U více než 90 % realitních obchodů v ČR nesplní prodávající své zákonné povinnosti

Jana Brožková, 12.10.2017

V ČR ročně proběhne převod zhruba půl milionu bytů a rodinných domů, technický stav nemovitosti se však řeší v méně než 10 % případů. Následkem toho pak kupující často zjistí, že nově nabytá nemovitost je v horším stavu, než při prodeji očekával. Od 1. ledna 2014 je přitom možné vady nemovitosti, které v době předání nemovitosti existovaly, ale v plné míře a viditelně se projevily později, reklamovat až do 5 let od uzavření kupní smlouvy. Noví majitelé tak mohou získat např. dodatečnou slevu v řádu statisíců korun, kterou mohou využít na opravy. Z průzkumu, který pro společnost Zdravá nemovitost vypracovala agentura Response Now ale vyplývá, že více než třetina lidí vůbec neví o nároku nemovitost reklamovat a pouze 6 % respondentů zná správný postup.

„Zatímco v západních zemích je technická inspekce běžnou součástí prodeje nemovitostí a například v USA figuruje u více jak devadesáti procent prodejů, v České republice bývá kupujícím technický stav budovy ve většině případů zamlčen,“ říká Michal Flachs, jednatel společnosti Zdravá nemovitost, která pomáhá lidem se zajištěním služeb odborníků na prověření a reklamaci vadných nemovitostí a také jejich bezpečný nákup a prodej. Řada kupujících je proto následně nepříjemně překvapena nečekanými závadami. „Zkušenost s pozdějším objevením vad má dle výsledků průzkumu téměř jedna třetina kupujících. Ve skutečnosti jich ale bude mnohem více, protože některé defekty se projeví až po delším čase, přestože byly, zatím bez viditelných příznaků, přítomny již během nákupu,“ vysvětluje Michal Flachs.

Na základě zkušenosti spolupracujících advokátů Zdravé nemovitosti se stovkami kupních smluv vyplynulo, že odpovídající popis stavu nemovitostí není z 90 % obsažen ani ve smlouvách vypracovaných realitními kancelářemi, které v Česku zajišťují přes 50 % realitních obchodů. Přitom za neupozornění na vady nemovitosti jsou odpovědní prodávající, i když o vadách sami neví, neboť mají k jejich způsobení, kontrole, či alespoň odhalení vždy blíže než kupující. Ze strany realitních kanceláří jsou tak v tomto ohledu chráněni velmi málo.

Prodávající má povinnost odevzdat kupujícímu zakoupenou nemovitost ve stavu ujednaném ve smlouvě, a pokud není smluvně ujednán, pak ve stavu, který může kupující od nemovitosti rozumně očekávat. Ve většině případů se prodávající pokouší své odpovědnosti za vady prodávané nemovitosti zbavit prostřednictvím některé z následujících formulací obsažených v kupní smlouvě : „Nemovitost se kupujícímu přenechává jak stojí a leží“ , případně „Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy“ , nebo „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“, či „Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti“ . D le aktuální judikatury však (m imo výjimečné situace) t yto formulace z různých důvodů prodávajícího odpovědnosti za vady nemovitosti nezbavují.

„Dle průzkumu se padesát osm procent lidí domnívá, že svou nemovitost zakoupili bez vad, a to i přestože ke kupní smlouvě neobdrželi záznam o technickém stavu budovy. Na většině nemovitostí se však vyskytují vady, které laik nemá šanci pouhým okem objevit,“ říká Jiří Čížek, ředitel technického oddělení Zdravé nemovitosti a předseda celostátní rady inspektorů Nemopas.

S ohledem na obtížnost odhalení skrytých vad jsou právě tyto vady nejčastěji nalezeny až odborníkem, přitom se jedná o zásadní technické nedostatky, jako je nedodržování technologických postupů a zásad např. při realizaci hydroizolačních opatření, nosných konstrukcí, zateplovacího systému, vestavby podkroví apod.

„Nedávno nás kontaktoval zákazník, který chtěl reklamovat poškrábaná okna a nefunkční troubu v řádu desítek tisíc korun. Nakonec jsme technickou inspekcí zjistili, že dům má shnilé stropy a závažné statické problémy s přetížením objektu a absencí železobetonového věnce. Výše poskytnuté slevy z kupní ceny převyšovala tři miliony korun,“ přibližuje praxi Michal Flachs.

„Když lidé objeví závadu u bot či telefonu, neváhají s reklamací ani vteřinu. Pokud ale objeví vady nemovitosti, obvykle se je neodvažují reklamovat, přestože na to mají zákonný nárok. Finanční odškodění se přitom u běžných vad nemovitosti pohybuje v rozmezí deseti až dvaceti procent z původní kupní ceny,“ uvádí Michal Flachs a dodává: „Naším cílem je narovnání tuzemského realitního trhu a jeho zkvalitnění na úroveň západních zemí. Usilujeme o to, aby kupní smlouvy nemovitostí obsahovaly vše potřebné, a kupující tak přesně věděl, co kupuje.“

•••

O Zdravé nemovitosti

Zdravá nemovitost smluvně zajišťuje a koordinuje činnosti pečlivě vybraných odborníků z oblasti technických a právních služeb souvisejících s prověřováním nemovitostí. Prostřednictvím těchto osob pomáhá kupujícím i prodávajícím s bezpečným nákupem a prodejem nemovitosti tak, aby kupující od počátku znal její přesný technický stav a měl představu o případných dalších nákladech na opravu a údržbu, zatímco prodávající mohl předejít pozdějším reklamacím skrytých vad. Majitelům, kteří vady na nemovitosti objevili až po jejím nákupu, pak Zdravá nemovitost poskytuje možnost uplatnit svůj nárok na reklamaci a provést zpětné technické a právní prověření a vyjednání dodatečné slevy z kupní ceny.

O průzkumu

Průzkum byl realizován nezávislou společností Response Now v září 2017 na vzorku 200 osob ve věku 18 až 65 let, které vlastní rodinný dům, byt či bytový dům a zároveň danou nemovitost zakoupily po 1. lednu 2014.