Kupujete byt, nebo dům? Na co si dát pozor, co nepodcenit?

Pořízení nemovitosti pro potřeby vlastního bydlení, nebo jako investiční příležitost potká v životě většinu z nás. Některé stavby mohou na první pohled vypadat výborně, ale po pár dnech se z nového bydlení může stát peklo a prodávající vám bude tvrdit, že je všechno v pořádku.

Jak může mít nemovitost vady, když je řádně zkolaudována. Kdyby stavební úřad při kolaudaci našel nějaké vady, nechal by je jistě opravit. Proč bychom tedy měli nemovitost nechat před koupí ještě jednou zkontrolovat?

Stavební úřad při kolaudaci objektu posuzuje, je-li nemovitost postavena v souladu s vydaným stavebním povolením. K němu dodává investor jen hrubou dokumentaci a stavební úřad tak ani nemůže posoudit stavbu v jejich detailech, protože dokumentace předložená k žádosti o stavební povolení detaily v zásadě neobsahuje. Při kolaudaci nikdo nechodí po stavbě a nehodnotí například řemeslné provedení obkladů, oken, či podlah. Stavební úřad spíš zajímá „papírová“ část stavby.

Kupujeme byt přímo od developera. Na prohlídku ale přišli lidé od stavební firmy. Je v tom nějaký rozdíl?

To je velmi vážná věc. Je potřeba si uvědomit, kdo je to developer / investor, kdo je to prodávající a kdo je to stavební firma a kdo je to stavební dozor. Všechny tyto subjekty spolu mohou a nemusí souviset. V každém případě se s někým z nich setkáte při závěrečné přejímce nemovitosti s tím, že výsledkem je Vámi podepsaný předávací protokol. A Vy si ani neuvědomíte, že předávací protokol s Vámi nepodepsal zástupce skutečného prodávajícího, se kterým máte uzavřenu smlouvu, ale například zástupce stavební firmy. Platí takový protokol? Byly v něm přece uvedeny všechny vady, na které jste během přejímky přišli! Vyřešit to pak musí drahý právník. Bohužel se to stává velmi často.

Jak je to tedy se vztahem developer / stavební firma?

Někdy k sobě mají tyto dva subjekty blízko. Některé stavební firmy mají i svůj vlastní development a naopak. O to víc je zapotřebí si před koupí tyto skutečnosti prověřit a nemovitost podrobit zvýšené kontrole kvality.

Je rozdíl mezi koupí nové nemovitosti od developera a starší nemovitosti přes realitní kancelář?

To zcela určitě. U jakékoliv nemovitosti, která je již používána, a to bez ohledu na její stáří, se ke kontrole jejich technických kvalit připojuje i prověření netechnických parametrů. Snad nejdůležitější je ověření plného vlastnictví nemovitosti prodávajícím a jeho oprávnění k prodeji.

V realitní kanceláři nám řekli, že nemovitost prověřili a všechno je v pořádku. Proč bychom to měli dělat znovu a ještě za to platit?

V každém případě nemovitost kupujete Vy od původního majitele. Zprostředkovatelské služby realitní kanceláře platí prodávající, nikoliv kupující. A je zcela přirozené, že ten, kdo platí, také stanovuje pravidla prodeje. Realitní kancelář na sebe jen nerada bere zodpovědnost za to, kdyby byla prodávaná nemovitost v nepořádku. Proto je nutné, aby si kupující ve vlastním zájmu před koupí nemovitosti vše zkontroloval sám.

Máme obavu, že realitní kancelář od prodeje nemovitosti odstoupí, když požádáme o účast specialisty při prohlídce nemovitosti.

Obavu mít nemusíte. Některé realitní kanceláře dokonce inspekci již samy nabízejí, většina pak respektuje přání kupujícího.

Na co se vlastně při inspekci může přijít? Co to je skrytá vada?

