Realitní bublina splaskává: ceny nemovitostí klesly o 15 procent, a byty v panelových domech dokonce o 20 procent

Ještě loni se v některých lokalitách panelové byty prodávaly za stejnou cenu jako byty v cihlové zástavbě nebo novostavbě. Poptávka výrazně převyšovala nabídku a prodávající si ceny mohli diktovat. Hospodářský útlum vedl ke korekci cen nemovitostí, navíc dnes kupující kladou větší důraz na kvalitu bydlení. Kvůli hůře dostupným hypotékám se oživil trh s pronájmy.

PRAHA, 9. června 2009 – Ceny nemovitostí letos stagnují či mírně klesají a růst lze zaznamenat jen u výjimečných lokalit. „Meziročně ceny nemovitostí klesly v průměru o 10 až 15 procent. Pád začal až v posledním čtvrtletí loňského roku, kdy reality dosáhly cenového stropu ve většině krajských měst. Do té doby ceny nemovitostí rostly ve všech regionech o desítky procent,“ řekl Jakub Havrlant, ředitel realitního tržiště bezrealitky.cz. Do loňského podzimu ceny realit rostly v Plzni o 30 procent, stejně tak v Ostravě, Ústí nad Labem nebo Teplicích. V Hradci Králové či Liberci to bylo 19 procent. Vyplývá to z analýzy realitního serveru bezrealitky.cz.

Kvůli útlumu hospodářství a horší dostupnosti hypoték v závěru loňského roku klesla poptávka a ceny nemovitostí začaly padat: „Kupující navíc spekulovali na další snižování cen po Novém roce a nákup odkládali,“ řekl Jakub Havrlant. Například staré panelové byty na pražském Jižním Městě se propadly až o 20 procent – před rokem bylo možné byt 3+1 prodat za 3,5 milionu korun, letos se průměrná cena stejného bytu pohybuje kolem 2,7 milionu. Dvacetiprocentní pokles ceny rovněž zaznamenaly nadhodnocené panelové byty v Brně, letos lze 3+1 sehnat i za 1,7 milionu korun.

Letos dochází ke korekci cen nemovitostí
Od ledna majitelé nemovitostí ceny korigují, zájem kupců však ještě nedosáhl dřívější úrovně. „Dá se předpokládat, že ceny budou stagnovat nebo u méně kvalitních nemovitostí ještě klesat,“ řekl Havrlant. Jedním z mála měst, kde tržní ceny i letos mírně rostou, jsou například České Budějovice. Potenciál růstu je i na severu Čech v Ústí nad Labem, vyplývá z analýzy dat serveru bezrealitky.cz.

„Byty v novostavbách na dobré adrese si svoji cenu udržely, nebo oproti loňskému roku dokonce o něco málo podražily. Naopak méně kvalitní bytové projekty nebo ty v horších lokalitách zaznamenaly mírný pokles ceny, stejně jako starší nemovitosti,“ shrnul celorepublikový trend Jakub Havrlant, ředitel bezrealitky.cz. Letos více než dříve o ceně nemovitosti rozhoduje lokalita, typ zástavby a kvalita bydlení. „Rozdíly v cenách kvalitního a méně kvalitního bydlení se budou dále prohlubovat, jako je to obvyklé v zahraničí. Doba, kdy bylo možné žádat vysoké částky i za evidentně nekvalitní bydlení, naštěstí končí,“ dodal Havrlant.

Bezrealitky.cz provozuje unikátní cenovou mapu
Aktuální ceny nemovitostí na celém území České republiky monitoruje unikátní cenová mapa, dostupná na serveru bezrealitky.cz (http://cenovemapy.bezrealitky.cz). „Barevná škála ukazuje cenu za metr čtvereční, a to jak nemovitostí k prodeji, tak těch určených k pronájmu. Každé město nebo městská část mají svoje ,cenové centrum‘ – místo, kde jsou ceny nemovitostí nejvyšší,“ vysvětlil Jakub Havrlant.

V Praze je „top lokalitou“ samozřejmě hlavně centrum města a Praha 2, a to zejména okolí Havlíčkových sadů a ulic Vinohradská, Žitná a Ječná. „Metr čtvereční tu obvykle nejde pod 110 tisíc korun za metr čtvereční,“ dodal Havrlant. Například v Praze 4 patří zase mezi nejdražší adresy Podolí a okolí Vyšehradu, ulice Nuselská, Táborská a okolí Kunratického lesa a Šeberova. Ceny se v těchto lokalitách pohybují od 77 tisíc korun za metr čtvereční výše. Naopak nejlevnější bydlení v Praze najdeme hlavně v panelových sídlištích na okraji města – Jižní Město, Čakovice, Čimice, Běchovice, ale také v určitých částech Barrandova nebo Hostivaře.

