Byty a jejich nejčastější závady: novostavby a stará zástavba

Existuje výrazný rozdíl v množství závad u bytů v novostavbách oproti bytům ve starší zástavbě? Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí, odborníci, kteří se odhalováním závad ať již starších, či nových bytů zabývají každý den.

Ať se již jedná o starší byt, či byt v novostavbě, každá varianta má svá pro a proti. Většina lidí logicky předpokládá, že u novostaveb by měl být počet závad výrazně nižší. A jak potvrzuje Ing. Tomáš Zima ze společnosti NEMOinspekt, je tomu opravdu tak. „Celkově se u bytů v novostavbách setkáváme s menším počtem vážnějších závad. Na druhou stranu to, co zde objevujeme, se neustále opakuje.“

Závady v novostavbách:

chybné spádování a plošná výměra

K většině bytů v novostavbách náleží terasa, nebo alespoň balkon. Právě zde se inspektoři setkávají s problémy téměř vždy. Klasikou je nekvalitní spárování a především špatné spádování dlažby, které má za následek zatékání dešťové vody do omítky. Tím vznikají mokrá místa a to i uvnitř bytu v místě, kam zatéká a následně se začne na stěnách případně na podlaze objevovat plíseň. Tento jev může být viditelný i na podlahových krytinách, které mají tendenci se vlnit, pokud jsou dlouhodobě vystaveny působení vlhkosti. Stejně tak se může voda dostat z vašeho balkonu až do bytu o patro níž a nepříjemně tak narušit sousedské vztahy.

U bytů v novostavbách se velmi často objevují poškození omítek a malby, stejně tak se inspektoři setkávají se závadami u oken a dveří. „Přestože jsou okna a dveře nové, velice často jsou zároveň už poškozené. Rámy jsou popraskané nebo otlučené necitlivou instalací, bývají i špatně seřízené panty a kování u dveří,“ popisuje Tomáš Zima a uvádí další nedostatky novostaveb, jako jsou nekvalitně provedené detaily u obkladů a dlažeb (špatně ořezané díly, spárování), které se podílí na tom, že celek nakonec působí odbytým dojmem.

Celkem zajímavým avšak zásadním nedostatkem je špatná celková výměra bytu. „Naši inspektoři mají profesionální zařízení na přeměření celkových rozměrů bytu a setkávají se s tím, že jejich zjištění neodpovídá údajům, které uvádí developer a to ani s uvedenou možnou tolerancí. Obvykle bývá povolená odchylka uvedena v kupní smlouvě a pohybuje se kolem 3%. Zkušenost však hovoří i o 5% odchylkách na podlahové ploše bytu a i vyšších v případě teras. Je to jednoznačné klamání zákazníka,“ dodává Tomáš Zima.

Relativně spokojení bývají inspektoři naopak s funkčností vybavení - zařizovací předměty v koupelnách a na WC, funkčnost osvětlení, vytápění, vzduchotechniky apod. Významný posun v kvalitě zaznamenali i v oblasti řemeslného zpracování. Kvalita povrchových úprav stěn, pokládka podlah a celkový vzhled nemovitosti se za poslední roky významně posunul vpřed a to i díky používání kvalitnějších materiálů a technického vybavení na stavbách.

Nedostatky ve starších bytech: instalace, vlhkost

A jak jsou na tom byty, které se nacházejí ve starší zástavbě? „Obecně se dá říci, že zde nalézáme větší počet závad a nedostatků vyžadující vyšší náklady na opravu či odstranění. Je to jednoduše dáno stářím těchto nemovitostí. Nejvážnější potíže jsou především se zastaralostí rozvodů - tedy elektřina, voda, plyn, topení a také odpady. Zejména u elektroinstalace je s tím spojeno zvýšené bezpečnostní riziko. Dříve se používaly hliníkové vodiče, u kterých je ale v současnosti problém s nedostatečnou kapacitou a s jištěním. Například není možné na stávající rozvody napojit všechny dnes běžně používané spotřebiče. Zkraty na takto přetížených elektroinstalacích jsou pak již jen otázkou času a představují vysoké bezpečnostní riziko, především kvůli vzniku požáru,“ varuje Tomáš Zima.

