Realitní makléř: co mu nemusíte věřit

Pokud se chystáte na koupi bytu, nezapomínejte, že cílem realitního makléře je nemovitost prodat v co nejkratší možné době a to zájemcům s nejvyšší možnou nabídkou. Obecně je tedy dobré zkontrolovat veškeré informace, které vám makléř podá.

Technický stav bytu jeho prohlídkou, případně odbornou inspekcí nemovitosti. Právní stav prověříme nahlédnutím do katastru nemovitostí. Nespoléhejte na žádné ústní dohody. Platí jen to, co je na papíře. A pokud máte o něčem pochyby, zamiřte přímo k majiteli.

1) „Krásný, slunný, útulný byt“
Buďte si jistí, že realitní kanceláře přesně vědí, které informace mají v inzerátu vyzdvihnout a co raději zamlčet. A pokud si myslíte, že pravou realitu ukážou fotografie, rychle na to zapomeňte! Retušovat se nenechávají jen tváře z titulních stran časopisů. Upravování fotek nemovitostí je na denním pořádku, stejně tak jako aranžování jednotlivých místností do takového stavu, aby vás co nejvíce nalákaly. Jediná možnost jak zjistit skutečný stav nemovitosti je tedy zajít se tam podívat osobně.

Zjistěte, zda se nemovitost nachází v podlaží, které realitka inzeruje. Realitní kanceláře si překvapivě často pletou například zvýšené přízemí s prvním patrem. Zaměřte se na reálnou dispozici (je to opravdu 2+1, nebo 2+kk?). Dobré je také ověřit skutečnou rozlohu celé nemovitosti. Není výjimkou, že se od inzerované rozlohy o několik metrů čtverečních liší, tím pádem se mění i přepočtená prodejní cena za metr čtvereční.

Neostýchejte se a prozkoumejte v bytě vše, na co přijdete a co vás zajímá. Pokud jsou zatažené závěsy, rozhodně se podívejte, co se za nimi skrývá. Nemusí tam být zrovna kostlivec, ale může tam na vás čekat ne moc hezký výhled na sousední zdevastované domy.

2) „Nemovitost je právně v pořádku“
Udělejte si čas a nakoukněte do katastru nemovitostí. Využít k tomu můžete stránky cuzk.cz, pobočky Czech POINTU, případně přímo katastrální úřad. Podívejte se, jestli na nemovitosti nevázne věcné břemeno (dožití, užívaní), exekuce nebo zástavní právo. Zda je byt v osobním, nebo družstevním vlastnictví s tím, že do osobního se teprve plánuje převádět. Nezapomeňte, že družstevní vlastnictví může být vážnou komplikací pro získání hypotéky (hypotečního úvěru). „Doporučujeme si také ověřit přímo od majitele, zda na nemovitosti nevázne nájemní smlouva. Jelikož tuto skutečnost z katastru nemovitostí ve většině případů nezjistíme, majitel by se měl zaručit v rezervační a kupní smlouvě,“ upozorňuje Adam Jekl z Asociace zástupců kupujících.

3) „Jedná se o bezproblémový dům“
Rozhodně je dobré se poptat na sousedy. Makléř vám samozřejmě bude s největší pravděpodobností tvrdit, že sousedské vztahy jsou v domě bezproblémové. Ale je rozhodně lepší jít přímo ke zdroji, na sousedy zazvonit a trochu se optat jak to v domě chodí a zjistit, kdo by bydlel nad vámi a pod vámi. Pro starší zájemce o koupi bude zcela jistě důležitá informace, že rodina, která vlastní byt nad nimi má čtyři malé děti a pán pod nimi je vášnivým baskytaristou. Dobré je poptat se i na zvířata v domě. Osamělý pes, který štěká celou dobu, kterou jeho pán tráví v zaměstnání, není asi příjemným sousedem pro nikoho z nás. Stejný princip platí i pro okolí celého domu. Poohlédněte se, zda kolem nemovitosti není rockový klub, bar nebo třeba psí útulek. 