V Brně patří mezi nejdražší lokality s cenou od 39 tisíc, ale i 70 tisíc až 90 tisíc korun za metr čtvereční podle typu výstavby například Žabovřesky, Řečkovice, Kohoutovice, Královo Pole či Medlánky. Nejlevnější bydlení v moravské metropoli kupující najdou v městských částech Brno-jih, Vinohrady, Maloměřice, Obřany, ale i v Brně-střed či v okolí ulic Cejl a Bratislavská.
 
Roste důraz na kvalitu bydlení – atraktivní novostavby podraží
Pozitivním trendem je, že se díky převisu nabídky pozice kupujících oproti předcházejícím rokům posiluje. „Za kvalitu jsou ochotni zaplatit, ale výsledek tomu musí odpovídat – nikoli jako v minulých letech, kdy se projekty tvářily kvalitně jen na papíře,“ řekl Havrlant. Například u novostaveb kupující požadují atraktivní lokalitu s dobrou občanskou vybaveností a byty, které standardně mají balkon, sklep, úložné prostory jako šatnu či komoru, nebo parkovací stání. Developeři se snaží poptávku rozhýbat i nejrůznějšími bonusy – nabízejí například až rok bydlení zdarma, akční slevy na byty, kuchyňské linky a klientské změny zdarma, nebo dokonce luxusní automobily.

„Vzhledem k tomu, že takových projektů může vzniknout jen omezený počet, lze očekávat, že nově stavěné byty do budoucna ještě podraží. Naopak nekvalitní projekty budou hůře prodejné a developeři budou muset s cenou dolů,“ konstatuje Havrlant.

Hůře prodejné jsou družstevní byty
Družstevní byty se prodávají hůře a často za nižší cenu než byty v osobním vlastnictví. Důvodem je problém s jejich financováním. „Vyřídit hypotéku na družstevní byt je složitější a úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu, že byt bude nejpozději do jednoho roku převeden do vlastnictví,“ řekl hypoteční specialista Jiří Paták ze společnosti Green & Beck. Hypotékou přitom financuje své bydlení až 80 procent Čechů. „Prodej družstevního bytu obvykle trvá déle a kupující má lepší manévrovací prostor při vyjednávání ceny,“ upozornil šéf serveru bezrealitky.cz Jakub Havrlant.

Mladé rodiny chtějí nemovitosti před rekonstrukcí
Největší poptávka mezi kupujícími je po dvou- a třípokojových bytech. Mladé rodiny navíc preferují koupi staršího bytu ve standardním stavu, který si mohou zrekonstruovat podle vlastních představ, vyplývá z analýzy bezrealitky.cz. „Dobře na odbyt jdou u mladých rodin také starší domky kolem krajských měst s dobrým spojením do centra, zejména v okolí příměstských železničních tratí,“ dodal Jakub Havrlant. Mezi takové lokality patří nejčastěji obce na železničním tahu s vlakovým dojezdem do Prahy kolem 30 minut – například Říčany, Úvaly, Český Brod, Beroun, Kralupy nad Vltavou a Čelákovice. „Oblíbených startovacích bytů velikosti 1+kk je v nabídce minimum, majitelé je nejčastěji pronajímají, protože díky cenové dostupnosti patří mezi nájemci k nejžádanějším,“ dodal Havrlant.

O pronájmy je velký zájem kvůli méně dostupným hypotékám
V Praze od ledna vzrostla poptávka po pronájmech zhruba o 5 procent, v Ostravě je zájem dvojnásobný oproti konci loňského roku a odborníci z bezrealitky.cz očekávají, že poroste o dalších 20 procent. „Trh s hypotékami se sice od března opět oživil, ale kvůli novým přísnějším pravidlům na úvěr dosáhne méně žadatelů než dříve,“ říká Jiří Paták z makléřské společnosti Green & Beck. Řadě z nich pak nezbývá jiná možnost než zatím sáhnout po pronájmu.