Problémy můžeme očekávat i u podlah a stropů a to konkrétně s jejich výraznou nerovností. To nám sice na první pohled nemusí připadat jako závažná vada, pokud nám tedy nebude vadit nerovně stojící či houpající se nábytek. Může ale přijít chvíle, kdy budeme chtít pokládat novou podlahu a tehdy nás určitě nemile překvapí množství materiálu potřebného k vyrovnání podlah, což také přináší i značné finanční náklady.

„Pokud to jsou stavby opravdu staré a dosud nerekonstruované, musíme počítat s tím, že zde nenajdeme moc prvků, které by vyhovovaly představám o funkčním moderním bydlení,“ říká Tomáš Zima z inspektorské společnosti NEMOinspekt. A nemyslí tím jen dožilé vnitřní vybavení, jako je zastaralá kuchyňská linka nebo vybavení koupelny. Jde například i o celkové dispoziční řešení bytů. To, jaké byly dříve ideální představy o funkčním rozmístění jednotlivých místností a jejich dispozici, je v současné době úplně mimo realitu. Naštěstí se už objevují firmy, které se zabývají speciálně změnou dispozičních řešení nemovitostí, takže člověk nemusí hned předpokládat finančně nákladný zásah architekta. 

Velkým problémem dále bývají okna. Jejich celková kvalita, provedení a především to, že neizolují. „Záleží samozřejmě na počtu oken, na jejich rozměrech a míře poškození, ale náklady na opravu starých oken se mohou velmi rychle vyšplhat do stovek tisíc korun,“ upozorňuje Tomáš Zima.

Inspektoři také varují před častým výskytem vlhkých míst a s tím spojenou tvorbu plísní. A pokud je plíseň opravdu odhalena, je třeba především hledat důvod jejího výskytu. Zaměřit se tedy na to, kde se v daném místě bere vlhkost a proč zde není dostatečné odvětrávání.

To jsou tedy nejčastější závady a nedostatky které inspektoři při svých inspekcích nalézají. A jak vlastně postupovat potom, co proběhla inspekce? „Během každé inspekce sepisuje inspektor všechny odhalené závady a nedostatky a následně z nich vyhotoví tzv. Závěrečnou zprávu. Ta je detailním popisem průběhu inspekce s odhalenými závadami, jejich možnými následky, a pokud si to klienti přejí, vyhotovíme i odhad finanční nákladnosti odstranění a nápravy odhalených závad,“ vysvětluje Tomáš Zima. Tato zpráva ale nemusí být jen papírem ve vašem šuplíku. Pokud si objednáváte inspekci před případnou koupí dané nemovitosti, může Závěrečná zpráva sloužit jako důležitý podklad pro jednání o prodejní ceně nemovitosti.

Závěrem lze jen dodat, že každá varianta – tedy byt v novostavbě vs. ve starém domě – má svá pro a proti. U starých bytů lze předpokládat vyšší finanční náročnost na rekonstrukce, případně provoz. U bytů v novostavbách sice odpadá rekonstrukce, pořizovací cena je však vyšší a i tak se nelze zcela vyhnout některým závadám, jejichž následky se mohou projevit třeba až po letech užívání nemovitosti.

Více informací na www.nemoinspekt.cz

Technickou odbornost společnosti NEMOinspekt zajišťují zkušení odborníci z oblasti stavebnictví. Všichni absolvovali vysoké školy stavebního směru (ČVUT, VUT) a při následné mnohaleté praxi se věnovali například posuzování a realizaci staveb ve funkci technického dozoru i zástupce investorů, práci v předním architektonickém studiu, nebo autorskému projektování a realizacím rekonstrukcí. V současné době společnost sdružuje více než 15 inspektorů po celé České republice a může tak poskytnout služby klientům ve všech krajích ČR. Všichni inspektoři mají při výkonu své profese k dispozici kvalitní měřicí zařízení a dokonale znají a respektují metodiku pro odborné prověření nemovitosti.