Realitní rádce II.díl - nákup bytu

Na co si dát pozor u prodejců?

Nákup bytu není vůbec jednoduchý proces. Ve spolupráci s makléřem by si každý měl zkontrolovat především akutální list vlastnictví, že je prodávající skutečným vlastníkem a oprávněným nakládat s nemovitostí,  zda je jediným majitelem nebo je majitelů více, zda se jedná o soukromé vlastnictví nebo o obchodní majetek. Dále, že není nemovitost zatížena zástavním právem, břemenem, předkupním právem, zda neprobíhá exekuce, případně neexistuje jiná právní vada, která by bránila prodeji bytu.

Jak celý nákup bytu probíhá?

Převod vlastnických práv probíhá na základě sepsané kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Pokud si člověk bere úvěr, tak se před kupní smlouvou zhotoví smlouva o smlouvě budoucí kupní a po schválení úvěru a vyhotovení  zástavní smlouvy bankou se kupní a zástavní smlouva podává s návrhem na vklad na místně příslušný katastr nemovitostí. U družstevního vlastnictví se sepisuje dohoda o převodu členských práv a povinností s právem najmu bytu, která se nechá potvrdit příslušným bytovým družstevem. Pokud kupujete byt v osobním, případně v družstevním vlastnictví, dbejte na to, aby byla částka kupní ceny řádně složena v advokátní, notářské úschově, případně v úschově banky a peníze byly uvolněny až po zápisu nás, jako nového majitele bytu, nebo po potvrzení dohody o převodu členských práv a povinností družstvem.

Jaké dokumenty jsou k bytu potřeba?

U osobního vlastnictví aktuální výpis listu vlastnictví a nabývací titul. U družstevního vlastnictví nájemní smlouva, případně průkaz člena bytového družstva a stanovy bytové družstva.

Co všechno by mělo být obsaženo v nájemní/kupní smlouvě?

Prodávající – kupující, přesná specifikace prodávané nemovitosti včetně spoluvlastnických podílů, kupní cena, termíny, způsob zaplacení a uvolnění kupní ceny prodávajícímu, termín předání bytu a vyrovnání závazků za energie. Okolnosti, kdy mohou smluvní strany odstoupit od smlouvy, deklarace že na bytu neváznou žádné další právní vady, počet vyhotovení a další náležitosti.

U nájemní smlovy pronajímatel – nájemce, specifikace předmětu pronájmu, délka pronájmu, cena a výše inkasa, způsob platby, kauce, práva a povinnosti smluvních stran, sankce za porušení smlouvy, soupis vybavení a další ujednání.

Jakým způsobem je nejlepší za byt zaplatit?

Jednoznačně doporučuji jako nejlepší variantu platbu prostřednictvím řádné advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.

Jak se dá platba rozplánovat?

U standardních prodejů bych doporučil uvolnit celou částku až po zápisu nového majitele na katastru nemovitostí. Občas je kupní cena částečně placena úvěrem po zaplombování zástavní smlouvy a a druhá část je placena z úschovy. Dále si můžete ve spolupráci s makléřem dohodnout uvolnění poslední částky kupní ceny na základě písemného předání bytu. Nikdy nedoporučuji platit prodávajícímu zálohy předem.

Jak vypadá předání bytu?

Je vhodné si byt předat na základě předávacího protokolu, ve kterém se uvede datum předání, stav jednotlivých médií, počet klíčů a podobně. Zároveň si můžete ještě jednou zkontrolovat zda stav bytu odpovídá stavu před podpisem kupní smlouvy.  

Najdeme-li v bytě nějaké nedostatky, mohou se nějak promítnout do kupní smlouvy?

Kupní smlouva není vhodným dokumentem na sepisování nedostatků. Pokud se jedná o novostavbu, makléř ve spolupráci s vámi sepíše reklamační protokol a dohodne s majitelem nemovitosti způsob odstranění závad, případně snížení původní kupní ceny. Pokud se jedná o starší byt, můžete se dohodnout na odstranění závad, případně také na snížení ceny a tyto skutečnosti písemně potvrdit. Zjistíte-li po koupi nemovitosti, například po nastěhování, zásadní skryté vady, o kterých jste nebyli, ale měli být informováni, požádejte původního majitele o odstranění těchto závad, případně o dodatečnou slevu z kupní ceny na základě vzájemné dohody. Pokud se s majitelem nedomluvíte, můžete zásadní, skryté vady, řešit občansko-právní cestou.

Odpovídal: Jaroslav Jírek, realitní makléř kanceláře RE/MAX Alfa

další díly Realitního rádce:

Realitní rádce I.díl - kupuji novostavbu

Realitní rádce III. díl - Výhradní smlouva s makléřem ano nebo ne

Realitní rádce IV. díl - Koupě družstevního bytu..

Realitní rádce V. díl - Tipy, které pomohou prodat vaši nemovitost