Jak správně postupovat při výběru hypotéky

Pokud na koupi domu či jeho stavbu nedisponujete potřebnou finanční částkou, a to v řádech milionů, pravděpodobně budete své vysněné bydlení financovat prostřednictvím hypotéky. V současné nabídce hypoték, úroků a akcí bank je občas komplikované se vyznat, proto vám přinášíme základní přehled nejen podle čeho vybírat, ale také jaké změny přinesl minulý rok a na co si dát pozor, abyste se vyhnuli možným problémům.

Od dubna loňského roku v rámci svého doporučení Česká národní banka omezila poskytování hypoték. Zájemce o hypotéku bez větších problémů dosáhne na 80% hypotéku, standardně až do 90 %, záleží na bonitě klienta. 100% hypotéky jsou však minulostí. Současně v závěru loňského roku hypoteční banky přistoupily ke zvýšení úrokových sazeb svých hypoték.

 1. Hypotéka má účel

Pokud si nesjednáte tzv. americkou hypotéku, jejíž účel není určen, počítejte s tím, že finanční prostředky můžete využít pouze na potřeby spojené s bydlením – nákup, výstavbu, případně rekonstrukce. Čerpání pak dokládáte kupní smlouvou, výpisem z katastru nemovitostí, případně fakturami, ze kterých bude patrné využití na bydlení.

 2. Rodinný rozpočet a fixace

S délkou období, kdy úvěr splácíte, se úměrně snižují také měsíční splátky. Spočítejte si, jakou měsíční částku jste schopni z vašeho rodinného rozpočtu odvádět. Podle toho si splátky rozložte. U Wüstenrotu máte možnost splácet hypotéku 5 až 30 let, zároveň musí být úvěr splacen nejpozději do roku, ve kterém oslavíte 75. narozeniny.

Zvažte také dobu pevné úrokové sazby, tzv. fixace. Po tuto dobu vám banka garantuje neměnnou úrokovou sazbu, a to bez ohledu na inflaci, růst HDP či úrokových sazeb na trhu. S délkou fixace zpravidla roste nabízená úroková sazeb. Dlouhodobé fixace však nejsou samozřejmostí všech bank, většina nabízí fixaci maximálně na 10 let. Klienti nejčastěji volí fixaci pětiletou. U Wüstenrotu máte možnost volby fixace na 1, 2, 3, 5 nebo 7 let. Po uplynutí této doby můžete vyjednat lepší podmínky a tím si změnit parametry úvěru nebo jej refinancovat u jiné banky.

  3. Úroková sazba x RPSN

Abyste vybrali sazbu pro vás nejvhodnější a zbytečně se neunáhlili, zaměřte se na to, co přesně konkrétní sazby skrývá. Některé nabízené úrokové sazby bývají podmíněné uzavřením dalších produktů, které mají pro klienta větší nebo menší smysl jako například povinné zřízení běžného účtu v bance nebo životního pojištění. Wüstenrot získání hypotéky těmito službami nepodmiňuje.

Důležité je také kalkulovat s dodatečnými náklady. K tomu vám pomůže RPSN (roční procentní sazba nákladů), která má daleko vyšší vypovídací schopnost než samostatná úroková sazba. RPSN zároveň zahrnuje i všechny vedlejší poplatky. Banka musí ze zákona uvádět RPSN ve smlouvě o úvěru.

 4. Ověřený poskytovatel a srovnání

Rozhodně vybírejte z ověřených bankovních poskytovatelů, nechte si i poradit, ať už rodinou, přáteli, nebo zkušeným obchodním zástupcem dané společnosti. Ověřený poskytovatel je jedním z hlavních způsobů, jak předejít možným problémům. Pro lepší přehled a srovnání nabídek na trhu můžete využít on-line kalkulačky. Při výběru hypotéky přes zprostředkovatele (makléře) je také vhodné si u ČNB ověřit, že jde o osobu důvěryhodnou a odborně způsobilou v souladu se zákonem.  

5. Prostudujte podmínky

Prostudování podmínek smlouvy a sankcí za pozdní splácení, včetně dodatků o vedlejších produktech je velmi důležité a přesto stále opomíjené. Nezapomínejte, že znalost podmínek je dalším možným způsobem, jak předejít problémům. To platí i přesto, že zákon omezuje horní hranici smluvních pokut.

 6. Schválení hypotéky

Jedním z rozhodujících faktorů při schvalovacím procesu je vaše bonita neboli „úvěruschopnost“. Proč? Banka bude vždy v souladu se zákonem zkoumat vaši finanční situaci, aby věděla, zda hypotéku splatíte nebo ne. V rámci zkoumání bonity klienta zohledňuje banka také běžné životní potřeby.

Před schvalovacím procesem si připravte také veškeré podklady a dokumenty, které po vás bude banka vyžadovat. Např. půjde o výpis z katastru, snímek katastrální mapy, kupní smlouvy, nabývací titul, stavební povolení aj. Wüstenrot zajistí některé dokumenty za vás a šetří tak váš čas (např. výpis z katastru). Po doložení nutných dokumentů zahájí banka schvalovací proces. Hypotéku můžete začít čerpat až tehdy, pokud splníte podmínky stanovené v hypoteční smlouvě.

 7. Předčasné splacení

Díky novému Zákonu o spotřebitelském úvěru, který je účinný od prosince 2016 je možné předčasně splatit celou hypotéku. Banka má v takovém případě právo pouze na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením. Navíc, každý rok může klient zdarma předčasně splatit až čtvrtinu hypotečního úvěru, dokonce i před koncem fixace.