Sousedé neplatiči v bytovém domě: změna zákona upřednostní SVJ a BD

Pokud žijete v bytovém domě a jste členem společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytového družstva (BD), hrozí i vám situace, že za souseda neplatiče zaplatíte vy a další poctiví sousedé. Jako vlastník jednotky totiž ručíte za závazky celého společenství svým majetkem v poměru vašeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Pokud někdo z členů neplatí dlouhodobě poplatky za správu domu a zálohy na služby (platby za vodné a stočné, za teplo, za osvětlení společných prostor apod.), musí je za něj zaplatit ostatní členové. Až pak můžete vymáhat dluh po nepoctivém sousedovi. Když se dluh vymoci nepodaří, dojde pravděpodobně k prodeji nebo dražbě dlužníkova bytu. Výtěžek z prodeje by měl pohledávky umořit, ale!

Neplatič většinou dluží na více místech, nejen za poplatky za správu domu a služby, a to může být i váš problém!

Na úhradu pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku často nezbývá vůbec, protože výtěžek z prodeje jednotky připadne v celém rozsahu zástavnímu věřiteli, především bankám. Jako nevymahatelné jsou klasifikovány zhruba dvě třetiny těchto pohledávek. Společenství vlastníků nakonec nezbývá než dluh uhradit z vlastní kapsy.

Senát schválil úpravu zákona, ta jeho nespravedlivé znění mění

Stav, kdy poctiví doplácí na nepoctivé, mění novela zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona. Nová pravidla začnou platit 3 měsíce po zveřejnění ve sbírce zákonů, to by mělo přijít každým dnem. „Úprava zákona zajišťuje, že pohledávky související se správou domu, budou uspokojovány přednostně až do desetiny výtěžku z prodeje bytu ve prospěch společenství vlastníků,“ vysvětluje Martin Pösinger ze sousedské sociální sítě Sousedé.cz a dodává: „Toto upřednostnění pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku v domech, které jsou v bytovém spoluvlastnictví, umožní lépe vyvážit práva věřitelů. Doposud totiž byl zástavní věřitel v nepoměrně lepším postavení než společenství vlastníků či vlastníci jednotek v domech.“

Jak postupovat, pokud máme v domě dlužníka? S exekucí počkejte, až začne platit změna v zákoně, ta by měla vstoupit v platnost asi za tři měsíce

Problémy, které trápí bytové domy, se zabývá portál Sousedé.cz, jejich spolupracující advokát JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D. ve třech bodech radí, jak řešit problémy s dlužníkem v domě a předejít dalším nepříjemnostem.

1) Jaká je odpovědnost výboru SVJ /představenstva BD?

Statutární orgán SVJ či BD musí počítat s tím, že pokud přijme danou funkci, musí se z něj stát řádný hospodář. Nesmí tedy nechávat nic „vyhnít“. Důležité je např. právě včasné upomínání dlužníků. Kdyby se nějaká pohledávka stala nedobytnou, může se to obrátit proti danému předsedovi či členovi výboru, i když měl původně dobrou vůli. Doporučujeme nastavit jasný proces vymáhání pohledávky, kontrolovat správce při účtování a obecně dávat důraz na zpětnou vazbu od obyvatel domu.

2) Jak postupovat při vymáhání dluhu za správu domu?

Základem je nastavení procedury vymáhání. Ideální je poslat nejprve dobrosrdečnou výzvu jen emailem. Pak přitvrdit s písemnou výzvou (s dodejkou), pokud ani poté nedojde k uhrazení pohledávky, je čas předat věc advokátovi. S návrhem exekuce bych počkal, až vejde v platnost zmiňovaná úprava zákona. Tak budete mít záruku, že z prodeje bytu dlužníka budou přednostně umořeny pohledávky za správu domu nebo alespoň jejich část. Změny v zákoně by měly vstoupit v účinnost přibližně za tři měsíce. Podle toho, kdy vyjde příslušná Sbírka zákonů.

3) Na koho se obrátit, když chce SVJ/BD podat návrh na exekuci, insolvenční řízení?

Návrh na exekuci se podává až po vyhraném soudním sporu o konkrétní dluh. Je tedy vhodné to nechat na právním zástupci, advokátovi, který SVJ či BD v daném řízení zastupoval. Náklad by neměl být víc než několik hodin práce. Návrh na zahájení insolvenčního řízení či přihlášku do insolvenčního řízení může podat také advokát.

Prostřednictvím sousedského portálu Sousedé.cz můžete nyní využít hodinovou konzultaci právníka zdarma. Tu naleznete v úplně nové sekci www.sousede.cz/sluzby/, která nabízí přehled ověřených služeb a dodavatelů potřebných pro snazší správu domu.