U starších nemovitostí je nutné ověřit právo prodávajícího s nemovitostí nakládat, tedy ji prodat. Kontroluje se:

Zatížení nemovitosti věcnými břemeny
(například přístupová cesta k domu může vést přes cizí pozemek a je nutno to respektovat) 

Veškeré doklady a písemnosti s nemovitostí související
(projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, platné revize a vyjádření příslušných úřadů, atd).
Rozdíl je mezi byty a mezi domy. U domů je kontrola dokladové části o dost náročnější.

Technický stav nemovitosti se zaměřením na vyhledání vad
Je nutno odhalit všechny vady, které odhalit lze. Kdybyste na různé vady přišli později, nelze na ně nahlížet jako na vady skryté a domáhat se nápravy. Prokázat, že vada byla skutečně skrytá, a že ji skutečně nešlo odhalit, je obvykle velký problém. Její odstranění pak hradíte sami. Stačilo by, kdybyste na ni přišli při přejímce a její odstranění by hradil prodávající.

A jak je to se společnými prostory domu? To by nás přece zajímat nemuselo.

Právě naopak. S bytem kupujete i ekvivalentní část společných prostor. Ne jen garážové stání a sklepní kóji. Vaše je část chodeb, střechy, fasády, většinou i okolních pozemků a příjezdových cest a chodníků. Váš je i kus kotelny, vzduchotechnických jednotek, výtahů, společných TV antén nebo přívodu vody a plynu. Je dobré vědět, v jakém stavu se tyto části stavby nacházejí. Pokud jsou již v horším stavu, zvláště u starších nemovitostí, je nutné počítat s výdaji na opravu. K hypotečním splátkám si pak musíte přičíst splátky za nákladné opravy. A ty nebývají malé.

U nové nemovitosti je poskytnuta záruka a vady tak můžeme uplatnit později. Není inspekce při převzetí zbytečná?

Ve většině smluv, na základě kterých se kupují nemovitosti je zakotvena povinnost, nebo alespoň ustanovení, že kupující, nebo objednatel, si při převzetí nemovitost prohlédl a souhlasí se stavem, v jakém ji kupuje. A to je právě ta past. Pokud nemovitost prohlédnete jen tak trochu a vlastně na nic moc nepřijdete, má se za to, že žádné vady nemá. Jejich pozdější uplatnění je velmi problematické a nepomůže ani snaha uplatnit vadu jako tzv. skrytou. Je dobré požádat specialistu, aby nemovitost prohlédl a maximum vad u prodávajícího uplatnil při přejímce.

Zaručí nám kontrolor, že odhalil všechny vady? Můžeme pak případnou nápravu za neuplatnění vad chtít po něm?

Inspektor udělá vše pro to, aby odhalil vady, které v danou chvíli odhalit lze. Musí se jednat o zkušeného člověka s mnohaletou praxí, který přesně ví, kam se podívat a na co si dát pozor. Tuto práci mohou jen těžko vykonávat brigádníci, kteří dostanou do ruky tzv. “checklist“ a jsou vysláni, aby podle toho “udělali inspekci“.

Při žádosti o úvěr jsme si již posouzení nemovitosti museli objednat a za posudek jsme zaplatili. V posudku o žádných vadách nebyla ani zmínka. Máme jistotu, že to tak je i ve skutečnosti?

Takový posudek si nechá zpracovat banka, aby odhadla stupeň případného rizika financování koupě takové nemovitosti. Jejich odhadce sice říká, že jde o posouzení stavu nemovitosti, ale o kvalitě obkladů tam nenajdete nic. Stejně jako se tam nedozvíte, že výška vstupních dveří do bytu je o 4 cm menší, než říká norma, atd., atd. Posudek se vadami vůbec nezabývá. Příkladem je zpracování posudku bankou autorizovaným odhadcem pro účely udělení hypotečního úvěru na koupi nemovitosti, která existuje zatím jen ve vizualizacích na internetu a přesto ji developer již prodává.