Chyby při prodeji nemovitosti: čeho se vyvarovat a jaká je situace na trhu

Chybné stanovení prodejní ceny

Největší úskalí prodeje nemovitosti představuje cena. Prodejní cenu rozhodně nelze zakládat pouze na porovnání konkurenčních inzerátů, nepomůže ani jednoduchá matematika. „Nákup bytu za čtyři miliony
a jeho renovace za další milion neznamená, že odhad ceny v tomto případě bude nejméně pět milionů korun,“ komentuje častou chybu David Bartoš, makléř realitní kanceláře Quantum Reality.

Při cenotvorbě nemovitosti hraje roli hned několik faktorů jako lokalita, druh budovy, její stáří, stav
a dispozice, ale také práce s informacemi z katastru nemovitostí a s cenovými mapami. K získání představy
o aktuální tržní ceně slouží také on-line kalkulačka www.odhad-zdarma.cz, která zohledňuje situaci na trhu a názory oborníků.

Nedostatečná příprava nemovitosti

Improvizovaný úklid zpravidla nebývá nejlepší volbou, nevyplatí se odkládat ani nezbytné opravy rozbitých kachliček nebo seškrábání loupající se omítky. Nemovitost dobře připravená na prohlídky svou cenu potvrzuje. Inspirovat se můžete tzv. homestagingem, který tkví v dekoraci a vyšperkování nemovitosti od
A do Z. Tento fenomén se zaměřuje na představení prostor v novém světle proto, aby si do nich mohl kupec promítnout svůj vysněný domov.

Špatné načasování prodeje

Při plánování prodeje je potřeba pracovat také s tím , kdy je nejlepší vstoupit na trh s realitami. Vyplatí se sledovat situaci kolem hypoték - pokud jsou hypotéky drahé (zvyšují se úroky na hypotékách), ceny nemovitostí klesají. Naopak v případě levných hypoték (nízké úroky) ceny nemovitostí rostou.

„Pro rok 2018 lze předpokládat stagnaci poptávky po nemovitostech, kterou již teď indikují klesající objemy sjednaných hypotečních úvěrů. Je to následek určitého přehřátí cen nemovitostí, zejména bytů v Praze,“ komentuje stav realitního trhu Ing. Daniel Hanzal, makléř realitní kanceláře Quantum reality. A dodává, že „alarmující je především rozevírání nůžek mezi inzerovanými cenami a reálnými cenami, což je lehce ověřitelné z nových dat z katastru nemovitostí. Proto letos realitní trh čeká výrazný nárůst nabídky nemovitostí.“

Podcenění právních aspektů

Další zásadní chybou je spolehnutí se na dobré slovo zájemců o vaši nemovitost. Vážným zájemcům vždy předkládejte Dohodu o rezervaci, která slouží jako pojistka vám i druhé straně. Správně formulované podklady připraví specializovaný právník či realitní kancelář, která disponuje právním oddělením.

Nutné úkony se týkají katastru nemovitostí, ověření vlastnictví a podpisů a další. Před uzavřením dohody
o rezervaci je vhodné také sjednat veškeré podmínky předání peněz - vlastnické právo si majitel zpravidla ponechá do doby, než obdrží dohodnutou částku, aby se předešlo ztrátě nemovitosti i peněz.

Výborným nástrojem je např. advokátní či bankovní úschova kupní ceny, která oběma smluvním stranám zajišťuje bezpečnost celé transakce. Podstatou je skutečnost, že kupní cena je po dobu řízení u Katastrálního úřadu uložena na neutrální půdě a jsou předem stanoveny a domluveny podmínky jejího vyplácení straně prodávající. Pozor na situaci, kdy do hry vstupuje bankovní ústav. Je nutné, aby podmínky v úvěrové smlouvě lidově řečeno hrály s podmínkami v Dohodě o úschově a nedošlo k patové situaci na samotném závěru obchodu.

Prodej prostřednictvím několika realitních kanceláří

Inzerování přes různé realitky současně s sebou nese hrozbu ztráty výjimečnosti nabídky. Různé popisky inzerátů, jiná fotodokumentace a především odlišné cenové nabídky jednoho bytu, domu či pozemku na možné zájemce nepůsobí příliš seriózně. Vyvolává to také dojem, že jedna realitní kancelář nemůže objekt prodat, protože je něco špatně, a tak majitel pověřil prodejem další kancelář, což u kupujících může vzbudit zbytečné pochyby.