Financování nového bydlení - díl 2.

Dobrý den, chceme stavit dům, nevíme po jaké hypotéce šáhnout. Čím se máme řídit při výběru hypotéky řídit?

Dobrý den, druhů hypoték je na našem trhu k dispozici několik. Základní rozdělení je podle účelu, na který hypotéku využijete. Můžete si vybrat mezi hypotékami na koupě nemovitosti nebo jen spoluvlastnického podílu, výstavbu nemovitostí, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí, převod členských práv k družstevnímu podílu, vypořádání majetkových poměrů (dědictví, rozvod apod.) či refinancování dříve poskytnutých úvěrů určených k bydlení.

Dále hypotéky můžeme rozdělit dle nemovitostí. Hypotéku můžeme použít na  stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, nebo jiné nemovitosti sloužící k bydlení( vč. příslušenství), na byt v osobním vlastnictví I družstevním vlastnictví, na rodinný dům, na nemovitosti sloužící k rekreaci (chaty, chalupy aj.), na nebytové prostory, na bytový dům či na administrativní a polyfunkční budovy.

Z toho vyplývá, že Vaše hypotéka bude určena na výstavbu rodinného domu a můžete zvolit typ hypotéky. Vybrat si můžete z klasické hypotéky, americké hypotéky nebo kombinaci hypotečních produktů.

Klasická hypotéka je primárně určena k výše uvedeným účelů a pro váš případ je jistě nejvhodnější.

Americká hypotéka je prakticky neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, je tedy primirně určena pro majitele nemovitostí, kteří chtějí či potřebují získat nějaké finanční prostředky, např. Na refinancování neúčelových půjček, na nákup dražších věcí, apod.

Kombinované produkty jsou v drtivé většině založeny na principu kombinace hypotéky a životního pojištění. Hypotéku jako takovou nesplácíte, výše dluhu je stejná třeba po celou dobu splatnosti úvěru, platíte pouze úroky. Naopak životní pojištění je dražší a většina z částky placení na životní pojištění se zhodnocuje a slouží poté nejčastěji k jednorázovému převodu na hypotéku a tím jednorázovému doplacení úvěru. Je potřeba však zmínit, že tento typ úvěru se mnoho nepoužívá, a to především z následujících důvodů – velmi omezená možnost upravovat úvěr během splatnosti, větší měsíční zatížení, dluh je neustále vysoký a zhodnocení na životním pojištění je nejisté atd.

Další pro výběr vhodného typu hypotéky jsou už jen její parametry. A to především rozdělení, dle LTV, dokladání příjmů. LTV vyjadřuje jaké % činí úvěr z hodnoty nemovitosti sloužící jako zajištění úvěru. Základní výše je 70%, znamená to tedy, že vám banka půjčí 70% z hodnoty nemovitosti, kterou dáváte bance jako záruku. Maximální možné LTV je pak 100% (existují i výjimky, kde lze jít přes 100%), platí však, že čím vyšší LTV, tím je pohled banky na klienta přísnější, protože jej banka vyhodnotí jako rizikovější.

Co se týká dokládání příjmů, je rozdělení v podstatě podle zdroje příjmů, výjimku tvoří hypotéka bez dokládání příjmů. Nejčastěji dokládaným příjem je klasický příjem ze závislé činnosti, následuje příjem z podnikání. Občas se dokladují příjmy z pronájmu, různé sociální dávky, příjmy ze zahraničí. Výjimečně pak ještě specifické příjmy, které nezapadnou do běžných kategorií.

Dalšími parametry je doba splatnosti, tu doporučuji nastavit tak, aby Vám vycházela rozumně splátka a byli jste schopni platit úvěr pohodlně a v zásadě za jakékoliv situace.

Volba fixace úvěru je taktéž čistě na Vás, opět nastavte tak jak myslíte, uvažujete např. Úvěr v budoucnu upravovat kupříkladu titulu mimořádné splátky. Jediné doporučení z mého pohledu je nedělat dlouhodobé fixace (více než 5 let), a to především ke zúžení prostoru na eventuelní budoucí změny v úvěru – pokud budete chtít úvěr měnit mimo výročí smlouvy, budete ve většině případů platit sankce, což je pak velká škoda a ztráta.

Dobrý den, rádi bychom si pořídili dům, ale nemáme dostatek financí, proto si chceme vzít hypotéku. Jak bychom si měli efektivně nastavit náš finanční plán?

