Horké realitní léto?

Boom na realitním trhu pokračuje. Připravili jsme si pro Vás krátký souhrn.

Prodej bytů stále roste a s tím i jejich ceny. Hypoteční sazby dosáhly v červnu nového historického minima, když spadly na 1,87%. Nabídka v posledním roce stále klesá, v průměru o 10% za každé čtvrtletí Poptávka naopak roste, ve druhém kvartále se prodalo o 25% bytů více než ve stejném období v loňském roce. V Praze se v tomto období zvýšily ceny o téměř 10% (na průměrných 66 000 CZK za metr čtvereční), meziročně o necelých 19%. Z dat Českého statistického úřadu vyplývá, že se v ČR zvyšují nejen ceny novostaveb, ale i ceny starších bytů (v letošním prvním čtvrtletí meziroční nárůst o 9,3%). Podíl luxusního segmentu (ceny v rozmezí 120 až 250 tisíc CZK za metr čtvereční) činí 3-5% z celkového objemu rezidenčního trhu. Jeho velikost by měla v dalších měsících i nadále posilovat a ceny růst.

Co se týče regionů, nad celostátním průměrem jsou ceny brněnských a královéhradeckých bytů. Nejen Praha, ale i Brno se potýkají se zmenšující se nabídkou, která není schopná uspokojit rekordně vysokou poptávku. Loni touto dobou stál v Brně průměrný byt 2,85 miliónu CZK, letos je to již 3,2 miliónu CZK. V prvním pololetí letošního roku se zvýšily prodeje v Brně meziročně o 67% a o 100% v porovnání s prvním kvartálem. Nahoru jdou i prodeje a tudíž i ceny v jiných českých městech, například Ostravě, Zlíně, Jihlavě (průměrná cena v regionech je na úrovni 42 000 CZK za metr čtvereční).

Studie: ČR má nejdražší nemovitosti v regionu 

Ze studie Deloitte vyplývá, že v rámci regionu střední Evropy jsou u nás nemovitosti nejdražší (za 200tis. EUR si pořídíme v průměru něco přes 100 metrů čtverečních, zatímco v Polsku 180 a v Maďarsku 196 metrů čtverečních), nicméně v tuzemsku stačí ke koupi bytu o velikosti 70 metrů čtverečních 6,9 hrubých ročních platů, zatímco v Maďarsku nebo Slovinsku je potřeba našetřit více než 7 ročních platů.

Názory na to, jak dlouho ještě ceny bytů porostou se různí. Do značné míry to bude záviset na rychlosti povolování projektů (v současné době jde o proces velmi zdlouhavý) a na tom, zda bude nová nabídka schopna držet krok s poptávkou. Zatím to tak bohužel nevypadá. Dle průzkumu společnosti Central Group vydaly úřady za prvních pět měsíců roku 2016 povolení pouze pro 515 bytů, v nabídkách developerů se v prvním půl roce objevilo 2000 nových bytů a prodalo se jich 3350. Trh také jistě „přiškrtí“ opatření ČNB, která od letošního října omezí maximální schválený úvěr na 95% hodnoty nemovitosti a na jaře roku 2017 na 90%. Dodatečné náklady pro kupujícího pak přinese novela zákona o dani z nabytí nemovitosti, která přesouvá povinnost zaplatit daň na kupujícího.

Kancelářím se daří, neobsazenost klesá. Podle údajů Prague Research Fóra se pohybuje na úrovni 12,3% a v posledním kvartále klesla o 1,6%. Pro porovnání – loni na jaře činila 17%. Nájemné za nejkvalitnější prostory se však udržuje na stále stejné úrovni a dosahuje až 19,5 EUR/metr čtvereční/měsíc. Nejaktivnější jsou v poslední době IT firmy, mezi nejvýznamnější transakce poslední doby patří pronájem 9,400 metrů čtverečních společnosti CSC Computer Sciences v kancelářské budově Enterprise Office Center obývané z většiny IT firmou Avast. Přesun svých sídel plánují další velké společnosti jako například Cetin, Deloitte a KPMG, což na trhu vygeneruje poptávky o velikosti až 10 000 metrů čtverečních. V roce 2016 bude dokončeno pouze 32 400 metrů čtverečních nových ploch, v roce 2017 pak více než pětinásobek (175 800 metrů čtverečních). Oproti tomu Brněnský kancelářský trh se letos rozroste o více než desetinásobek své kapacity, a sice o 56 000 metrů čtverečních. I zde neobsazenost moderních projektů klesá, aktuálně je na úrovni 12%.

Vytváří se tlak na nájemné  

Dobře si stojí i maloobchod. Obraty obchodníků rostou (dle ČSÚ v období leden-květen 2016 vzrostly meziročně o 5,5%), nejvíce v sektoru e-commerce. Růst má pokračovat i nadále, nicméně s nižší dynamikou. Majitelé maloobchodních nemovitostí jsou si toho vědomi a vytvářejí tlak na nájemné, který se zatím projevil hlavně v luxusních pražských lokalitách. Obchodníci v ostatních lokalitách mají však již od doby krize poměrně silnou pozici a snaží se vyjednat řadu výhod či ústupků, jako například požadují, aby ve smlouvě nebyla uvedena minimální výše indexace, o kterou se má jejich nájemné každoročně zvýšit, nebo požadují stanovení stropu pro poplatky za služby, velcí nájemci chtějí zase velmi často své nájemné navázat čistě na obrat a neplatit žádný fix, výjimkou není ani podmínění otevření jednotky dosažením určité obsazenosti obchodního centra nebo na existenci či neexistenci konkurence – některý nájemce může požadovat, aby jeho největší konkurent ve stejném nákupním centru nebyl, pro jiného to naopak může být výhoda a tím pádem požadavek. Menší obchodníci velmi často nechtějí investovat do dokončení jednotky a žádají příspěvek na fit-out, výjimkou nejsou ani očekávání v řádech stovek EUR na metr čtvereční.

