Koupíte byt a přicházejí starosti…

Jak na vznik společenství vlastníků podle nového občanského zákoníku
Konečně se stěhujete do vlastního bytu! Celý život jste o tom snili, poctivě šetřili a najednou je to tady. Ale s koupí bytu přichází nejen radosti, ale i řada povinností, jako například povinné členství ve společenství vlastníků jednotek (SVJ). Někoho toto zjištění může natolik zaskočit, že by z něj rovnou rád vystoupil. Jenže to není možné.

S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky automaticky přechází i spoluvlastnické právo ke společným částem domu na nového majitele. Tím dostáváte právo ale i povinnost rozhodovat o společném majetku a navíc se musíte také spolupodílet na jeho správě a údržbě, ať už fakticky nebo jen finančně. 

Dokonce se ani nemusíte přestěhovat
„Dokonce se může stát, že se ani nebudete muset stěhovat, a přesto se i vy budete potýkat se povinností založit společenství vlastníků jednotek.“ Upozorňuje advokátka Mgr. Bohdana Hejduková z portálu pravnigramotnost.cz, který se specializuje na právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek.

Jak je to možné? Stačí, když je naplněna zákonem stanovená podmínka, aby bylo v soukromém vlastnictví 3 různých majitelů minimálně 5 jednotek. „Pokud tedy ve vašem domě nabízí bytové družstvo byty do soukromého vlastnictví a prodá se alespoň pět bytů minimálně třem různým majitelům, bude se založení společenství vlastníků jednotek týkat i vás.“ Popisuje poměrně častou situaci advokátka Hejduková.

Založení společenství vlastníků jednotek
Až konce roku 2013 vznikala společenství vlastníků jednotek ze zákona, po novém roce však nastala zásadní změna. Proces vzniku je nyní dvoufázový a prvním krokem je vlastní sepsání zakladatelských listin se všemi náležitostmi, krokem druhým je zápis do veřejného rejstříku. Dnem zapsání vznikne i společenství vlastníků jednotek.

Krok číslo jedna
Při zakládání společenství vlastníků je nutné nejprve připravit stanovy podle nového občanského zákoníku, řádně svolat zakladatelskou schůzi a zde jednohlasně schválit stanovy, které musí být sepsány formou notářského zápisu. Notářský zápis bude nově požadován i při každé změně stanov, takže je potřeba si stanovy dopředu důkladně promyslet a připravit se raději na všechny možné eventuality, protože každý notářský zápis samozřejmě něco stojí.  

Krok číslo dva
Samotný vznik společenství vlastníků souvisí se zápisem do veřejného rejstříku. Dnem založení je tedy okamžik, kdy je SVJ zapsáno do tohoto rejstříku u příslušného soudu. Leckoho možná napadne, co se stane, pokud vlastníci naplní podmínku vzniku společenství vlastníků jednotek, ale fakticky ho nezaloží.

K této situaci Advokátka Hejduková uvádí: „Budou-li vlastníci se založením SVJ otálet, má pro ně od nového roku stát připravené i poměrně důrazné sankce za nesplnění svých povinností, a to v podobě blokování zápisu do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. To v praxi znamená, že žádný byt v inkriminovaném domě nebude možné prodat ani koupit až do chvíle, než se založí společenství vlastníků.“

SVJ si můžete založit i dobrovolně
Společenství vlastníků jednotek je možné založit se souhlasem všech vlastníkůi dobrovolně, nemusí vznikat jen v domech, které mají více než zákonem požadovaných pět jednotek. Kdo a proč by se měl k podobnému kroku odhodlat? Například proto, aby se vlastníci vyhnuli nepříjemné situaci, týkající se dluhů související se správou společných prostor.  

„Není-li společenství vlastníků, pak se právní poměry mezi spoluvlastníky domu řídí obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. V praxi to znamená, že za tyto dluhy odpovídá každý ze spolumajitelů v plném rozsahu a v krajním případě může uhradit celý společný dluh jen jedna osoba. Pokud by bylo založeno společenství vlastníků jednotek, odpovídal by každý vlastník jen do výše svého vlastnického podílu.“ Vysvětluje Hejduková.