Komerční nemovitosti: kancelářské budovy podle výběru investorů

Investoři se v roce 2015 velmi zajímali o kancelářské budovy ve střední a východní Evropě. Projekty nacházející se v klíčových městech – Varšavě, Praze, Budapešti, Bukurešti a v polských krajských městech byly často rozprodány ještě před zahájením výstavby. Požadavky investičních fondů se ale neustále zvyšují a developeři tak musejí nabízet produkty s přidanou hodnotou. Aby mohla společnost Skanska tuto přidanou hodnotu posilovat, buduje nejen kanceláře, ale také dobré vztahy se svými klienty.

Podle společnosti CBRE dosáhl objem investic do trhu s kancelářskými nemovitostmi ve střední a východní Evropě v roce 2015 více než 3,9 miliardy EUR, čímž se kancelářské budovy staly v tomto regionu druhými nejobchodovanějšími projekty. Atraktivnímu produktu nesmí chybět dlouhodobá ziskovost a vysoká kvalita. Co dalšího ale může developer nabídnout, aby na konkurenčním trhu s nemovitostmi získal zákazníky? Divize Skanska Commercial Development Europe, která v roce 2015 prodala 11 kancelářských projektů, a jejíž transakce dosáhly celkové téměř 500 mil. EUR, uvádí pět hlavních faktorů vedoucích k úspěšného obchodu.

1. Dobré vztahy hned od začátku

Adrian Karczewicz, obchodní ředitel společnosti Skanska pro střední a východní Evropu, říká, že se dobré obchodní vztahy a důvěra nejlépe rozvíjejí, pokud k investorům přistupujeme otevřeně a přátelsky. „Na začátku roku obvykle hovořím s potenciálními kupci. Díky tomu vím, jaká jsou v novém roce jejich očekávání, potřeby a investiční strategie. Zároveň mám příležitost představit ziskové trhy v regionu střední a východní Evropy, na kterých působíme, informovat je o našich plánovaných prodejích a nabídnout další spolupráci se společností Skanska. Dlouhodobých vztahů s investory si velmi ceníme, potvrzují totiž kvalitu naší práce a posilují pozitivní vnímání ze strany kupujících,“ vysvětluje.

2. Bezproblémové a rychlé transakce

Cíl spolenčnosti je dokončení prodeje do šesti měsíců od okamžiku, kdy je zahájen marketing projektu. Abychom zajistili pro naše investiční partnery efektivní a jednoduchý proces, provádíme podrobné hodnocení budovy, které interně označujeme jako pre-due diligence. Tento proces zajišťují externí poradci, neboť je tak zaručeno, že se k technické dokumentaci nemovitosti a jejímu statutu z právního hlediska vyjádří třetí strana. U řádně připravené investice samořejmě nesmí chybět pečlivá správa dokumentů, zajištění všech potřebných povolení a odborných posudků ani dohled nad veškerými formalitami.

3. Trh a výnos

„Vybíráme si trhy s nejvyšším potenciálem a likviditou, abychom mohli kupujícím nabídnout ziskový produkt. Nemovitosti ve střední a východní Evropě mají často lepší návratnost než podobné projekty v západoevropských zemích. O trhu jsme dobře informováni a podle našich informací je možné nejzajímavější výnosy z kancelářských prostor najít v polských krajských městech, jako jsou Lodz a Katowice (kolem 7,5 %) a Krakov a Vratislav (6,25 %), ale také v Bukurešti (7,5) a Budapešti (7 %). I přes lehký pokles výnosů ve Varšavě a Praze (kolem 5,5 %) tyto trhy představují pro investory nadále možnost první volby,“ uvádí Adrian Karczewcz.

4. Kvalita produktů

Technické parametry budovy, jako je například izolace a podzemní podlaží a kvalita střešních izolací jsou při výběru projektu také důležité. Dobrý architektonický návrh a vysoce kvalitní stavba společně s certifikátem LEED dávají kupujícímu jistotu, že do budovy během jejího provozování nebude muset významně investovat. „Velmi důležité jsou i výtahy a větrání. Stojí za to do nich investovat, i když zaberou prostor, který by mohl být využitý jako kancelářský. Důležité jsou i faktory ovlivňující používání kancelářských prostor a pohodu zaměstnanců. Patří sem BMS (systém pro řízení budovy), podhledy a zvýšené podlahy, hydroizolace, systémy na řízení denního osvětlení a zvyšování objemu čerstvého vzduchu na m³ a osobu,“ dodává Adrian Karczewicz.

5. Vysoká míra pronájmů

Kupující nechtějí riskovat a hledat nájemce až poté, kdy si budovu pořídí, dávají tedy přednost tomu, aby byly stavěné budovy zcela pronajaty. Pokud v okamžiku nákupu nemovitosti v budově zbývá již jen malý podíl k pronájmu, společnost Skanska nabízí investorovi příležitost uzavřít minimálně na tři roky rámcovou smlouvu o pronájmu pro zbývající prostory. Vysoká míra pronájmů umožňuje kupujícímu s přiměřenou přesností odhadnout, jaká bude dlouhodobá návratnost investice. Získávání nových nájemců je tedy nesmírně důležité a začíná velmi časně, dokonce ještě před tím, než společnost zahájí výstavbu. Společnost Skanska úzce spolupracuje se společnostmi v sektoru business služeb i s investory, které není třeba přesvědčovat o tom, že je dané odvětví dobrým nájemcem, jenž se bude do budoucna významně rozvíjet.

Podle nejnovější zprávy ABSL vybudovaly zahraniční společnosti v regionu střední a východní Evropy za 15 let přítomnosti tohoto sektoru v regionu více než 1 000 SSC/BPO/ITO center. V prvním čtvrtletí 2015 tento sektor zaměstnával 335 000 profesionálů. Podle McKinsey & Company by měl sektor v následujících letech vyrůst na 850 000 až 1 050 000 pracovních míst. Znamená to, že poptávka po kancelářských prostorách se bude neustále zvyšovat, bude do hlavních i krajských měst střední a východní Evropy přitahovat developery a následně i investory.