Vlastníci špičkových nemovitostí otálejí s prodejem

Zlatý důl pro investory do nemovitostí. Tak jsou označována evropská portfolia německých otevřených podílových fondů (GOEF), které se jich z legislativních důvodů musejí zbavit do roku 2017. Podle mezinárodní poradenské společnosti Cushman & Wakefield jen v Evropě je osmnáct takových fondů nuceno prodat nemovitosti v hodnotě minimálně 22 miliard EUR. Z aktuálních údajů této společnosti vyplývá, že od roku 2012 takto změnily majitele komerční reality v hodnotě zhruba 14 miliard EUR. Jen vloni to bylo 5,1 mld. EUR, od letošního ledna pak 1,7 mld. EUR.

V prvním pololetí letošního roku došlo ke zpomalení transakcí, v nichž je na straně prodávající některý z fondů GOEF. Důvod? Podle Magali Marton, vedoucí oddělení Research & Consulting ve společnosti Cushman & Wakefield, německé otevřené podílové fondy využívají situace na trhu. Konkrétně stavu, kdy přetrvává vysoká aktivita investorů, kteří mají k dispozici dostatek dostupného kapitálu. Kvalitních nemovitostí je přitom jen omezené množství. A právě kancelářské, maloobchodní nebo skladové objekty ve vlastnictví GOEFs patří k těm nejlepším.

"Manažeři německých podílových fondů jsou si vědomi, že není třeba prodávat za každou cenu. Naopak - zájem investorů zvyšuje hodnotu prodávaných nemovitostí. Období, kdy fondy prodávaly budovy pod jejich tržní hodnotou jen proto, aby se jich zbavily, je pryč. Aktuálně jsou na prodej nemovitosti v objemu zhruba 9 miliard EUR. Lze očekávat, že konečné ceny budou vyšší," popisuje situaci Magali Marton. Podle Cushman & Wakefield se většina z nejatraktivnějších komerčních realit v držení GOEF nachází v Německu, ve Francii a zemích Beneluxu.

German open ended funds se ve slovníku i tuzemského investičního trhu za posledních patnáct let staly synonymem racionálního přístupu k investicím do realit se zaměřením na vysokou kvalitu a nejdůležitější aspekty nemovitostí. Německé otevřené podílové fondy patřily mezi nejaktivnější institucionální investory nejen na českém trhu od roku 2000 a i na dále mají velký vliv na jejich výkon. Síla investorů spočívala ve schopnosti nakupovat vždy ta nejkvalitnější aktiva napříč trhy po celém světě

Turbulence na finančních trzích po roce 2008 se však citelně dotkly i tohoto typu fondů. Problémy s likviditou vyvolané změnou globální investorské nálady a důvěry vedly k vlnám výkupů a nakonec i pozastavení činnosti některých fondů. Jejich nucené uzavření se vznášelo ve vzduchu již v roce 2010 – 2012 a proměnilo se v realitu s oznámením likvidace osmnácti těchto fondů.

Popsaný proces se týká rovněž České republiky, kde německé otevřené podílové fondy vlastnily nemovitosti v hodnotě bezmála 800 milionů EUR. Téměř všechna aktiva ve vlastnictví GOE fondů spadají v ČR do segmentu kancelářských budov. Ty jsou tradičně nejvíce obchodovaným aktivem v České republice a připravované prodeje zaručí, že tento trend bude pokračovat i v budoucnu, nejméně do roku 2017.

"Konec německých otevřených podílových fondů přináší zdejšímu trhu více pozitiv než rizik či komplikací. Vidíme zvýšený zájem ze strany etablovaných lokálních investorů, kteří se na tento typ prvotřídních nemovitostí historicky nezaměřovali. Je to výjimečná příležitost pro všechny aktivní investory získat některé z nejlepší aktiv v zemi," dodává Ondřej Vodňanský z oddělení Capital Markets pražské kanceláře poradenské společnosti Cushman & Wakefield.