Nákup domu v USA - možnosti zhodnocení investice

Máte volné prostředky a přemýšlíte  o nákupu domu v USA? Uvažujete o možnostech zhodnocení své investice? Je několik variant, jak toho docílit. Nemovitost můžete pronajmout a svěřit její správu za úplatu místní firmě (  property management ), která bude zajišťovat údržbu a případné opravy. Nebo můžete nemovitost prodat formou "rent to own" (splácením nemovitosti majiteli), kdy je možné docílit zajímavých výnosů bez starostí o dům.

Nákup domu v zahraničí vyžaduje čas na výběr vhodné nemovitosti, která investorovi přinese radost či zisk. Může také přinést velké starosti, především následnou péčí o nemovitost. Podívejme se na základní rozdíly mezi pronájmem nemovitosti a prodejem na základě "rent to own" (splácením nemovitosti majiteli), který doporučuje a využívá naše společnost.

Pronájem
Každý vlastník nemovitosti v USA, který koupí nemovitost za účelem pronájmu či získání cash flow, musí řešit dilema, jakým způsobem tuto nemovitost efektivně pronajme a zároveň musí mít na paměti její správu. Standardem je najmutí  firmy (property management), která se o nemovitost bude starat. Zpravidla tyto firmy účtují jedno měsíční nájemné jako vstupní poplatek, a následně 10 až 15 % z měsíčního nájemného po dobu, po kterou mají nemovitost ve správě. Ve většině případů tyto společnosti vyžadují minimálně roční kontrakt, při jehož předčasném zrušení platíte penále. Zároveň je majitel nemovitosti povinen platit veškeré náhrady spojené s opravami a úpravami nemovitosti, včetně úprav okolí domu (sečení trávy apod.). Vzhledem k tomu, že majitel nemá plnou kontrolu nad takovými úkony, stává se, že firmy zasílají fiktivní či nadhodnocené faktury. Jako majitel se nemáte zpravidla jak bránit nebo mít možnost eplně kontrolovat činnost firmy najaté jako property management.

Proto se nabízí řešení, jak se těmto problémům vyhnout. Takovýmto řešením bývá zpravidla prodej na splátky. Jaký je základní rozdíl?

Prodej na bázi "rent/lease to own"
Tento princip je takový, že osoba bydlící ve vaší nemovitosti není nájemníkem, ale kupcem. Tento kupec splácí plnou kupní cenu nemovitosti formou měsíční splátky ve výši obvyklého nájemného v dané lokalitě. V některých případech lze docílit získání dokonce i vyšších splátek. Kupec se v tomto případě o nemovitost stará, protože ji bude v budoucnu kupovat. Platí veškeré nutné opravy a zároveň zodpovídá za úpravu okolí domu. Vše je podloženo řádnou smlouvou mezi současným majitelem a budoucím kupcem. Tento způsob investování do nemovitostí je velmi vhodný pro investory žijící mimo lokalitu, kde nakoupili nemovitost. Naše společnost využívá prodej na bázi "rent to own" ve zhruba 90 % vlastních transakcí. Prodej na bázi "rent to own" nevyužíváme pouze v případech, kdy jsme zakoupili vícejednotkové domy, tzv. "apartmánové komplexy".

Číselné porovnání:

PRONÁJEM:

Uvažujme příklad nájemného 1 000 USD/měsíčně. Pak tedy:

   - poplatek property managementu 100 USD/měsíčně

   - potenciální opravy zhruba 1 000 USD/rok = zhruba 85 USD/měsíčně
   - daň z nemovitosti 1 500 USD/ročně
   - pojištění 800 USD/ročně

   - nájemné 12 x 1 000 = 12 000 USD

   - property management 12 x 100 = 1 200 USD
   - opravy 1 000 = 1 000 USD
   - daň z nemovitosti 1 500 = 1 500 USD
   - pojištění 800 = 800 USD

Celkový čistý roční příjem z nemovitosti: 12 000 – 1 200 – 1 000 – 1 500 – 800 = 7 500 USD

RENT/LEASE TO OWN:

   - Splátky = 12 x 1 000 = 12 000 USD

   - property management 12 x 0 = 0 USD
   - opravy 12 x 0 = 0 USD
   - daň z nemovitosti 0 = 0 USD
   - pojištění 0 = 0 USD

Celkový čistý roční příjem: 12 000 USD

Z uvedeného porovnání vyplývá, která transakce je finančně výhodnější a kterou doporučujeme. Dalším nezanedbatelným přínosem pro majitele je možnost neřešit správu pronajatého domu. Odpadá i kontrola firmy, která by o dům pečovala. Konečné rozhodování, jak se svojí nemovitostí naloží a jak ji chce zhodnocovat je vždy na investorovi a jeho uvážení.

International investment estates, LLC
1500 avenue F, suite 3
Ely, NV 89301
USA