Rekonstrukce bytového domu: zvýšení ceny bytů o 15 procent i rychlejší prodej

Z dlouhodobé analýzy realitního trhu vyplývá, že rekonstrukce bytových domů významně zvýší cenu jednotlivých bytů a urychlí jejich případný prodej. Zhodnocení jednotlivých bytových jednotek se pohybuje okolo 10 až 15 procent, navíc se výrazně zkracuje doba v případě prodeje. Naopak dlouhodobě neuspokojivý technický stav činí řadu tuzemských nemovitostí téměř neprodejnou nebo jen za zlomek možné ceny.

„Odhadní cenu nemovitosti její stavebně-technický stav a energetická náročnost budovy určují přibližně z 20 procent,“ říká Martin Sládek, koncesovaný odhadce nemovitostí, a dodává: „Vhodná rekonstrukce, jako je výměna oken, zateplení či instalace nových rozvodů elektřiny a vody, tak může nemovitost značně zhodnotit. Zákon o oceňování majetku výslovně zohledňuje i to, zda je dům zateplený, či nikoli.“

Opravený dům signalizuje dobrou adresu

„Ve stejné ulici může být cena bytů ve zrekonstruovaných domech až o 15 procent vyšší než u bytů v zástavbě před rekonstrukcí. Investice do technického stavu budovy znamená významnou konkurenční výhodu. Kupující dávají přednost bytům ve zrekonstruovaných domech, a tak se dají prodat rychleji a za vyšší cenu,“ konstatuje Vladimír Zuzák, ředitel společnosti MAXIMA REALITY.

Například pražský panelový byt 3+1 velikosti 70 m² na Jižním Městě v domě, kde proběhla renovace fasády včetně zateplení, výměny oken a obnovy vnitřních prostor, lze prodat za cca 2,4 milionu korun. Stejný byt ve stejné lokalitě v paneláku bez renovace se obvykle prodá jen za 2,2 milionu korun.

Podle propočtů Asociace výrobců minerální izolace vyjde rekonstrukce fasády, zateplení a výměna oken u panelového domu o dvanácti jednotkách v průměru na 1,3 až 1,5 milionu korun. „Zatímco investice do renovace činí průměrně 120 000 korun na jednotku, zhodnocení bytu může při prodeji dosáhnout i více než 250 000 korun,“ vypočítává Marcela Kubů, zástupkyně Asociace výrobců minerální izolace (AVMI).

Až polovina panelových domů za hranicí životnosti

Sanace budov a s tím spojená oprava pláště a zateplení prodlouží životnost nemovitosti o další desítky let. Podle průzkumu poradenské společnosti Porsenna je totiž až polovina panelových domů za hranicí životnosti a některým hrozí v brzké době zbourání, protože už budou neopravitelné.

„Domácnostem komplikuje život hlavně vysoká vlhkost, potažmo plísně, hluk a riziko požáru či otravy oxidem uhelnatým,“ rekapituluje Marcela Kubů a dodává: „Příčinou výše uvedených rizik jsou především nefunkční opláštění budov, nevyhovující cirkulace vzduchu a vytápění, nekvalitní izolace a zateplení budov včetně starých, netěsnících oken, ale také staré rozvody elektřiny a staré plynové spotřebiče.“

Neopravený dům navíc ohrožuje zdraví jeho obyvatel a kolemjdoucích. Nejčastěji hrozí například požáry v důsledku vzplanutí staré, ještě hliníkové elektroinstalace. Může se odloupnout kus fasády nebo atiky domu a zranit chodce. Případně je ohrožena statika domu, pokud mezi panely zatéká a armatura koroduje. „Panelové domy byly stavěny s výhledem užívání na 40 let, řada z nich přesluhuje i dvě desítky let a přitom se do jejich údržby téměř neinvestovalo,“ oznamuje Marcela Kubů.

Účet za otop v nezateplených domech je i více než dvojnásobný

Technický stav a energetická náročnost budovy je vedle ceny a lokality třetím nejdůležitějším kritériem při výběru nemovitosti. V současnosti je běžné, že kupující si na prohlídku přizvou také odborníka ve stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a upozorní je na případné závady a nezbytné investice. 

„V případě koupě bytu v bytovém domě je však kupující závislý na názoru všech členů bytového družstva či vlastníků jednotek – může se tak stát, že byt si upraví, ale na rekonstrukci domu bude čekat několik let a pak musí čelit i nepohodlí způsobenému stavbou,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel společnosti MAXIMA REALITY.

S technickým stavem budovy také úzce souvisí provozní náklady. „Zásadní položkou jsou přitom výdaje na vytápění, které tvoří 60 procent nákladů domácnosti na energie. Roční účet za teplo se podle toho, zda je nemovitost v dobrém technickém stavu nebo nikoli, může lišit o tisíce až desetitisíce korun. Například za vytápění nezatepleného bytu velikosti 70 metrů čtverečních domácnost zaplatí 20000 korun, ve zrekonstruovaném domě jen 8000 korun ročně,“ uzavírá Marcela Kubů, zástupkyně Asociace výrobců minerální izolace (AVMI).