Nový development je velmi omezený, v první polovině letošního roku nebylo dokončeno žádné obchodní centrum, výstavbu zahájilo pouze jedno (rozšíření OC IGY v Českých Budějovicích). Do konce roku 2016 a v roce 2017 budou dokončena pouze 4 obchodní centra o celkové ploše 97 000 metrů čtverečních (Aupark Hradec Králové, Galerie Přerov, Central Jablonec, rozšíření OC Chodov). Trh je saturovaný (třetí nejsaturovanější ve Střední Evropě po Polsku a Slovensku) a majitelé existujících obchodních center jsou nuceni investovat do rekonstrukcí a redesignu, aby si udrželi svou pozici. Tímto procesem procházela nebo prochází například nákupní centra Varyáda, Park Hostivař, Galerie Myslbek, Metropole Zličín nebo Avion Shopping Park Ostrava. Očekává se, že tyto trendy (omezený development, rozšiřování a rekonstrukce stávajících ploch) budou pokračovat i do budoucna. Na český trh a zejména pak do jeho nejluxusnějších high-street lokalit a pražských obchodních center míří řada nových značek, jen v první polovině letošního roku jich na trh vstoupilo 16. Čeští zákazníci projevují stále více zájem o gastro segment, zejména pak o koncepty spojené se zdravou výživou a zahraničním sortimentem. Do tzv. high-streetu, tedy první ligy nákupních ulic, se přesunul smíchovský Anděl, stále atraktivnější se také stává oblast I.P.Pavlova.

Český „industriál“ zase začíná narážet na nedostatek volných ploch pozemků pro budoucí výstavbu, což může podle vést podle společnosti Cushman&Wakefield k tomu, že nejen Česká republika, ale i celý region střední Evropy nebude schopný obsloužit poptávku výrobních firem, které se začnou ohlížet po jiných lokalitách, například Španělsku a Portugalsku. Velmi silná poptávka tlačí neobsazenost dolů, aktuálně se pohybuje na úrovni 4,4% a za poslední kvartál tak poklesla o necelých 0,4%. Nejvíce nových projektů se dokončilo v Plzeňském kraji a v okolí Prahy, kde lze také pozorovat spolu s Jihomoravským krajem tendenci mírně rostoucích nájmů. Na prodej je aktuálně jeden z největších hráčů, společnost P3, vlastnící v ČR 163 skladových a výrobních nemovitostí s hodnotou okolo 2,5 miliardy EUR. I nadále se spekuluje o prodeji CTP, zatímco zbylí dva hlavní aktéři se svých portfolií historicky nezbavují – Prologis je vkládá do svých vlastních fondů a Panattoni staví pro investiční skupinu Accolade.

ČR je druhým nejaktivnějším trhem investic do realit ve středoevropském regionu 

Co se týče investic, Česká republika je druhým nejaktivnějším trhem středoevropského regionu. Investice za první půlrok byly sice s objemem 950 miliónů EUR o čtvrtinu nižší než loni, jak jsme však již informovali, stejné období v loňském roce bylo ovlivněno obří transakcí nákupního centra Palladium. Z pětadvaceti uzavřených transakcí se 47% týkalo maloobchodních nemovitostí. Více než 20% připadalo na kanceláře, 8% na sklady a zbytek na multifunkční stavby a hotely. Očekává se, že investice dosáhnou v letošním roce objemu okolo 2,5 až 3 miliardy CZK, tedy podobně jako vloni. Jednou z posledních transakcí byl prodej Revoluční 1 a 3 v Praze irského vlastníka Markland, multifunkčních realit s kancelářskými i maloobchodními plochami, nebo například Fora Liberec, které od Tesca koupila společnost Rockcastle Global Real Estate.

Aktivní začal být i Babišův fond Hartenberg, který od Red Group koupil kancelářský objekt Orchard. K transakcím docházelo i v oblasti developmentu. Penta vstoupila z 50% do připravovaného projektu Kaprain Group na Vítězném náměstí. Bývalý manažer PPF Karel Pražák zase koupil od Petra Kellnera projekt Prague Eye na Chodově a dále projekt v Trojmezí na hranici Prahy 10, 11 a 15. Na trhu je aktuálně řada zajímavých nemovitostí, mimo jiné například nemovitostní portfolia Komerční banky a České Spořitelny, které nabídly k prodeji zhruba třicet tři poboček v regionech i na nejprestižnějších pražských adresách, jako například centrálu KB Na Příkopě. Prostory si od nových vlastníků plánují pronajímat na dobu minimálně 7 let s možností další opce. Na spadnutí je i prodej Florentina v hodnotě 8 miliard CZK, o které projevila zájem pojišťovna Allianz, ruský spoluvlastník Slovanského domu a německé subjekty.

Zdroje: ČIA News; CBRE - Czech Republic Retail MarketView H1 2016; Czech Republic Industrial Market Snapshot Second Quarter 2016, Colliers - Prague office market Q2/2016; CIJ Daily News