DTZ - Přehled vývoje trhu nemovitostí v ČR – 1. kvartál 2012

Vladimír Urbánek, 25.4.2012

Přehled vývoje trhu nemovitostí v České republice – 1. kvartál 2012

KANCELÁŘE

Nejvýznamnější kvartální pronájmy

Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů dosáhla v 1. čtvrtletí 2012 80 500 metrů čtverečních, což představuje pokles o 6 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a meziroční pokles o 5 %. Mezi nejvýznamnější transakce ve prvním čtvrtletí 2012 patřily Vodafone v projektu City West (17 000 m2) v Praze 5, renegociace KPMG na Florenc Office Center (10 900 m2) v Praze 8 a renegociace firmy Johnson & Johnson (4 500 m2) na Anděl Parku v Praze 5.

„Renegociace tvořily rekordně vysoký podíl na úrovni 48 %. I díky nim je objem pronájmů realizovaný od ledna do března 2012 druhým nejlepším výsledkem v posledních letech,“ říká Václav Bouček, vedoucí oddělení Tenant Representation v DTZ.

Dokončené projekty / zahájené projekty, včetně regionů

V prvním čtvrtletí 2012 byly v Praze dokončeny dvě kancelářské budovy: B3 na Praze 4 - Pankrác s kapacitou 23 300 m2 a Keystone v pražském Karlíně s plochou 5 650 m2. Do konce roku 2012 očekáváme dokončení dalších 83 500 m² moderních kanceláří. Půjde například o projekty City Green Court, River Gardens West, City West A2, druhá fáze projektu Classic 7. Dalších více jak 135 000 m2 je ve výstavbě s plánovaným dokončením v roce 2013: k nejvýznamnějším stavbám se řadí BB Centrum G, Libeň Dock 01, Palmovka Park II, či Florentinum.

Vývoj neobsazenosti

Míra neobsazenosti v prvním čtvrtletí roku 2012 mírně stoupla na 12,3 %. Celkem bylo v Praze evidováno cca 344 000 m2 volných kancelářských prostor. Nejvyšší neobsazenost v tomto čtvrtletí vykazovala Praha 9 (31,1 %), Praha 7 (23,8 %) a Praha 6 (21,4 %). Nejnižší neobsazenost měla Praha 5 (6,9 %), Praha 10 (7,2 %) a Praha 3 (7,8 %).

Vývoj nájemného

Nejvyšší nájemné v centru města: zůstalo na úrovni 20,0 – 21,0 EUR/m2/měsíc.
Nejvyšší nájemné ve vnitřním městě v oblasti Pankráce: 15,0-16,0 EUR/m2/měsíc.
Nejvyšší nájemní v okolí Anděla a v Karlíně: až 17,5 EUR/m2/měsíc.
'Nejvyšší nájemní ve vnějším městě: 13,0 – 14,5 EUR/m2/měsíc.

Komentář Judity Middleton, vedoucí týmu Landlord Representation v DTZ

„I když první čtvrtletí znamenalo pro trh kancelářských nemovitostí určitý propad, stále vidíme dost společností pomýšlejících na expanzi či stěhování do nových prostor. Ukazuje to i zájem o nový projekt Florentinum na Praze 1, který záhy po uvolnění prvních informací získal dva silné nájemce. Ve druhém čtvrtletí očekáváme uzavření několika větších pronájmů, které se budou týkat i kancelářských objektů postavených na spekulativní bázi. Přesto bude neobsazenost mírně stoupat – na trh se dostane několik větších projektů, které dosud nejsou obsazeny. Jiné, například River Garden nebo City Green Court, který je již téměř celý pronajat, se naopak těší značnému zájmu nájemců ještě před dokončením.“

RETAIL

Nejvýznamnější kvartální pronájmy / události + nové značky

* Rakouský Kastner & Öhler v polovině roku 2012 uzavřel či uzavře 11 obchodů Gigasport v ČR a na Slovensku. Důvodem je masivní propad tržeb a nepříznivé vyhlídky do budoucna.

* Několik řetězců si vybralo OC Chodov ke vstupu na český trh: rakouský prodejce spodního prádla a plavek Palmers, kanadská značka obuvi ALDO a americký Crocs, který zde otevřel první oficiální obchod v ČR.

* Sportisimo plánuje v tomto roce otevřít tři či čtyři maloformátové Molo Sport & Fashion. Expanze se soustředí na krajská města a větší okresní města. Jedna pobočka bude otevřena na podzim v Opavě.

* Rakouský nábytkový řetězec XXXLutz plánuje v roce 2013 expanzi na Praze 9 ve Vysočanech a v Brně.