V nabídce bytů k pronájmu vedou byty ve velikosti 2+kk. V Praze se cena za pronájem 2+kk pohybuje okolo 11 500 korun měsíčně. „K větším výkyvům ve výši nájemného v současné době nedochází, ceny jsou srovnatelné s posledním čtvrtletím roku 2008,“ komentoval vývoj cen Jakub Havrlant. Nejrychleji se pronajmou garsonky do 8 tisíc korun včetně poplatků, dvoupokojové byty do 10 tisíc a třípokojové do 12 tisíc korun. Běžný byt v Ostravě lze nyní pronajmout za 6 tisíc až 9 tisíc korun měsíčně včetně služeb. Vyplývá to z analýzy serveru bezrealitky.cz

Nejoblíbenějšími lokalitami k pronájmu jsou Praha 4 a 5, byty s balkonem a dobrou dostupností do centra města. Na rozdíl od prodeje lze i v centru hlavního města sehnat relativně levný pronájem. „Díky regulaci a pomalé deregulaci nájmů je trh do určité míry pokřivený, a proto i v nejdražších lokalitách můžeme najít cenově velmi dostupné byty,“ uzavřel Jakub Havrlant, ředitel realitního serveru bezrealitky.cz. Mezi studenty, mladými lidmi a cizinci bez trvalého pobytu je velký zájem také o spolubydlení.

Trendy v klíčových regionech

Východní Čechy
Hradec Králové patří spolu s Prahou, Brnem a Plzní k nejdražším městům České republiky, a to zejména díky svému dálničnímu napojení na Prahu. Po prosinci a lednu, kdy byl stop stav, tedy nebyl ze strany kupujících zájem o nemovitosti, se opět začalo prodávat, dokonce i panelové byty. Na odbyt jdou hlavně malometrážní byty.

„Největší propad zaznamenaly projekty developerských společností a nové byty, na Pardubicku kolem 20 procent,“ vyčísluje Jakub Havrlant, ředitel bezrealitky.cz. Ve městech nebo na jejich okrajích si ceny rodinných domů i pozemků drží loňskou vysokou úroveň, začínají se však výrazněji diferencovat ceny mezi venkovem a městem.

Ostravsko
Loni vzrostly ceny bytů v Ostravě až o 30 procent, letos spíše mírně klesají nebo stagnují. Průměrná cena jednopokojového bytu v Ostravě se pohybuje kolem 790 tisíc korun, dvoupokojového okolo 990 tisíc a třípokojového kolem 1,2 milionu korun (před rokem by však takový byt stál přibližně o 150 tisíc korun více). Poptávka po bytech meziročně klesla, zájemci vyčkávají na další vlnu slev. Vzrostl však zájem o pronájmy, což mělo za následek narůst nájemného – podle analýzy bezrealitky.cz ceny od ledna stouply asi o 8 procent, u třípokojového bytu činí průměrně 8700 korun.

 „Ostrava rostla zejména díky svému ekonomickému potenciálu, rozvoji dálniční infrastruktury a zahraničním investicím. Přes svůj význam však cenově zaostává za srovnatelnými městy, jako je Brno či Plzeň,“ řekl Havrlant.

Ústecko
Během posledních dvou let ceny výrazně stouply zejména v Ústí nad Labem a Teplicích, nicméně stále patří k nejnižším v zemi. Na začátku roku se však růst stejně jako v jiných krajích zastavil. Cena staršího 68metrového bytu se v Ústí pohybuje pod 1 milionem korun. Podle bezrealitky.cz jde o kraj s velkým potenciálem pro případné investory – v horizontu několika let tu může dojít k růstu cen.

Brno
V mnohém situace v Brně kopíruje Prahu, sídlištní panelové byty se dají sehnat výrazně levněji než v minulosti a mezi panelovými a cihlovými byty se rozevírají cenové nůžky. „Předpokládáme, že novostavby v Brně podraží, a to hlavně kvůli budoucímu omezení nabídky ze strany developerů a menšímu počtu nových projektů. Kvalitní bydlení a dobrá lokalita si svou cenu udrží, nebo se dokonce ještě zhodnotí,“ doplnil Havrlant.

Starší byt o velikosti 68 metrů čtverečních se v průměru pohybuje ve výši 2 130 000 korun. Lze konstatovat, že standardní byt je v průměru o milion levnější než v hlavním městě. Brno je druhou nejdražší lokalitou v České republice.

Plzeň
Patří mezi nejdražší česká města, zejména díky svému dálničnímu napojení na Prahu a regionálnímu významu. I zde však ceny bytů poklesly. „Ceny garsonek spadly za posledních zhruba šest měsíců přibližně o 10 procent, větší byty i více,“ řekl Havrlant.

České Budějovice
Bydlení je tu tradičně kvalitní, a jeho cena proto relativně vysoká. „Jedno z mála měst, kde tržní ceny bytů i letos mírně rostou, je zde potenciál růstu i do budoucna,“ uzavřel Jakub Havrlant, ředitel realitního serveru bezrealitky.cz. Budoucí ceny se budou ve velké míře odvíjet také od zlepšení dopravního napojení na Prahu.

Jan Hlaváč, mediální zástupce bezrealitky.cz
Romana Sudová, marketingová a PR manažerka bezrealitky.cz

Detail cenové mapy http://cenovemapy.bezrealitky.cz: