Zpátky do králíkáren?

Od okamžiku, kdy i na český trh dolehla realitní krize, nás dělí již téměř rok. Nezasvěcenému by se mohlo zdát, že tak dlouhá doba je dostatečná na to, aby subjekty zainteresované na trhu nemovitostí nastalou situaci akceptovaly a v mezích svých potřeb a možností se jí přizpůsobily.

Že tomu může být i zcela jinak, nás v uplynulých dnech přesvědčili developeři, kteří se rozhodli seznámit veřejnost s dalším nečekaným zákrutem svého pozoruhodného přístupu k obchodování.

Aukční blamáž

Jak se zdá, jejich poslední krok iniciovala dlouho avizovaná a netrpělivě očekávaná aukce domů a bytů, která se uskutečnila 16. prosince loňského roku. Výsledky dražby se zdály na první pohled naznačovat, že pro kupce je nejdůležitější absolutní cena nemovitosti. Jen tak se dalo vysvětlit, proč byt 3 + 1 s katalogovou cenou skoro 6 milionů dosáhl v aukci ceny pouze 4 miliony, zatímco byt 1 + kk za katalogové 2,543 milionu se prodal za 2,5 milionu.

Debatu o tom, nakolik je takový přístup kupujících racionální, v následujícím týdnu rázně přerušil zcela nečekaný krok developerů, kteří 16 z 38 vydražených nemovitostí odmítli prodat s odůvodněním, že dosažená cena je příliš nízká. Navzdory tomu, že jejich počínání bylo nejspíše de iure v pořádku, nenašel se snad nikdo, kdo by nezapochyboval o jeho legitimitě.

Novoroční překvapení

O další překvapení se hned v prvním týdnu letošního roku postaral způsob, jakým se developeři rozhodli neprodejnost předražených velkých bytů interpretovat: o velké byty prý není zájem, do budoucna se tedy vyplatí stavět pouze byty malé! Dokonce tím údajně vyjdou vstříc zájmu kupujících o nižší ceny… Spíše než jako promyšlená obchodní taktika působí tento nápad – s ohledem na datum jeho zveřejnění – jako přetrvávající důsledek příliš bujarých silvestrovských oslav. A ne jen na první pohled.

Představy o tom, jak tento princip uvést do praxe, se u jednotlivých developerů liší. Firma Finep tak například hodlá zachovat původní dispozice bytů, ale zmenšit plochu jednotlivých místností. I když takový nápad působí jakž takž únosně, je jeho slabinou fakt, že by prostorové poměry v nových bytech povážlivě přiblížil úrovni proklínaných panelových „králíkáren“ z dob tzv. reálného socialismu. Z takové novinky by patrně největší radost měla redakce Haló novin…

Radikálnější přístup hodlá zvolit Ekospol, v jehož nových projektech by měly dominovat garsoniéry a byty 2 + kk. Taková úvaha evidentně předpokládá, že cena bytu je pro potenciální kupce natolik důležitým kritériem, že hravě zastíní všechna ostatní hlediska. Absurdita takové myšlenky nejlépe vynikne, pokud si představíte dvoumetrového zákazníka, který si z obchodu odnáší dětskou bundu, šťasten, že výhodným nákupem ušetřil několik set korun.

Jak sami developeři rádi zdůrazňují, jejich podnikání je „během na dlouhou trať“, v němž mezi projektovým záměrem a kolaudací hotové stavby uplynou nezřídka až čtyři roky. Je tedy nanejvýš podivné, že se najednou rozhodli podle okamžité situace plánovat výstavbu minibytů, které se na trhu nemohou ocitnout dříve, než v roce 2012. Kde berou jistotu, že o ně tou dobou bude ještě někdo stát?

Ani z ekonomického hlediska nemusí být celá úvaha natolik bezchybná, jak by se mohlo zdát. Je sice fakt, že cena za jednotku plochy je u malého bytu obecně vyšší, na druhou stranu ji však vyvažuje zvýšená pracnost a vyšší podíl fixních nákladů na bytovou jednotku. Není těžké si představit situaci, kdy tyto limity přivedou projekt na samu hranici rentability – a i jen drobná nepředvídaná událost jej pak snadno srazí do červených čísel.

Přeskoč, přelez…

Navenek poslední aktivita developerů nevybočuje z rámce jejich dosavadních kroků, kterými se snažili demonstrovat, že pány trhu zůstávají oni. Ve skutečnosti se ovšem jedná jen o další verzi pokusu obejít (lidový jazyk nabízí i mnohem výstižnější sloveso) základní problém, totiž fatální rozpor mezi kupní silou na domácím trhu a cenami novostaveb, které by možná byly nadsazené i v poměrech značně bohatších států.

Jak exoticky v této souvislosti působí dávný krok Tomáše Bati, který se odbytové krizi ve 20. letech XX. století rozhodl čelit radikálním snížením cen… Kdysi jsem zaslechl povzdech, že kdyby místo obuvnického řemesla vystudoval ekonomii, nestal by se tento muž zakladatelem průmyslového impéria. Možná nestal. Jistě by z něj však byl nadějný developer.

Tyto zprávy pro vás vytváří Finmag.cz.