Dražba dlužníkova bytu? SVJ připadne až 10 % z vydražené částky

Řádní vlastníci už „neručí“ za závazky neplatících členů Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Novela zákona č. 99/1963, občanského soudního řádu, zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách, a tzv. insolvenčního zákona výrazně posílila jejich pozici. V případě dražby dlužníkova bytu připadne SVJ až 10 % z vydražené částky, což v drtivé většině případů pokryje všechny dluhy. Pozdní přihlášení pohledávky přitom znamená ztrátu nároku na její uplatnění. Majetkovou zodpovědnost za takto způsobenou škodu nesou předsedové a členové výborů SVJ.

Desetitisíce nebo i statisíce korun. Takové výše obvykle dosahují částky, kterými řádní členové SVJ doplácejí na jednotlivé sousedy, kteří SVJ nehradí příspěvky na správu domu, vodné, stočné, teplo, osvětlení společných prostor či nepřispívají na opravy. Předejít tomu lze pouze včasným přihlášením pohledávky do exekučních a insolvenčních řízení, což coby „řádný hospodář“ musí učinit výbor SVJ. Novela občanského soudního řádu, která platí od podzimu loňského roku, přitom počítá s tím, že pokud dojde k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka, získá až 10 % z vydražené částky právě SVJ. Ta se nejčastěji pohybuje mezi 100 a 300 tisíci korunami a dokáže tak obvykle zacelit škody, které dlužník SVJ způsobil.

„Pro vlastníky jednotek je tato novela určitě skvělá zpráva. Pro členy výborů ale znamená, ještě pečlivěji sledovat změny v rejstřících, kde se výbory dozví, že je možné uspokojit svou pohledávku vůči dlužníkovi“, říká Michal Klusák z Klusák Advokátní Kancelář, která se na SVJ specializuje.

Dosavadní praxe fungovala tak, že pokud dlužník své závazky dobrovolně nesplatil a jiný majetek neměl, muselo SVJ nejprve získat exekuční titul, tedy jít k soudu a „vyhrát“. Ani poté ale SVJ nemělo jistotu, že na něj v často dlouhé frontě věřitelů dojde. U exekucí a dražeb rozhodovalo totiž jejich pořadí, a pokud bylo SVJ mezi posledními, výtěžek uspokojil ty, kteří se přihlásili do dražby dříve. Novela tuto situaci zásadně mění: SVJ se jako osoba ze zákona odpovědná za správu domu, stává „upřednostněným“ věřitelem. V praxi to znamená, že věřitel, kterým je SVJ, bude uspokojen před ostatními pohledávkami, tedy hned po odměně exekutora.

Novela OSŘ počítá s tím, že pokud dojde k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka a SVJ splní podmínku pouze podané žaloby, poputuje výtěžek až do výše 10 % přednostně SVJ. A to, i když má jednotka zajištěného věřitele v podobě banky, která koupi financovala!

Soud (exekutor) má povinnost na konání dražby upozornit v dražební vyhlášce, kterou zveřejní ve veřejném rejstříku. Zásadní je proto i nadále sledovat veřejné rejstříky. Nedávno schválená novela totiž nenařizuje soudu (exekutorovi), aby dražební vyhlášku zasílal přímo SVJ. Zcela identická situace platí i podle novely insolvenčního zákona: SVJ není o insolvenci informováno, a proto jeho výbor musí sám, resp. s pomocí insolvenčního rejstříku, pravidelně sledovat, zda dlužník není v úpadku.

Předsedové a výbory SVJ musí podle nového občanského zákona plnit roli řádného hospodáře. To znamená nést plnou majetkovou zodpovědnost za škodu, kterou by způsobili. Vztahuje se také na situaci, kdy včas nepřihlásí pohledávku SVJ vůči členovi k dražbám, exekucím a insolvencím, které dopady dluhů na poctivé členy SVJ zásadně zmírňují. Aby k takové situaci nemohlo dojít, je třeba důkladně sledovat veřejné rejstříky, tedy insolvenční rejstřík a jednotky v katastru nemovitostí, a to nejlépe každý týden, zákonné lhůty pro přihlášení nároků jsou opravdu krátké.

„Pakliže výbory nebo předseda nárok SVJ včas k řízením nepřihlásí, jelikož o nich jednoduše neví, tzn. aktivně je ve veřejných rejstřících nevyhledají nebo nepoužívají automatickou kontroly rejstříků, která by jim toto oznámila emailem, způsobí SVJ škodu, za kterou jsou dle § 159 odst. 3 zákona č. 89/2012 sb., zodpovědní svým osobním majetkem“, upozorňuje na zákonnou úpravu Michal Gondár ze služby RejstrikySVJ.cz.

Služba RejstrikySVJ.cz, nabízí pravidelnou kontrolu jednotek v katastru nemovitostí a vlastníků v insolvenčním rejstříku. Aktuálně tento způsob kontroly rejstříků využívá bezmála 2 000 společenství. Výbory obdrží zprávu o změnách v rejstřících, které se týkají všech vlastníků v SVJ, jednou za týden až na šest emailových adres. Díky této službě nehrozí, že by předseda či výbor SVJ „zaspal“ s přihlášením pohledávky a exekuci, dražební vyhlášku nebo insolvenci vlastníka přehlédl. Automatickou součástí služby je i BAZ (bezplatné advokátní zastoupení) v případných žalobách za způsobenou škodu dle § 159 OZ.

V ČR soudy ročně rozhodnou o 700 tisících exekucích a 30 tisících nových insolvenčních řízeních. Většina lidí přitom žije v bytech v osobním vlastnictví, které jsou součástí SVJ. Je tak vysoce pravděpodobné, že se většina SVJ se s takovou situací do budoucna setká.