Jak neprohloupit při výběru developerského projektu

Současná nabídka na trhu bydlení nabízí nepřeberné množství developerských projektů. Jak se mezi nimi orientovat a vybrat ten, který je nejvhodnější, řeší mnoho lidí hledajících své „místo pro život“. Ve spolupráci s jednou z největších stavebních společností působících v tomto oboru v ČR, PSJ a. s., přinášíme několik doporučení, která vám mohou výběr zjednodušit.

1. Spolehlivost a zázemí developera
Developerských společností působí na českém trhu celá řada a jsou mezi nimi jak firmy s malými zkušenostmi z komplexního procesu developmentu, tak bohužel i ty méně seriózní. Vždy se vyplatí zjistit si o dané společnosti co možná nejvíce informací popř. i o majitelích či podílnících firmy. Při osobním jednání je jistě dobré vnímat, nakolik je profesionální přístup developera při podávání informací o projektu – není-li cokoli jasné, má zákazník samozřejmě právo se ptát. Velmi důležité jsou též reference o již uskutečněných projektech a pokud si chceme udělat opravdu ucelený názor, není na škodu přeptat se na zkušenosti s bydlením obyvatel již existujícího domu. Nezanedbatelnou informací je též způsob financování výstavby, zajištění finančních prostředků a možnosti úhrady kupní ceny klientem včetně odpovídajících záruk.

2. Urbanistické a architektonické řešení projektu
Celá řada obytných projektů se prodává ještě před postavením, zákazník si proto může udělat představu o svém možném novém domově pouze z plánů a vizualizací. Odborníci však varují: nenechte se zlákat atraktivními obrázky byť fotorealistickými, které nakonec nemusí mít se skutečnou podobou mnoho společného. Zejména u vizualizací domů se často jedná o pohledy, jak je v reálu nemůžete vidět – např. z důvodu úhlu či odstupu. Spíše než na barevné obrázky je lepší se zaměřit na technické detaily, např. na orientaci bytu ke světovým stranám, velikost jednotlivých místností a dispoziční řešení bytu nebo domu či samotný urbanismus projektu. Se čtením plánů by vám měl pomoci pracovník developera, ale je možné nechat projekt zhodnotit i některým z nezávislých odborníků. Nekvalitní developerský projekt se prozradí chybami typu zbytečně dlouhé a nevyužitelné chodby, jak ve vlastním bytě, tak i ve společných prostorách, nedostatek úložných prostor a celkově problematické zařízení bytu, špatné umístění dveří apod. Problémem může být i nejasná budoucí koncepce celé lokality. Pokud například vedle vašeho rodinného domu v budoucnu vyroste několikapatrový činžák nebo rušná silnice, měli byste to vědět. Jistou váhu může mít skutečnost, že se na projektu podílí známý architekt.

3. Lokalita a velikost pozemku
Řada developerských projektů vzniká mimo centra velkých měst, pokud tyto okrajové části neznáme, vyplatí se místo budoucí stavby navštívit a prohlédnout si ho. Pouze tak zjistíme, zda v okolí našeho vysněného domova nestojí již něco, co by vám v budoucnu mohlo bydlení znepříjemnit. Zajímat by vás měla například hustota okolní zástavby, dostupnost zeleně a blízkost přírody. Velikost pozemku není pouze rozměr, důležité jsou i pozemky sousedící s naším či dispozice pozemku. Travnatý plácek obehnaný plotem a navíc stíněný sousedovým domem  v těsné blízkosti, rozhodně neuspokojí naše představy o zahradě, kde budeme chtít v klidu s rodinou relaxovat.

4. A co sousedé?
Lidové pořekadlo: „souseda si nevybíráš“ v případě některých projektů neplatí. Určitý výběr je sice již dán samotnou cenou či lokalitou, ale přesto je vhodné se více zajímat o to, kdo již bydlí v okolí a jak funguje stávající komunita. Pokud je to jen trochu možné stojí za to pokusit se zjistit, kdo budou noví sousedé. Existují dokonce projekty, u kterých si již stávající obyvatelé domu rozhodují, zda nového „souseda“ chtějí nebo nikoliv. Fungující sousedské vztahy významnou měrou ovlivňují spokojenost s bydlením a správný developer by měl podporovat rozvoj sociálních vazeb.

5. Trvale rostoucí hodnota projektu
„I přes současnou ekonomickou recesi se dlouhodobě vyplácí investovat do nemovitostí, zvláště pak do těch určených k trvalému bydlení a lidé si tento trend uvědomují. Existuje řada nástrojů, například  hypotéky či stále oblíbenější úvěrové produkty stavebních spořitelen tzv. Hypoúvěry. Díky nimž je možné zafinancovat široké spektrum nemovitostí, které lze nyní pořídit za daleko příhodnější ceny než v předešlých dvou letech,“ vysvětluje situaci generální reprezentant Hypocentra Modré pyramidy Martin Hubený. Vhodné je, vybrat si takovou stavbu, která bude i po letech na ceně získávat. „Ptáme-li se na kvalitu bydlení, je třeba mimo samotného domu či bytu zahrnout do našich úvah též úroveň okolních podmínek ovlivňujících nemovitost, její užívání a to včetně sociální pohody v lokalitě,“ upozorňuje Jiří Mutl z divize Development PSJ, a. s. Mutl také klade důraz na použité materiály a jejich vyváženost, doporučuje proto sledovat, z čeho je nemovitost postavena a jak kvalitně – např. ošizenou hydroizolaci měděné okapy nezachrání. Architekt M. Rajniš vidí jako hodnotný projekt takový, který nepodléhá momentálním módním designovým výstřelkům a respektuje základní, historicky daná pravidla ve stavebnictví. Celá řada „konfekční“ výstavby v ČR zahrnuje značné množství zbytečných stavebních a rádoby estetických prvků, které stavbu pouze prodražují a nemají vliv na kvalitu bydlení či budoucí hodnotu nemovitosti.

