Česká nákupní centra čekají přestavby a koncepční změny

Remodeling, repositioning, redesign a redevelopment. Tyto pojmy už jsou na tuzemském trhu nemovitostí zavedené. Aktuálně se ale stále častěji týkají a nadále týkat budou i obchodních center a dalších maloobchodních konceptů, které vznikly před deseti až dvaceti lety a dostávají se na konec prvního životního cyklu. Aby se udržely na trhu a byly dostatečně atraktivní pro nájemce i návštěvníky, musejí projít proměnou. A tu lze ve velké míře čekat v letech 2017 - 2018.

Podle analýzy mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate je přibližně polovina všech retailových ploch (1,33 mil. m²) v České republice starší deseti let. To je s ohledem na dynamický vývoj chování a očekávání zákazníků pomyslná hranice, kdy by mělo dojít k prvním změnám. Přinejmenším osvěžení designu a přiblížení moderním trendům, případně zásadnějšímu přizpůsobení mixu nájemců, služeb či rozvržení centra tak, aby odpovídalo současným a budoucím požadavkům nájemců a návštěvníků. Dle průzkumu BNP Paribas Real Estate prošlo prozatím remodelingem cirka 700 000 m² retailových ploch.

První generace obchodních center začala vznikat kolem roku 1995. Šlo o menší městské obchodní pasáže v centru nebo obchodní centra při hypermarketech na okraji měst. Stále v provozu jsou například Tesco Letňany, Centrum Černý Most, Borská Pole Plzeň nebo Avion Shopping Park Brno. Následovala druhá vlna, a to první regionální městská centra Olympia Brno, poté Olympia Olomouc, Futurum Ostrava a Futurum Hradec Králové. Všechna byla z velké části zaměřena na módu.

"Z průzkumu, který jsme provedli mezi vlastníky nákupních center i klíčovými nájemci, vyplynulo, že pro úspěch není rozhodující faktor stáří centra, pokud je dostatečně reprezentativní. Podle významných nájemců je stěžejní spádová oblast obchodního centra a kupní síla její návštěvnické základny, spolu s mixem obchodů a služeb. Další požadavky nájemců se liší podle jejich zaměření - potravinářské řetězce lpí na dostatečné mmnožství parkovacích míst, prodejci drogerie na kvalitním food-courtu a umístění blízko potravinového řetězce. Pro většinu je pak důležitý celkový mix nájemců a layout centra, který umožňuje snadnou navigaci a pohyb zákazníků," shrnuje výsledky průzkumu Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství v BNP Paribas Real Estate. Podle ní patří požadavky na zvýšení atraktivity, skladbu obchodů a služeb nebo nabídku gastro operátorů k nejčastějším základním zadáním většiny projektů remodelingu nebo redevelopmentu, a to bez ohledu na umístění obchodního centra.

Řada majitelů nebo manažerů nákupních center investovala do přestavby již v minulosti. Podle BNP Paribas Real Estate je důležité přistoupit k remodelingu či repositioningu včas. V momentě, kdy začne růst neobsazenost nebo poklesne návštěvnost a tržby, by už mohlo být pozdě. Konkurence na trhu je totiž značná a v mnohých městech je maloobchodní trh již výrazně nasycen. Na jednoho obyvatele připadá totiž více než jeden metr plochy v obchodních centrech či retail parcích.

"Samozřejmě ne každé centrum musí procházet remodelingem každých deset let. Ale vzhledem k životnosti stavebních materiálů a atraktivitě designových prvků můžeme doporučit alespoň pravidelný redesign. To je také případ několika modernizací spojených s rozšířením stávajících center, která patří k dominantním na trhu. Vykazují výborné výsledky, ale chtějí přizpůsobit vzhled starší části centra moderním trendům a nabídnout hladké propojení s druhou modernější fází. Je to případ Centra Chodov, jehož druhá etapa bude dokončena v příštím roce. Rozšířením a redesignem prochází aktuálně také regionální Centrum IGY v Českých Budějovicích," doplňuje Lenka Šindelářová.

Ze studie BNP Paribas Real Estate vyplývá, že ani jedna z forem proměny nákupního domu nebo obchodního centra nemusí být zárukou úspěchu, pokud jí nepředchází detailní analýza či studie proveditelnosti. Ta sleduje mix a typologii nájemců, jejich obraty, stávající i budoucí cílovou skupinu zákazníků, ale rovněž sféru marketingu. Nutností je také konkurenční srovnání s ostatními centry v širší spádové oblasti. Nabídka centra, jeho mix nájemců, služeb a jeho celkový koncept by měl především odpovídat požadavkům a potřebám cílových zákazníků v tomto pásmu.

Analýzou lze vyvodit zcela konkrétní kroky modernizace v rámci architektury, designu, členitosti prostoru a orientace v něm, stejně jako relaxačních ploch a dalších služeb. Studie sleduje rovněž optimální složení nájemců, poměr segmentů obchodů a další pro-zákaznická opatření sledující například moderní komunikační technologie. To vše s cílem centrum maximálně individualizovat, odlišit od konkurence, zvýšit jeho hodnotu a zajistit udržitelnost.