Rekonstrukce bytového domu: co je zapotřebí před rekonstrukcí

Většina panelových domů v České republice se nachází ve velmi špatném technickém stavu a nutně by potřebovala opravu či rekonstrukci – například v podobě lepšího zateplení, nové střechy nebo bezpečnějšího výtahu. Pokud jste jedním z 32 procent Čechů, kteří v panelových domech žijí, a cítíte, že něco podobného by bylo potřebné i u vás, nebojte se ozvat. Právo navrhnout nutnou rekonstrukci na shromáždění společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo členské schůzi bytového družstva (BD) má každý z majitelů bytů nebo majitel družstevního podílu v družstvu.

V anketě, kterou mezi předsedy a lidmi angažovanými ve vedení BD a SVJ na začátku tohoto roku provedla Raiffeisen stavební spořitelna, uvedlo 56 procent respondentů, že v současné době rekonstruují nebo v horizontu dvou let plánují v domě něco rekonstruovat. Podle respondentů rekonstrukci nejvíce potřebují společné prostory jako chodby nebo sklepy, dále rozvody vody, elektřiny a plynu. Další potřebnou úpravu dotázaní vidí v zateplení domu.

Jako člen BD nebo SVJ můžete všechny tyto opravy navrhnout k projednání na nadcházejícím shromáždění či členské schůzi, je však potřeba splnit určité podmínky. Aby se zabránilo možnosti zpochybnění regulérnosti hlasování, každý požadavek na úpravu týkající se celého bytového domu musí být předem zanesen do programu schůze či shromáždění. "Poté ho musí navrhovatel na schůzi či shromáždění představit ostatním členům SVJ nebo BD. Když splní všechny podmínky, nikdo z nepřítomných nebude moci hlasování zpochybnit s tím, že o něm nevěděl a návrh může být regulérně projednán,“ říká Dagmar Jonášová z Raiffeisen stavební spořitelny. 

Kdy je shromáždění způsobilé usnášet se

Podle § 1206 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. nového občanského zákoníku platného od 1. ledna 2014, je shromáždění způsobilé usnášet se jen za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Jestliže stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů, k přijetí rozhodnutí pak stačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Ti po konci hlasování pověří výbor nebo někoho z členů, aby vytipoval firmy a poptal požadované úpravy. U větších zakázek je nutné výběrové řízení na dodavatele. Uzavření smlouvy s dodavatelem předchází hlasování na shromáždění a většinový souhlas přítomných vlastníků jednotek. Obdobné je to s odhlasováním úvěru.

Kdy je členská schůze usnášeníschopná

Pravidla pro rozhodování na členské schůzi se řídí Zákonem o obchodních korporacích, a to dle § 644 - §646 daného zákona. Konkrétně je řešeno, že členská schůze je usnášeníschopná v případě, kdy je přítomna většina všech členů mající většinu všech hlasů za podmínky, že souhlas s rozhodnutím vyjádří většina hlasů přítomných členů, pokud samozřejmě stanovy nebo zákon nepožadují účast i souhlas vyššího počtu členů.

V případě rozhodnutí o rekonstrukci tak stačí souhlas dle výše specifikovaných pravidel, v případě schválení úvěru je však potřeba, aby na schůzi byly přítomny alespoň 2/3 všech členů a souhlas s úvěrem daly alespoň 2/3 přítomných členů.

Jak úpravy financovat?

Úpravy nebo rekonstrukce vašeho bytového domu je možné financovat z fondu oprav. V případě, že jsou třeba výraznější zásahy a hrozí, že by vám peníze nevystačily, je třeba poohlédnout se jinde. Jednou z možností může být požádat jménem společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva o úvěr.