6. Cena - až na prvním místě?!
Do ceny bytu nebo domu se kromě přímých nákladů na výstavbu a nákladů na zainvestování lokality promítá i celá řada dalších aspektů. Cenu nemovitosti dnes výrazně ovlivňují parametry pozemku - jedná se např. o úroveň veřejných prostranství a komunikací, přírodní prostředí, dopravní obslužnost, občanskou vybavenost v místě apod., což se samozřejmě promítá do její ceny. Do ceny každé bytové jednotky se také započítává podíl na společně užívaných prostorách a je tedy vhodné vnímat, co a jak se bude skutečně efektivně užívat. Na druhou stranu se nebojte zeptat, z jakých položek se konečná cena nemovitosti skládá. Vhodné je zjistit si i odhad budoucích provozních nákladů (spotřeba energií, provoz společných prostor, fond oprav, ostatní služby). Avšak zbystřit doporučujeme i v případě výrazně nízké ceny nebo když se chystáte zakoupit tzv. holodům, náklady na dokončení můžou být značné a developer by měl nabízet minimálně dokončení v předem daném akceptovatelném standardu za pevnou cenu – v lepším případě s možností klientských změn a s danými pravidly jejich ocenění.

7. Služby, volný čas
Ke spokojenému bydlení rozhodně nestačí čtyři stěny či pěkný domek, pakliže vysloveně nevyhledáváme samotu a odloučenost od společnosti. V okolí nového domova potřebují lidé mít k dispozici alespoň základní služby, zajištění příležitostí pro volný čas (sportovní a kulturní vyžití) a místa pro vzájemné setkávání (restaurace, centrum) apod.

8. Zeleň
Bydlet ve vlastním a v zeleni je jednou z hlavních motivací lidí hledajících si bydlení. Stromy a keře přitom netvoří jen estetickou stránku stavebních projektů, slouží také jako hluková a prachová clona. Správný projekt by podle odborníků neměl slibovat dům v přírodě, pokud se ve skutečnosti jedná o novostavbu na „poli“, kde je výsadba stromů teprve plánována a se vzrostlými stromy zde můžeme počítat nejdříve za několik desetiletí. Někteří architekti využívají výhod lokalit disponujících vzrostlou zelení, kterou začleňují do svých projektů, popř. navrhují výsadbu rychlerostoucích dřevin.
 
9. Dopravní dostupnost
Některé developerské projekty vznikají na okraji nebo zcela mimo velká města. Pro nové majitele bytů či domů v těchto lokalitách je důležitá dopravní dostupnost do nejbližšího města, kam obvykle denně dojíždí dospělí zaměstnání a děti do škol. Správný developerský projekt by měl řešit i napojení na dopravní infrastrukturu a to vč. obslužnosti hromadnou dopravou.

10. Hlučnost a ostatní emise
Hluku se v dnešním moderním světě patrně nevyhneme, ale v našich domovech by jeho hodnoty měly být co nejnižší. Ačkoli v průběhu územního plánování a i dále v procesu projektování jsou uplatňovány požadavky na dodržování hygienických standardů, přesto raději vybírejme takový projekt, který nestojí v blízkosti významného hlukového zdroje. Je velkou výhodou, pokud jsou v okolí obytných domů stromy a další zeleň, neboť působí jako přirozená hluková bariéra. Hluk však nemusí přicházet do našich domovů pouze zvenčí, ale může to být hlasitá hudba, domácí zvířata nebo příliš aktivní soused „kutil“. V takových případech je potřebná vzájemná domluva, která je samozřejmě snazší v případě, když se alespoň trochu známe – jinak nezbývá než stížnost na správce objektu, případně lze postupovat právní cestou.

Samozřejmě ne vždy se podaří najít dokonalý ideál našich představ, ale je dobré si všechna rizika a kompromisy uvědomit a důkladně zvážit.

PSJ, a.s.
Společnost PSJ, a.s., se zabývá především pozemní stavební činností, realizací vybraných stavebních řemesel a technologií a také developmentem. Její prvořadou činnost představuje generální dodavatelství staveb, a to včetně komplexních dodávek na klíč od fáze projektu a studie stavby až po kolaudaci a předání funkčního díla. Podílela se například na výstavbě pražského administrativního areálu BB Centrum, komplexu Zlatý Anděl na Smíchově nebo Galerie Fénix & Clarion Congress Hotel Prague ve Vysočanech, realizovala Obytný soubor Majdalenky v Brně nebo bytový soubor Villa Bianca v Praze. Byla generálním dodavatelem při rekonstrukci Obecního domu, Sovových mlýnů či jihlavské radnice. PSJ se věnuje i vlastním developerským projektům, které se zaměřují zejména na oblast výstavby komerčních budov a obytných celků. Kromě Česka působí PSJ od počátku své existence také na zahraničních trzích, jako jsou Saudská Arábie, USA, Ruská federace či Slovensko.
www.psj.cz