* Starbucks otevřel svou první pobočku mimo Prahu ve Forum Ostrava Nova Karolina. Nadcházející expanze se bude soustředit na Prahu a jedna jednotka je plánována také v Brně, kde Starbucks hledá vhodnou lokalitu.

* Mountfield plánuje v tomto roce otevření 4 obchodů, a to v Mariánských Lázních, Vrchlabí, Opavě a Českém Krumlově.

* Slovenská franšíza Pizza Mizza otevřela v březnu svou druhou pobočku v České republice v Avion Shopping Parku Ostrava.

* Klenoty Pandora plánují ve druhém čtvrtletí otevření druhého originálního obchodu v Praze Na Příkopech. Na této hlavní nákupní třídě se také brzy otevře italský obchod s kabelkami Carpisa.

Dokončené projekty / zahájené projekty, včetně regionů

Projekty nových obchodních center vznikají mimo Prahu, v krajských a okresních městech. Kromě nákupních center Breda & Weinstein v Opavě, Galerie Moritz v Olomouci a Futurum Hradec Králové bude mít většina dokončených projektů charakter retail parků.

Významné projekty, které jsou již ve výstavbě a mohly by být realisticky dokončeny v roce 2013: Galerie Šantovka (46 000 m2), rozšíření Centrum Černý Most na Praze 9 (41 000 m2), NC Krakov (26 900 m2) na Praze 8, Galerie Teplice (22 500 m2), Designer Outlet Village Moravia (21 500 m2), Fontána Teplice (20 000 m2) nebo Pivovar Děčín (17 000 m2).

„V letošním roce zaznamenáváme, po hlubokém propadu objemu dokončených projektů v roce 2011, zintenzivnění výstavby maloobchodních projektů. Celkem bude dokončeno 153 000 m2, což je přibližně stejně jako v roce 2010, ale o 172 % více než v minulém roce. Ve výstavbě je také množství projektů s předpokládaným dokončením v roce 2013,“ konstatuje Markéta Ježková z oddělení pronájmu retailových nemovitostí DTZ.

Vývoj nájemného (EUR/m2/měsíc)

Lokalita Praha Brno Ostrava

Nákupní centra 70-80 40-60 45-70

Retail parky 10-15 10-12 10-12

Nejvyšší dosahované nájemné v Praze Na Příkopě zůstává stabilní: 170 EUR/m2/měsíc a více
Nejvyšší nájemné v nákupních centrech v Praze (jednotky o 50-100 m2): 70-80 EUR/m2/měsíc
Nejvyšší nájemné v nákupních centrech v Ostravě: 45-70 EUR/m2/měsíc
Nejvyšší nájemné v nákupních centrech v Plzni: 25-40 EUR/m2/měsíc

V nákupních parcích pro jednotky okolo 1 000 m2 se nájemné pohybuje okolo 12-15 EUR/m2/měsíc (Praha) a 6,50-12 EUR/m2/měsíc (regiony).

„Celková výměra nákupních center a retail parků na 1 000 obyvatel dosáhla v 1. čtvrtletí 2012 v České republice 291 m2. Po odečtení retail parků, nákupních skladů a outletů dosahovala míra saturace nákupními centry 209 m2 na 1 000 obyvatel. Je to stále výrazně pod evropským průměrem, který činí 329 m2,“ říká Lenka Vodrážková, Head of Property Management DTZ.

INVESTMENT

Bilance

* V prvních třech měsících roku 2012 nebyly uzavřeny žádné investiční transakce. V posledním čtvrtletí roku 2011 to přitom bylo 350 milionů EUR a v prvním kvartálu 2011 dokonce 520 milionů EUR.

„Výsledky za první čtvrtletí neznamenají, že by investiční trh v České republice zamrzl. Registrujeme velký počet transakcí, které by měly být uzavřeny do konce roku a jež se týkají především segmentu kanceláří v Praze a několika regionálních nákupních center. V roce 2012 by měly být obchodovány také portfolia logistických nemovitostí či samostatné sklady a výrobní prostory,“ konstatuje Ryan Wray, vedoucí oddělení Investment v DTZ, „i přes množství plánovaných transakcí nelze očekávat, že by se zopakoval rekordní výsledek minulého roku. Důvodem je mimo jiné obecně mnohem náročnější vyjednávání ohledně financování s bankami a finančními institucemi a tím i delší období pro uzavření transakce.“

Výnosy / Yieldy

U kanceláří nejvyšší výnosy mírně poklesly na 6,25 %.
U skladů a výrobních nemovitostí se zajištěným nájmem na 10 let výnosy zůstaly stabilní – 8,00 %.
U maloobchodních nemovitostí (high streets i obchodní centra) je výnos též stabilní – 6,25 %.