Finanční plán stavby by měl být nastavený tak, aby Vám zajistil dostatečný tok financí dle potřeb stavby a zároveň neodčerpával zbytečně finance z Vaší kapsy. Při kombinaci hotovost + hypotéka je nejoptimálnější využít nejdříve hotové prostředky a čerpání hypotéky využít až jako následný zdroj. To je z důvodu platby úroků, které Vám naběhnou zahájením čerpání hypotéky a poběží až do konce stavby, kde dojde k tzv. Dočerpání úvěru a překlopení do stavu splácení.

V praxi bude tedy situace následující: rozestavíte stavbu ze svých hotových prostředků, ideálně alespoň do stavu stavby vhodného pro zápis do katastru nemovitostí – to znamená mít rozestavěno alespoň 1 m zdiva, aby mohl geodet stavbu zaměřit a vyhotovit geometrický plán. Následně můžete využít právě i rozestavění stavby pro zajištění čerpání hypotéky, kterou následně čerpáte po tzv. tranších až do konce stavby. Během čerpání úvěru tedy pak splácíte pouze úroky z vyčerpaného objemu úvěru. Hypotéku sice můžete čerpat již dopředu (pokud má pozemek dostatečnou hodnotu, nebo máte jinou nemovitost k zajištění), ale tím že začnete platit úroky z čerpání, je logicky tato varianta o něco nákladnější, takže je lepší využít nejprve hotovosti a čerpání odsunout na později.

Finanční plán splácení hypotéky je podle mého názoru rozumné nastavit s určitou variabilitou a základním zajišťovacím mechanismem.

Nastavení hypotéky, především fixace je dobré nastavit jak s přihlédnutím na aktuální podmínky, akce apod. Tak především s eventuelním plánováním změn úvěru – typicky plánovaní eventuelní mimořádné splátky. Podle mého názoru nejsou moc rozumné fixace na celou dobu splácení (nebo na dobu delší než 5 let), zvláště u dlouhých dob splatnosti, protože pak máte svázané ruce a je velmi drahé při nějaké potřebě úvěr změnit.

Co se týká doby splatnosti doporučuji nebát se udělat co nejdelší dobu splatnosti, efektivita splácení úvěru je samozřejmě špatná, ale dá se významně vylepšit v průběhju splácení využití mimořádných splátek. Je podle mě lepší si nastavit nižší splátku a snažit se nějaké finance k tomu spořit – vytvářet si rezervu a s naspořenými prostředky později pracovat jako s mimořádnou splátkou než si úvěr nastavit sice s kratší splatností, ale splátkou vysokou tak akorát co jste schopni splácet, ale už si nevytváříte rezervu. Pokud v takovém případě pak vypadne část příjmu rodiny (např. z důvodu nemoci) je výrazně obtížnější splácet úvěr a často je pak nutnost zahájit jednání s bankou o dočasném snížení či přerušení splátek. V případě mého doporučení si můžete dovolit spořící část výdajů na čas vypustit a platit jen předepsanou splátku, zbytečně nezasahovat, neměnit režim splátek a v okamžiku dosažení standardního příjmu rodiny opět zavést i spořící část. Je to jistě klidnější režim než se stresovat jednání v bance o tom, že teď např. momentálně nemohu uhradit tak vysokou splátku jakou mám předepsanou.

Jako základní zajištění výdajů rodiny se všeobecně doporučuje vybudování cca 3 měsíční rezervy na rodinné výdaje pro neočekávané případy výpadku příjmů. Pokud je pak navíc možnost, samozřejmě využívat bezpečné spořicí produkty (např. stavební spoření) k budování vetší rezervy, kterou je i posléze možno využít k předčasnému umořování, a tím zefektivnění splácení hypotéky.

Využívání pojištění úvěru – životního pojištění doporučuji velmi důkladně zvážit zda pro Vás význam vůbec má, zda není zbytečné a využívat event. doopravdy jen to nejnutnější krytí rozik jak rozsahem tak typem pojištění. Ne vždy je totiž pojištění podmínkou, takže je lepší si rozhodnutí o (ne)využití učinit sami. Když se ho rozhodnete využít, zvažte doopravdy jaká rizika má pokrývat – nepojišťujte se proti čemukoliv, protože Vás pak přijde pojistka na vysokou částku. Pojistěte si rizika významná, která by zásadně ovlivnila váš život, nebo pravděpodobnější vzhledem ke stylu života (např. rizikové koníčky či povolání).