Má pozemek a stavba rozdílné majitele? Majetkové poměry určí "právo stavby"

Všechny možné situace, ke kterým může v reálném životě docházet při různých majetkových poměrech, má řešit nový instiutut, kterým je tzv. právo stavby.

"Právo stavby umožňuje vlastníku pozemku zřídit na svém pozemku právo, aby jiná osoba (označovaná jako stavebník) měla na povrchu nebo příp. i pod povrchem dotyčného pozemku stavbu. V takovém případě se neuplatní výše zmíněný princip, že stavba je vždy součástí pozemku, ale za splnění zákonem předepsaných skutčeností bude mít taková stavba, byť na omezenou dobu, vlastníka odlišného od vlastníka pozemku," upozorňuje advokátka Dagmar Junková z Schaffer & Partner Legal.

Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí jako tzv. věcné břemeno a zahrnuje nejen právo mít, resp. zřídit na pozemku stavbu, ale může fungovat i jako oprávnění převzít již existující stavbu, což se dá využít zejména při nutnosti rekonstrukce stavby.

Právo stavby bude praktické zejména v situacích, kdy vlastník pozemku nemá dostatečné finanční prostředky pro stavbu na svém pozemku, ale zároveň nechce pozemek prodat. Vyplatí se mu tedy zřídit na pozemku právo stavby (které může například prodat nebo pronajmout), za což bude následně od stavebníka inkasovat úplatu (pokud si to dohodnou). Právo stavby ovšem bude na druhou stranu praktické i pro ty, kteří nemají finanční prostředky pro koupi pozemku, na kterém by mohl stavět (zejména pokud půjde o stavbu, která není finančně náročná a slouží například k podnikatelské činnosti stavebníka) s tím, že se jim investice do stavby během trvání práva stavby vrátí.

Právo stavby vzniká jeho zápisem do katastru nemovitostí a lze ho zřídit pouze na omezenou dobu, která činí maximálně 99 let. Jak vlastník pozemku, tak stavebník, kterému přísluší právo stavby, mají vůči sobě navzájem předkupní právo, tedy stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Důležitá je také skutečnost, že právo stavby přechází na dědice stavebníka.

Jak bylo řečeno výše, právo stavby lze zřídit jen na časově omezenou dobu. Z toho důvodu zákon musí řešit také situaci vypořádání vlastníka pozemku a stavebníka po zániku práva stavby právěz důvodu jeho zániku uplynutím časuna kterou bylo toto právo sjednáno. Vzhledem k tomu, že po zániku práva stavby se stavba automaticky stává součástí pozemku (tedy přejde do vlastnictví vlastníka pozemku), vyplatí vlastník pozemku stavebníkovi náhradu. Tato náhrada činí ze zákona polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, pokud si strany neujednají náhradu jiným způsobem.

Právo stavby je nepochybně praktickým právním institutem s flexibilní možností využití. Občanský zákoník zároveň dává stranám široké možnosti, jak si práva a povinnosti vyplývající z práva stavby upravit podle své vůle.