Jaké náklady sledovat při výběru hypotéky?

Výběr správné hypotéky je důležité finanční rozhodnutí. V ideálním případě můžeme značně ušetřit. Při výběru hypotéčního úvěru je však potřeba sledovat více údajů než pouze úrokovou sazbu. Podívejme se na praktický příklad, kdy může být výhodnější i hypotéka s vyšší úrokovou sazbou.

Výhodnější hypotéku si propočítáme na modelovém příkladu. Budeme čerpat hypotéku průměrnou hypotéku ve výši 1 700 000 Kč se splatností na 24 let. Fixační období bude činit 5 let.

Proč budeme porovnávat pouze prvních 5 let?

V našem porovnání dvou odlišných hypotéčních úvěrů se zaměříme pouze na prvních 5 let fixačního období. Porovnáme tedy veškeré náklady na hypotéku v prvních pěti letech. Tento postup je správný, protože po 5 letech, kdy nám skončí fixace, může být situace na finančním trhu odlišná od současného stavu, úroková sazba se může změnit. Po skončení fixačního období přitom není problém hypotéční úvěr refinancovat. “Porovnávání nákladů na hypotéku během prvního fixačního období je důležité zejména s ohledem na změnu podmínek, která může přijít ke konci fixace úrokové sazby, kdy je klientovi nabídnuta nová úroková sazba, na základě čehož dojde ke změně výše splátky hypotéky. potvrzuje Jan Lener finanční konzultant společnosti Broker Consutling, a.s. Pojďme se tedy podívat na to, jak takové porovnání vypadá v praxi.

·         V prvním případě bude činit úroková sazba 3,9 %. Poplatek za vyřízení hypotéky bude 2 900 Kč a poplatek za vedení účtu 150 Kč měsíčně (1 800 Kč ročně). Veškeré poplatky tak budou za 5 let činit 11 900 Kč (2 900 Kč + 9 000 Kč).

·         V druhém případě bude činit úroková sazba 3,8 %. Poplatek za vyřízení hypotéky však bude 0,8 % z výše úvěru a poplatek za vedení účtu 150 Kč měsíčně (1 800 Kč ročně). Veškeré poplatky tak budou za 5 let činit 22 600 Kč (13 600 Kč + 9 000 Kč).

Průběh u první hypotéky

V obou případech budeme počítat, že se hypotéka bude splácet vždy na konci měsíce. Při úrokové sazbě 3,9 % zaplatí klient bance za úvěr 1 700 000 Kč za 24 let celkem 2 620 507 Kč (9 098,98 Kč x 12 měsíců x 24 let).

·         Jak jsme vypočítali měsíční splátku úvěru?

Měsíční splátku úvěru vypočítáme dosazením do vzorce pro anuitní splácení. Pro dosazení do vzorce si roční úrokovou míru převedeme na měsíční, což je 0,325 % (3,9 %: 12). Ve vzorci tedy bude číslo 0,00325. Počet let splácení si převedeme na počet měsíců, tedy 288 měsíců (12 měsíců x 24 let). Číslo 288 bude mocnitelem.

·         Měsíční splátka tedy činí 9 098,98 Kč 

·         První měsíc se na úrocích zaplatí 5 525 Kč (1 700 000 Kč x 3,9 %: 12 měsíců).

·         Druhý měsíc se na úrocích zaplatí 5 513,38 Kč (1 700 000 Kč – (9 099,98 Kč - 5 525 Kč) x 3,9 %: 12 měsíců).

·         Obdobně se bude postupovat v dalších měsících. Výše úroku bude klesat, úmor se bude zvyšovat, takže celková dlužná částka bude rychleji klesat.

Zaplacené úroky na hypotéčním úvěru při splnění zákonných podmínek snižují daňový základ a přináší tedy daňovou úsporu. V přiložené tabulce si tedy uvedeme, kolik budou činit roční úroky a daňová úspora v jednotlivých prvních pěti letech a za 5 let celkem.

Kolik bude stát první varianta v prvních 5 letech?

Na úrocích bude zaplaceno celkem 309 587 Kč, celkové vedlejší náklady budou činit 11 900 Kč. Celkem tedy 321 487 Kč. Současně je však třeba zohlednit daňovou úsporu ve výši 46 438 Kč. Celkem jsou veškeré náklady v první variantě 275 049 Kč (321 487 Kč – 46 438 Kč).

Průběh u druhé hypotéky

Při úrokové sazbě 3,8 % zaplatí klient bance za úvěr 1 700 000 Kč za 24 let celkem 2 593 941 Kč (9 006,74 Kč x 12 měsíců x 24 let).

·         Jak jsme vypočítali měsíční splátku úvěru?

Měsíční splátku úvěru vypočítáme dosazením do vzorce pro anuitní splácení. Pro dosazení do vzorce si roční úrokovou míru převedeme na měsíční, což je 0,316666 % (3,8 %: 12). Ve vzorci tedy bude číslo 0,00316666. Počet let splácení si převedeme na počet měsíců, tedy 288 měsíců (12 měsíců x 24 let). Číslo 288 bude mocnitelem.

·         Měsíční splátka tedy činí 9 006,74 Kč.  

·         První měsíc se na úrocích zaplatí 5 383,33 Kč (1 700 000 Kč x 3,8 %: 12 měsíců).

·         Druhý měsíc se na úrocích zaplatí 5 371,86 Kč (1 700 000 Kč – (9 006,74 Kč – 5 383,33 Kč) x 3,8 %: 12 měsíců).

·         Obdobně se bude postupovat v dalších měsících. Výše úroku bude klesat, úmor se bude zvyšovat, takže celková dlužná částka bude rychleji klesat.

Kolik bude stát druhá varianta v prvních 5 letech?

Na úrocích bude zaplaceno celkem 301 389 Kč, celkové vedlejší náklady budou činit 22 600 Kč. Celkem tedy 323 989 Kč. Současně je však třeba zohlednit daňovou úsporu ve výši 45 208 Kč. Celkem jsou veškeré náklady v první variantě v prvních pěti letech 278 781 Kč (323 989 Kč – 45 208 Kč).

Závěr

Přestože je u druhé varianty roční úroková sazba po dobu prvních pěti let o 0,1 % nižší, tak je levnější první varianta. Rozhodování o výběru hypotéky ovlivňuje nejenom úroková sazba, i když hraje největší roli, ale také veškeré poplatky spojené s hypotékou a úspora na dani. Vyšší úroky přináší vyšší daňovou úsporu. Při porovnávání hypotéčních úvěrů se tedy rozhodně vyplatí spolupracovat s odborníkem. Rozdíly mezi jednotlivými variantami mohou být totiž výrazně vyšší než v našem modelovém případě. Navíc podmínky zajištění, čerpání, maximální výše úvěru, rychlost vyřízení úvěru, předčasného splacení a dalších parametrů se mohou podstatně lišit. Atraktivitu hypotéčního úvěru mohou přitom ovlivnit i další okolnosti.

Spočítejte si hypotéku v hypoteční kalkulačce na http://www.penizenavic.cz/kalkulatory/rozsirena-hypotecni-kalkulacka

Tyto zprávy pro vás vytváří penízenavíc.cz.