Proč ne/jít do družstva? Realitky doporučují družstevní bydlení

Lidé chtějí vlastnit. Proto na sebe mnohdy zbytečně uvážou vysokou hypotéku, ačkoli by pro ně bývalo výhodnější pořídit si byt družstevní. Realitní kanceláře družstevní byty doporučují. Přitom nejde jen o finance, ale také samotné bydlení. „Nový občanský zákoník tomu i více napomohl, protože družstvo má nyní o něco větší práva než v minulosti,“ připomíná Milan Vršecký, majitel RE/MAX Synergy.

Zájem o družstevní byty se dlouhodobě nemění, ačkoli je z údajů oslovených realitních kanceláří (M&M Reality, Maxima Reality a RE/MAX) patrný lehký růst nabídky. Družstevní byty tvoří v jejich nabídce v průměru zhruba 14 %. Ovšem v souvislosti novými družstevními byty, které nabízejí někteří developeři, např. Maxima Reality očekává, že se zájem zvýší. „Letošní rok zatím není výrazně jiný, jakkoli očekáváme, že s tím, jak porostou ceny hypoték a ty budou méně dostupné, bude se zájem o moderní družstevní bydlení zvyšovat,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality (kterou loni odkoupila společnost Finep, pozn. red.).

Nedůvěra a problém s hypotékou

Proč lidé družstevní bydlení nevyhledávají více? „Jedním důvodem je menší důvěra zájemců, protože s takovým bydlením nemají zkušenosti. Druhým důvodem pak nemožnost financovat bydlení hypotékou, což často není potřeba. Přesto to zájemce odrazuje,“ usuzuje Daniel Kotula z RE/MAX Center.

Martina Vijačková, tisková mluvčí M&M Reality upřesňuje, že „hypotéku lze na družstevní byty zařídit, ovšem pouze tehdy, jestliže dá družstvo příslib, že byt do roka převede do vlastnictví.“ Na druhou stranu má zájemce o družstevní byt možnost „využít dle prodávané částky bytu stavební spoření,“ doplňuje Vijačková. Další alternativou k hypotéce je umožnit bance zástavu jiné nemovitosti, což si ale mnozí dovolit nemohou. 

VÝHODY

Co se týče financí, má družstevní bydlení následující výhody.

• Cena bytu bývá nižší o 10-30 % (vyjma družstevních bytů v nově postavených projektech).

• Dále, pokud má prodávaný byt zůstatek anuity, pak to pro vás znamená nižší okamžitou nutnost vlastních prostředků. Rovnou tedy zaplatíte jen cenu za převod a zbylou část ceny bytu doplácíte měsíčně.

• Další výhoda se týká převodu družstevních práv a povinností, ty jsou totiž osvobozeny od daně z nabytí nemovitosti. Daniel Kotula z RE/MAX Center tuto výhodu ilustruje na příkladu panelového bytu 3+1 v Praze při ceně 2 500 000 korun. „Při prodeji zaplatí prodávající či kupující 100 000 Kč daň, ale u družstevního bytu se zaplatí nanejvýš poplatek družstvu za převod, což obvykle představuje maximálně jednotky tisíc korun,“ popisuje Kotula. Některé byty v osobním vlastnictví jsou od daně osvobozeny také. Za první úplatný převod (tedy prodej) jakékoli nově postavené jednotky k bydlení (byt v novostavbě, přístavba apod.) neplatíte daň, pokud proběhne do 5 let od okamžiku, kdy ji můžete užívat (zpravidla od kolaudace).

• Převod členského podílu (tj. bytu v družstvu) je výrazně rychlejší než převod do osobního vlastnictví. Tomu napomohl i nový občanský zákoník. „Zásadní změnou (vyplývající ze zákona o korporacích) je automatický přechod nájmu družstevního bytu při převodu nebo zdědění družstevního podílu,“ říká Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. Dříve družstevní podíl nepřecházel automaticky, nabyvatel podílu musel s družstvem uzavřít novou nájemní smlouvu a mohlo se stát, že družstvo smlouvu odmítne podepsat nebo si bude klást nepřiměřené podmínky. Nová úprava zákona má ale i stinnou stránku: na nabyvatele přechází automaticky nejen byt, ale i případné dluhy vůči družstvu nebo naopak dluhy družstva vůči původnímu nájemci.

NEVÝHODY

• K nevýhodám družstevního bydlení patří (kromě obtíží s financováním hypotékou) následující. 
• Pokud neplatíte závazky družstvu, snadno o členství přijdete, protože podílnictví není tak chráněno jako vlastnictví. 
• Zároveň můžete o byt přijít bez vlastního přičinění v případě, že družstvo špatně hospodaří.
• Družstvo také může nájemce nesmyslně omezovat (např. poplatky za podnajímání bytu).

Nejen za dveřmi vlastního bytu

Přestože se rozhodnutí pro družstevní byt točí hlavně kolem peněz, je důležité brát v potaz i samotné bydlení. Nový občanský zákoník přinesl v tomto směru důležitou změnu. „Družstvo nyní může vybírat budoucí nájemníky: v rámci stanov může být klauzule, která např. určí, že nový majitel podílu v družstvu musí být schválen výborem či nájemníky. V podstatě se tak dostáváme do situace, které známe např. z amerických filmů. Pokud se nebudete líbit ostatním lidem v domě, máte smůlu,“ popisuje Tomáš Hejda, tiskový mluvčí za RE/MAX.

Pokud chcete žít ve zvoleném bytě dlouho, mělo by vám záležet na tom, aby sousedé vzájemně spolupracovali a společně pečovali o celý dům; k tomu je družstevní bydlení určitou pákou. Pokud například někdo z nájemců podnajímá svůj družstevní byt člověku, který ostatní obyvatele domu nesnesitelně obtěžuje (hluk, výpary apod.), může družstvo na nájemce zatlačit, aby rušivého podnájemníka vyměnil. Nezřídka se proto o převod bytu do osobního vlastnictví zasazují lidé, kteří byt plánují pronajímat, nikoli v něm žít a to se následně odráží na jejich vztahu k péči o celý dům.

Družstvo může fungovat jako celek spolupracujících lidí, a tím vytvářet příjemné bydlení nejen za dveřmi jednotlivých bytů. Čím více bytů ale družstvo čítá, tím jsou vztahy mezi členy méně osobní, což může vést ke komplikacím. Kdo stojí před rozhodnutím, zda jít do družstva, nebo chtít byt do svého vlastnictví, by si měl položit otázku: Jak dlouho chci bydlet v tomto domě?

V prvním díle tématu o družstevním bydlení jsme zjišťovali, jak na družstevní bydlení nahlížejí developeři. Přečíst si jej můžete ZDE.