10 bodů jak postupovat při koupi domu či bytu

Koupě domu, nebo bytu je závažný krok, který děláme jednou, maximálně několikrát za život. Je 10 důležitých bodů, podle kterých je rozumné postupovat. Prvotní je rozhodnutí, zda nemovitost budeme pořizovat sami, nebo využijeme služeb spolehlivé realitní kanceláře. 

Koupě nemovitosti se od dob řádkové inzerce v novinách značně zjednodušila, přesto jde stále o velice náročný proces, při kterém lze velice snadno „šlápnout vedle“. Ať už se do koupě nemovitosti chcete pustit „na vlastní pěst“ nebo raději využijete spolupráce s profesionálním realitním makléřem, je dobré si důkladně ověřit, jaké všechny dokumenty a informace je třeba zajistit.

1. S makléřem nebo bez?

Rozhodnutí o tom, zda využijete služeb realitního makléře nebo se do koupě nemovitosti pustíte na vlastní pěst je jedním z nejdůležitějších faktorů, který se rozhodně nevyplácí podceňovat. Při rozhodování zvažujte především čas a úsilí, které jste schopni sami výběru obětovat. V případě, že volba padne na využití služeb realitního makléře pak pečlivě prověřte komplexnost dodávaných služeb, právní podporu, dostatečné zázemí firmy, ale také například, zda kancelář má vlastní etický kodex nebo její reputaci. 

Výhodou rozhodnutí pro realitního makléře je především to, že vám pomůže nalézt ten pravý dům či byt pro vás. Představte si situaci, kdy vybíráte byt v cizím městě. Bude ona lokalita opravdu splňovat všechny představy o bydlení? Nevyplývá z územního plánu, že by pod okny vámi favorizovaného bytu měl být namísto parku supermarket? „Kvalitní realitní makléř by měl být dát doporučení na základě předem stanovených kritérií. Pokud třeba chcete bydlení v zeleni a zároveň klidné zóně, makléř nabídne několik možných lokalit, z nichž některé by vás možná ani nenapadly,“ vysvětluje Lucie Krajná ze společnosti RE/MAX.  

Další otázkou je samozřejmě cenový strop. Vaše nové bydlení musí splňovat určité požadavky a zároveň cena musí odpovídat aktuální situaci na trhu. Zajištění prohlídky nemovitosti, pomoc právního oddělení, kontrola veškerých smluvních dokumentů nebo asistence při prohlídkách nebo převzetí nemovitosti jsou dnes už samozřejmostí. 

2. Výběr nemovitosti

V případě spolupráce s realitním makléřem zadá vaše požadavky do systému a zároveň upozorní ostatní kolegy. Díky spolupráci v rámci makléřské sítě se celý proces značně urychluje. Vaše poptávka je každý den párována s aktuální nabídkou. V případě vyhovující nemovitosti vás makléř kontaktuje, případně vybere tu, která maximálně splňuje vaše požadavky a vyhovuje vašim finančním možnostem a zajistí prohlídku.

3. Dohoda

Pokud máte vybranou nemovitost, je možné s prodávajícím či makléřem uzavřít ústní dohodu. Ta upravuje podmínky, termín a závaznost. Během této doby je obvykle připravována rezervační smlouva k podpisu. 

4. Rezervační smlouva (Dohoda o složení blokovacího depozita)

V případě vážného zájmu o nemovitost podepíšete se zprostředkovatelem (realitní kanceláří) tzv. Rezervační smlouvu. Ta vám zajišťuje rezervování vybrané nemovitosti do doby podpisu kupní smlouvy.

5. Zaplacení rezervačního poplatku (blokovacího depozita)

Rezervační poplatek je důkazem vašeho vážného zájmu o nemovitost a je započítán do kupní ceny. Ode dne složení blokovacího depozita je pro vás vybraná nemovitost závazně rezervována a není možné ji nabízet dalšímu zájemci.

6. Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Uzavírá se v případech, kdy prodávající i kupující mají zájem kupní smlouvu uzavřít, ale z určitých důvodů to zatím není možné (např. si kupující vyřizuje hypoteční financování). Smlouva o smlouvě budoucí kupní zavazuje vás i prodávajícího k následnému uzavření Kupní smlouvy. Samotná Kupní smlouva je zpravidla přílohou Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. 

7. Financování nemovitosti

V případě, že nemovitost financujete prostřednictvím hypotéky, případně bankovním úvěrem, bude vaše banka požadovat zřízení zástavního práva na nemovitost ve svůj prospěch. Zástavní právo obvykle zřizuje majitel nemovitosti a vzniká zápisem do Katastru nemovitostí. Některé realitní kanceláře jsou schopny zprostředkovat i nabídku hypotéky. Vyberou aktuálně nejvhodnější úrokovou sazbu a doporučí, který bankovní ústav využít. 

8. Kupní smlouva / Smlouva o převodu bytové jednotky / Smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu

Na základě těchto smluv přechází vlastnictví nemovitosti z prodávajících na kupujícího. K přechodu vlastnického práva dochází zápisem do Katastru nemovitostí, převod družstevního podílu nastává okamžikem doručení dohody o převodu orgánu bytového družstva. 

9. Úschova kupní ceny

Úschovou kupní ceny se předchází nepříjemným situacím. Běžnou praxí je složení kupní ceny po odečtení již uhrazeného rezervačního poplatku do úschovy nezávislé třetí osoby nebo instituce (úschova advokátní, notářská, bankovní). Ta vyplatí kupní cenu prodávajícímu tak, jak je dohodnuto v Kupní smlouvě, ale obvykle po převedení nemovitosti v Katastru nemovitostí z prodávajícího na vás – kupujícího na základě předložení uschovateli originálního Listu vlastnictví. Obvykle je rovněž z kupní ceny v úschově odečtena částka ve výši 3% na úhradu Daně z převodu nemovitostí.

10. Návrh na vklad do Katastru nemovitostí

Návrh na vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí je nutné provést vždy, když dochází ke změně majitele zapsaného v Listu vlastnictví. Změna vlastnictví v Katastru nemovitostí se neprovádí u družstevních bytů, u kterých toto ošetřuje Dohoda o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu a její doručení příslušnému orgánu bytového družstva.

Nakonec nezapomeňte, že nemovitost je při převodu na vás nepojištěná!