Nemovitosti v USA - reality k nákupu?

Jsou nemovitosti v USA vhodné reality k nákupu? Které nemovitosti v USA jsou vhodné k investování? A jaké má investor záruky a jakým způsobem je zajištěna investice budoucího majitele?

Představme si zahraničního investora, který chce uskutečnit investiční realitní  transakci v USA. Většina zahraničních investorů je před uskutečněním transakce velmi opatrná a mnohdy i  nervózní, protože si nedokáže představit co přesně celá transakce obnáší. Bohužel, mnoho investorů nemá v začátku konverzace zcela ujasněno, co vše požaduje, ale většinou se rozhovor upírá k jedinému; "jak je celá  investice  zajištěna, právně i průběhově?".

V zásadě platí pravidlo, že je nutná otevřená  komunikace mezi zúčastněnými stranami, aby bylo možné dosáhnout dohody. Investor "oťukává" nás,  jako společnost, ale i my "oťukáváme" investora, především  jeho serióznost. Toto vše se ukazuje v průběhu jednání. Specifikum českých  investorů je jejich pohled ze strany  " českého myšlení", který jim ze začátku brání  pochopit  možnosti, pravidla, normy a zákony platné v USA. My, jako společnost, jsme samozřejmě ve všech krocích našim klientům nápomocni. Mezi investorem a společností je nutná jistá dávka důvěry, což u nás dokazuje fakt, že řada investorů do 2 let od uskutečnění první transakce nakupuje další  investiční nemovitost.

Rozdíl v nákupu nemovitosti, v USA a v  ČR, je základním rozdílem v chápání celé transakce. Investor vždy musí vycházet ze skutečnosti, že celý obchod se uskutečňuje na území USA a proto je třeba dodržovat postupy, zvyklosti a zákony platné v  USA. Mezi časté názorové rozdíly patří například to, že čeští investoři chtějí dům na Floridě za 50% a menší cenu než je reálná cena  nemovitosti. Toho bohužel v současné době není možno dosáhnout, protože nemovitosti na Floridě se prodávají za reálné ceny z důvodů obrovského množství propadlých zástav.

V případě, že je celá navrhovaná transakce odsouhlasena, začínáme připravovat smlouvu o zajištění investice. Jakmile je smlouva mezi  námi  a investorem (popřípadě  organizací) doladěna, podepíše se a notářsky ověří podpisy zúčastněných stran. Poté postupujeme podle smluvně závazných podmínek.

V zásadě platí to, že průběh investice je zajištěn na základě odsouhlasené smlouvy s detailním popisem jednotlivých kroků. Dále je investice samotná zajištěna a ochráněna vyšší reálnou hodnotou nemovitosti a zisk je zabezpečen časovým průběhem splátek a spoluprací s bankovními ústavy, které poskytnou finálnímu kupci půjčku.

Pro příklad uvádíme seznam základních kroků:
garance průběhu investice = smlouva o uskutečnění investice, která je notářsky ověřena

garance/zajištění investice (financí) = vyšší reálnou hodnotou nemovitosti

garance vhodného domu = místo a lokalita, kde je možno dosáhnout daných cen a zároveň jsou připraveny seznamy potencionálních kupců, což urychluje celou transakci

garance ochrany a údržby domů = smlouva mezi investorem a finálním kupcem, která zahrnuje povinnosti finálního kupce. Mezi tyto patří povinnost o dům pečovat a udržovat. Na  stav domu dohlíží naše společnost a případné problémy řeší za klienta bezplatně

garance splátek = smlouva o uskutečnění investice a prodejní smlouva mezi investorem a finálním kupcem. Naše společnost striktně dbá na výběr splátek, které zasílá investorovi na účet. Zároveň zasílá informace o uskutečněných platbách bankovnímu ústavu ve kterém bude finální kupec žádat o úvěr v průběhu 3 let.

Jaké nemovitosti v USA jsou vhodné k investičnímu nákupu?
Tuto otázku dostáváme velmi často. Není jednoduché odpovědět na tuto otázku krátce, proto ji rozdělíme na několik částí. Za prvé je nutné vědět jaký je účel investice. Poté je zapotřebí rozhodnout po jaké časové období chceme investici využívat či jaká je  představa o návratnosti investice. Následně již "pouze" počítáme a porovnáváme čísla. Naše společnosti se zabývají mnoha způsoby, jak využít plně potenciál jakékoliv nabídky. Stejné způsoby a know-how doporučujeme i našim klientům.

Zde je několik příkladu, jak postupujeme:

1.Nákup nemovitosti bez nutnosti oprav

Reálná hodnota je $50,000, nákup za $20,000. Touto transakcí získáme velmi solidní equity (rozdíl mezi nákupní cenou a hodnotou). Tudíž máme velký prostor k uskutečnění a realizaci zisku.

Můžeme nemovitost:

a ) prodat v hotovosti za $30,000 a získat tím rychle investici zpět

b) prodat na splátky za $50,000 a více (v závislosti na délce splátkového kalendáře)

2.Nákup nemovitosti s nutností oprav

Reálná hodnota je $15,000, nákup za $2,000. Tímto způsobem získáme solidní equity, ale zároveň víme, že je nemovitost nutné opravit. Takovýto typ nemovitosti se dá nakoupit z propadlých zástav při neplacení daně z nemovitosti.

Zde máme tyto možnosti:

a) prodej za $4-5,000 a nemovitost neopravovat. Tento typ transakce vyhledávají společnosti zabývající se opravami (rehab).

b) opravit nemovitost a tím změnit její porovnávací hodnotu s jinými, stejně vybavenými nemovitostmi v okolí. V tomto případě, je nutné vědět, jaké jsou náklady na opravu již před jejím nákupem. Berme v potaz nejhorší variantu, tzn., že opravy budou ve výši $15,000 (toto je hranice za kterou nikdy nejdeme). Pak jsou naše náklady v celkové výši $17,000. Opravou jsme změnili porovnávací hodnotu v místě a čase z $15,000 na $40,000.

Tudíž máme další možnosti prodeje:

ba) přímý prodej za $25-27,000

bb) prodej na splátky za $40,000

V každém případě investorovi jakákoli transakce přináší zisk. Nic by nebylo reálné, pokud bychom neměli znalosti místního trhu a zkušenosti s výše uvedenými prodeji. V současné době je na zvážení, jakým způsobem nakupujeme dané nemovitosti, přesně dle zásad zmiňovaných v prvním odstavci. Zároveň je nutné podotknout, že žádný investor nesmí "podlehnout" kráse nemovitosti. Jak se zde říká "don't fall in love with it". Znamená to, že pokud by investor byl "zamilován" do nemovitosti, kterou koupil, bude ji velmi těžko prodávat a jeho mysl mu bude "bránit" v uskutečnění obchodu, který mu přinese zisk!

Věříme,že vám tyto informace pomohli k dalšímu kroku stát se investorem.

"Knowledge is the power"!

www.nemovitostivusa.cz

International investment estates, LLC
1500 avenue F, suite 3
Ely, NV 89301
USA