DTZ: Německé fondy vyklízejí pozice na českém trhu nemovitostí – nastupují domácí a rakouští investoři

233 %. O tolik se v 1. pololetí meziročně zvýšil objem financí investovaných do tuzemských komerčních nemovitostí. Souhrnnou výši 215 milionů EUR však není podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ radno přeceňovat – už s ohledem na stále velmi nízkou aktivitu investorů v porovnání s obdobím let 2005 až 2008. „Zajímavější než čísla je profil investorů a kupovaných nemovitostí,“ glosuje Ryan Wray z investičního oddělení DTZ. „Nebýt dvojice rakouských investorů, kterým sekunduje investiční skupina ze Spojených států, vypadala by Česká republika jako lokální trh stimulovaný výhradně domácím kapitálem.“

Za bližší pohled stojí rozdíl v preferencích domácích a zahraničních investorů. Rakouský fond Hypo Real Invest, který letos v České republice realizoval již dvě transakce a další připravuje, se zaměřuje na vysoce kvalitní kancelářské nemovitosti s vysokým procentem bonitních nájemců s dlouhodobými smlouvami. Dosud nejaktivnější zástupce domácích investorů, společnost CPI, vyhledává rovněž objekty s dlouhodobým pronájmem, silným zázemím nájemců a v atraktivních lokalitách, ovšem napříč sektory. S ohledem na vývoj domácího legislativního prostředí pak zcela ochabla aktivita německých podílových fondů, jež patřily po léta k tahounům českého trhu nemovitostí.

K výrazné převaze domácích investorů přispělo podle pražské kanceláře DTZ několik faktorů. Od pádu Lehman Brothers v roce 2008 čelily kapitálové trhy přesunu mnoha mezinárodních investorů směrem k tradičním, zavedeným trhům. To zanechalo v lokálních kapitálových trzích mezeru, kterou se rozhodli vyplnit právě domácí investoři. Finanční krize také postavila velké instituce do situace, kdy jsou nuceny mnohem důkladněji zkoumat a zvažovat každou investiční příležitost. Naopak pružnější optimalizace rozhodovacích procesů umožnila investorům se znalostí místního prostředí reagovat rychleji a pružněji. Proto místní investoři „podrželi“ český trh nemovitostí i v období globální nejistoty.

Mezinárodní konkurenci v oblasti prvotřídních nemovitostí oslabila také přetrvávající pasivita německých otevřených podílových fondů. Zastavení akvizicí bylo oznámeno v reakci na nejistotu provázející změny chystané německým ministerstvem financí, jež budou zaměřeny na transparentnější fungování kapitálových trhů a na zajištění větší ochrany pro investory. Navrhované kroky, zahrnující kupříkladu 10% snížení hodnoty majetku, vyústily ve významný odliv kapitálu z fondů. Důvodem byly obavy investorů z dalšího vývoje. Reformy dosud nebyly uzavřeny a schváleny a podle Ryana Wraye tedy není možné odhadnout jejich dlouhodobý dopad. Nicméně v krátkodobém horizontu je více než pravděpodobné, že německé otevřené podílové fondy nebudou na českém investičním trhu dále figurovat. Zatímco v letech 2008 a 2009 se podíl německých investorů pohyboval na více jak 40%, v prvním pololetí 2010 to bylo méně než 5%.

233% meziroční nárůst na investičním trhu a množství připravovaných transakcí pro druhé pololetí roku 2010 jsou pozitivními signály, přesto ještě nutně nemusejí znamenat konečné uzdravení trhu. „Pololetní výsledky lze interpretovat jako přetrvávající reakci na události let 2008 a 2009. Investoři, ať již domácí či mezinárodní, se soustředí především na udržitelné příjmy. Využívají současných vyšších yieldů, před tím, než se trh plně stabilizuje, a vyhledávají příležitosti, kde je příznivé financování,“ vysvětluje Ryan Wray z DTZ.

Přehled transakcí od ledna do června 2010 v ČR