DTZ: V Evropě začínají chybět kanceláře, zvětšuje se prostor pro růst nájemného

Nejvyšší dosahované nájemné v evropských metropolích ve 3. čtvrtletí 2010 rostlo. Vyplývá to z aktuální analýzy Property Times Europe zpracované mezinárodní poradenskou společností DTZ. Důvodem je mimo jiné vyšší poptávka ze strany nájemců, kteří se obávají dalšího vzestupu nájemného v nadcházejících letech způsobeného nedostatkem moderních kanceláří následkem utlumení výstavby v minulém roce. „Tento trend je zřetelný i v Praze. Nejvyšší dosahované nájemné kleslo ve třetím čtvrtletí loňského roku na 20 – 21 EUR za čtverečný metr. Dotklo se tak svého dna a od té doby zůstává stabilní, zatímco pobídky pro nájemce dosáhly již svého maxima,“ dodává Lenka Šindelářová, analytička v pražské kanceláři DTZ.

Nájemci očekávají nedostatek kvalitních nových kancelářských prostor v blízké budoucnosti a chtějí využít příznivých podmínek, než začne nájemné znovu růst a pobídky klesat. V roce 2011 bude na pražský trh nemovitostí dodáno pouze 70 000 čtverečných metrů v dokončených administrativních objektech.

Londýnští analytici DTZ s ohledem na aktuální vývoj na evropském trhu nemovitostí upravili předpověď růstu nájemného. V letošním roce to má být o 6,8 %, v roce 2011 o dalších 4,7 procenta. Nejvyšší progresi nájemného pak DTZ očekává v příštím roce v Londýně a v metropolích střední a východní Evropy. Tony McGough, šéf oddělení Forecasting & Strategy Research DTZ, výhled doplňuje: “Optimističtější předpovědi růstu ekonomiky ve střední a východní Evropě se přetaví v růst nájemného. U Varšavy očekáváme vzestup o 6,3 %, v Moskvě o 5,6 %, v Kyjevě o 5,4 %.“ V případě Prahy zůstane nejvyšší dosahované nájemné ještě v roce 2011 stabilní; růst je předpovídán až v roce 2012.

Prognózy týkající se výše nájemného jsou podpořeny i výsledky realizovaných pronájmů. Podle údajů DTZ dosáhl objem realizované poptávky za 12 měsíců nejnižšího bodu na konci 3. čtvrtletí 2009, a to 4,5 milionu čtverečných metrů. Na konci 3. kvartálu roku 2010 objem pronájmů za posledních 12 měsíců vzrostl na 5,8 milionu čtverečných metrů. Mírně optimistická čísla vykazuje postupně rovněž pražský trh s kancelářskými prostory: od července do září se v Praze pronajalo 46 300 čtverečných metrů (po odečtení renegociací je to 28 900 m²), což je sice o 2 % méně než v druhém čtvrtletí 2010, ale o 7 % více v meziročním srovnání.

Analytička Lenka Šindelářová přesto zůstává v předpovědích opatrná: „Od začátku letošního roku byly uzavřeny nové nájmy nebo přejednání v objemu 143 tisíc m², což je srovnatelné s loňským stavem. Nově uzavřené smlouvy klesly meziročně o 20 procent na 78 000 m². Je to způsobeno výrazným podílem renegociací, jež letos tvoří zhruba 40 % v porovnání s cca 10% podílem v letech před vypuknutím krize.“ V závěru letošního roku navíc pražská DTZ očekává vyšší objem uzavřených transakcí než v minulých kvartálech, ale méně, než tomu bylo v posledním čtvrtletí 2009, kdy nájemci podepsali pronájmy na celkem 100 000 čtverečných metrů. Celkově by letos mohly být uzavřeny smlouvy na zhruba 200 – 220 tisíc m² kancelářských ploch.

V Praze, stejně jako ve většině evropských metropolí, stimuluje poptávku po nových kancelářích především snaha optimalizovat náklady – ať už v menších, ale efektivněji využitelných prostorách, tak v nových budovách s nižšími provozními náklady. Nájemci jsou si dobře vědomi situace na trhu a snaží se ještě využít ochoty pronajímatelů nabízet incentivy, stejně jako předejít stavu, kdy nájemné v důsledku nerovnováhy nabídky a poptávky opět poroste.

V Evropě, stejně jako v Praze, došlo v loňském roce k výraznému omezení spekulativní výstavby. To společně se zvýšenou poptávkou po moderních „áčkových budovách“ vyústí v nedostatek nových kvalitních prostor, jakkoliv se budou stále hojněji uvolňovat kanceláře ve starších objektech či budovách. V evropském měřítku se přesto očekává, že bude pokračovat postupné snižování neobsazenosti.