost, u které pronájem pokryje také splátku jistiny, je takřka utopie.

Zapomeňte na Evropu

Krátkodobý ani dlouhodobý výhled není pro české nemovitosti příznivý. V podobné situaci se nachází prakticky celá Evropa. Ceny jsou nafouklé a krátkodobě lze očekávat pokračující pokles. Dlouhodobý potenciál růstu chybí, neboť pomalu, ale jistě vymíráme. Chcete-li dlouhodobě investovat do rezidenčních nemovitostí, pak se poohlížejte raději ve Spojených státech nebo Austrálii (v obou zemích roste počet obyvatel ročně zhruba o jedno procento).

Není třeba spěchat, na nákupy je zde čas, ceny nemovitostí mohou ještě mírně poklesnout a několik let stagnovat. Největší potenciál pak dlouhodobě nabízí rychle se rozvíjející ekonomiky s vysokým přírůstkem obyvatelstva, případně migrací do velkých měst za prací. Z investičně dostupnějších lze doporučit Indii, Filipíny, Mexiko, Turecko nebo Jihoafrickou republiku. Nebo je zde druhá varianta – zapomeňte na rezidenční nemovitosti a zauvažujte třeba o zemědělské půdě nebo o zcela jiných typech investic.

(Autor je ředitelem společnosti FINEZ Investment Management. Převzato z časopisu Finmag – Finanční magazín).