KOMENTÁŘ: Daň z převodu nemovitostí čekají zásadní změny

Ministerstvo financí připravuje komplexní změnu daně z převodu nemovitostí.  Důvodem je připravované zrušení dědické a darovací daně a nová podoba Občanského zákoníku. Podle návrhu ministerstva bude do budoucna daň platit kupující a nikoli prodávající. Navíc současný návrh počítá s tím, že cena bude placena nad kupní cenu.

Nově by tedy prodej vypadal takto:

U bytu prodávaného za 1 milion korun, bude muset kupující kromě ceny bytu zaplatit dalších 40 tisíc korun daň. Celkové náklady na nákup nemovitosti tak budou činit 1.040 tisíc korun. Dosavadní úprava byla taková, že kupující zaplatil milion korun a prodávající zaplatil 40tis. daň. Jeho skutečný zisk tedy činil 960 tisíc.

Návrh dále počítá s tím, že splatnost této daně již nebude 3 ale pouze dva měsíce. K jejímu zaplacení však ve většině případů již nebude potřeba posudek znalce a daň se odvede na základě prodejní ceny nemovitosti. Nová daň z převodu se nebude týkat novostaveb, u nichž rozhodný den pro schopnost nemovitost užívat nebude starší než 2 roky. Podobný návrh platí například v Belgii, Francii, Německu, Maďarsku nebo ve Velké Británii. Novela zákona by mohla platit od 1.ledna příštího roku.

Osobně se domnívám, že navrhovaná úprava je ve své podobě velmi nešťastná. Problém vznikne hned na několika místech:

nákup nemovitosti zdraží: prodávající, pokud nebude motivovaný co nejrychleji prodat,  se bude chovat racionálně a bude v mnoha případech trvat na maximální prodejní ceně. Naopak kupující musí počítat s tím, že se mu nově nemovitost prodraží ještě o patřičnou částku daně. U bytu za 3,5 milionu jde o nezanedbatelnou částku 140 tisíc korun.

zvýhodnění novostaveb: U novostaveb nebude muset kupující platit daň z převodu nemovitosti, budou tedy zvýhodněny nad starší zástavbou. V mnohých případech je starší zástavba již nyní dražší než novostavby, takto se cenový rozdíl ještě prohloubí.  

navýšení hypotéky: kupující si zpravidla bere hypotéku, aby si mohl dovolit koupit vysněný byt. Je však otázkou, zda se banky přizpůsobí a dovolí navýšení hypotéky o další statisíce, které budou určené pro splacení daně z převodu nemovitosti.

pokles množství prodejů u dražších nemovitostí: převod daně z prodávajícího na kupujícího by mohla realitní trh dostat do situace, kdy větší a dražší nemovitosti budou hůře prodejné, protože jejich cena se v důsledku zvýší nejvíce.

Nejlepším řešení by bylo zůstat u původního modelu, kdy se daň odpočítávala od kupní ceny a prodávající dostal částku bez daně. Princip by zůstal stejný, změnil by se jen subjekt plátce. Úplně nejlepším řešením by však bylo daň zrušit, tak jak to plánovalo Ministerstvo financí v roce 2010 (které v tu dobu vedl stejný ministr jako dnes), neboť daň z převodu daní již jednou zdaněné peníze a dále výnos z daně není pro státní rozpočet rozhodující.

Daniel Kotula
majitel RE/MAX Center