Vyplatí se ještě dnes koupě bytu jako investice? Za určitých podmínek ano

Zatímco před půl rokem se úroky hypoték pohybovaly kolem dvou procent, na začátku roku 2018 se již sazby blíží 2,5 procentům. Vzhledem k zásahům České národní banky (ČNB) a jejímu záměru vrátit úrokové sazby hypoték ke třem až čtyřem procentům, lze předpokládat, že nás v průběhu roku čeká další zdražování.

„Vedle rostoucích úrokových sazeb je nutné brát v potaz i to, že ČNB loni omezila i prodej hypotečních úvěrů s více než osmdesátiprocentním LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Tím ztížila dostupnost vlastního bydlení zejména pro střední třídu, protože například v případě třímilionového bytu je nyní nutná vlastní investice ve výši šest set tisíc korun. A to je již částka, kterou ne každý, kdo vlastní bydlení zvažuje, na účtu má,“ vysvětluje Miloslav Kufa, finanční ředitel finanční skupiny Ramfin.

Dostupnost bydlení ztěžuje vedle situace na hypotečním trhu také fakt, že ceny nemovitostí stále rostou velmi rychlým tempem. Nahoru je v minulých měsících hnaly právě levné hypotéky, vliv ale podle odborníků měla též rostoucí tuzemská ekonomika či nedostatek volných nemovitostí. V roce 2018 navíc ceny nadále porostou, odhady se pohybují mezi 5 a 10 procenty, a to hlavně ve velkých městech jako Praha, Brno, Ostrava či Plzeň.

Koupit byt jako investici tak dnes dává podle odborníků největší smysl ve dvou případech. Prvním je situace, kdy má zájemce o investiční byt dostatek volných prostředků k tomu, aby si jej pořídil bez nutnosti sjednávat hypoteční úvěr. „V tomto ohledu je pak investice do bydlení dlouhodobě výhodná. Lze dosáhnout zhodnocení vložených peněz o tři až pět procent ročně. Nemovitosti, zvláště v dobré lokalitě, jsou navíc velmi dobrým uchovatelem hodnoty,“tvrdí Miloslav Kufa.

Druhá varianta počítá s financováním prostřednictvím hypotéky. „Při financování investičního bytu úvěrem je samozřejmě rozhodující, zda inkasované nájemné pokryje nejen placené úroky, ale i další výdaje. Nesmíme proto zapomínat například na pojištění bytu, příspěvky do fondu oprav, ale i zdanění výnosů z nájmu,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. „Spekulativní koupě pouze za účelem zhodnocení finančních prostředků mi aktuálně nedává moc smysl. Investice s nějakým hlubším záměrem, například zajistit do budoucna startovací bydlení dětem, však lze u dobrého bytu v dobré lokalitě doporučit,“dodává.

Výhodné jsou hlavně menší byty 2+1 a 2+kk

V případě bytů určených primárně k pronájmu jsou dlouhodobě nejvýhodnější byty o velikosti 2+1 či 2+kk. Důvodem je široká skupina potenciálních nájemců, byty o této výměře jsou totiž vhodné jak pro jednotlivce, tak i pro páry, mladé rodiny, či naopak starší jedince, kteří chtějí bydlet v menším.

Sehnat nájemníky do menšího bytu je obecně snazší než v případě bytů o výměře 3+1 a větších. „U nich je adekvátní nájem pro část cílové skupiny již příliš vysoký, nehledě na to, že například rodiny s dětmi, kterým by tato velikost vyhovovala, často raději dají přednost vlastnímu bydlení. Vyplatit se to ale může v případě, že je byt nabízen kupříkladu studentům, jimž jsou pokoje pronajímány jednotlivě. Je však nutné počítat s většími starostmi o byt samotný i s vyšší fluktuací nájemníků,“ dodává Miloslav Kufa.