4) „Poplatky jsou skoro zadarmo“
Tomuto tvrzení věřit můžete, ale ověřit jej musíte. Vyžádejte si proto kompletní rozpis výdajů spojených s nemovitostí přímo od majitele. Dobří realitní makléři by měli mít tyto podklady přímo u sebe.

5) „Plánuje se zateplení domu“
Zeptejte se zástupců družstva či SVJ na plánované investice a opravy a s tím spojené náklady. Je jasné, že pokud jsou v plánu velké investice, s největší pravděpodobností také vzrostou poplatky do fondu oprav. Ověřte si také, zda družstvo (SVJ) hospodaří tak, jak má. Realitní makléř vám nejspíš nikdy neřekne, že je problémové, případně že má dluhy. To zjistíme jen z účetnictví družstva.

6) „Je tady krásný výhled na park“
Využijte možnosti nahlížet do územního plánu a ověřte, zda není do budoucna v přilehlém okolí plánovaná výstavba, která by negativně ovlivnila bydlení v daném místě a snížila hodnotu nemovitosti.

7) „Všechno co vidíte, je součástí bytu“
Udělejte si jasno v tom, co vše je součástí bytu. Třeba lodžie, balkon, terasa, půda, sklep, garáž či garážové stání, zahrádka. To jsou součásti celkem jasně poznatelné. Ale co třeba vlastní komín v případě půdní vestavby? Nebo samotný pozemek pod bytovým domem? Může se stát, že vůbec nepatří bytovému domu, ale někomu úplně jinému. Veškeré informace tohoto charakteru bychom měli mít možnost zjistit z „Prohlášení vlastníka nemovitosti“, případně opět v katastru nemovitostí.

8) „Cena, kterou vidíte je konečná“
Realitní makléř vám může tvrdit, že inzerovaná cena je včetně provize. Ale jelikož vysoká provize nemusí vždy znamenat kvalitní a kompletní služby, je dobré předem zjistit, jaké služby jsou zahrnuté v provizi realitní kanceláře. Nespoléhejte jen na dobré slovo a chtějte mít všechno na papíře. Může se totiž stát, že velký podíl potřebných náležitostí si budete muset zařizovat a zaplatit samostatně. Nakonec se takové náklady mohou vyšplhat do desítek tisíc korun. Například právní ošetření smluv z pohledu kupujícího se pohybuje kolem deseti tisíc korun, technický průzkum nemovitosti (tzv. inspekce nemovitosti) mezi pěti až deseti tisíci korun, každé ověření podpisu po třiceti korunách a podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí stojí tisíc korun.

9) „Máme s majitelem nemovitosti uzavřenou exkluzivitu“
Pokud daná realitní kancelář nemá se stávajícím majitelem nemovitosti uzavřenou exkluzivní smlouvu na prodej, může se lehce stát, že během vašeho vyjednávání bude nemovitost prodána jinému zájemci jinou realitní kanceláří. Dávejte proto pozor na případnou rezervační smlouvu a především na to, co se v takovém případě stane s vámi složeným rezervačním poplatkem. „Pokud realitní kancelář požaduje podepsání rezervační smlouvy, je naprosto nezbytné seznámit se zároveň se smlouvou mezi danou realitní kanceláří a vlastníkem nemovitosti. Jedině takovým způsobem odhalíme, zda má realitní kancelář od vlastníka vůbec oprávnění s nemovitostí takto disponovat,“ varuje Adam Jekl.

10) „Nemovitost může být ihned volná“
Často se stává, že prodávající bytu plánuje nákup jiné nemovitosti financovat právě z peněz získaných za prodej daného bytu. Časová prodleva mezi nákupem bytu a skutečným nastěhováním do něj může být proto i několik měsíců. Realitní makléř v tomto směru nemusí mít nejaktuálnější informace. Zeptejte se tedy nejlépe přímo majitele nemovitosti na jeho plány a domluvte se na možnostech. „V tomto směru záleží pouze na dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, na jakém termínu předání nemovitosti se domluví. Nejčastější variantou bývá předání nemovitosti po zápisu do katastru nemovitostí a po přepsání prodejní částky na účet prodávajícího. Důležité je, aby si obě strany sdělily své plány a možnosti, kdy může předání proběhnout,“ uzavírá Adam Jekl.