Pozor na smlouvu s realitkou, nepodepisujte nevýhodné podmínky!

Rozhodli jste se prodat byt či dům přes realitku? Poradíme vám, jaké máte možnosti spolupráce, jak by měla vypadat zprostředkovatelská smlouva a jak nenaletět trikům neseriózních makléřů. 

Při sjednání spolupráce s realitní kanceláří by vždy měla být uzavřena písemná smlouva o zprostředkování. Právě podmínky stanovené ve smlouvě často odhalí, jak je vybraná kancelář seriózní. Nabídky na mimosmluvní nebo dokonce bezplatnou spolupráci jsou přinejmenším podezřelé, a měly by pro prodávajícího znamenat jediné - takové spolupráci se vyhnout. Stejně tak v případě, že je klientovi předložena mnohostránková smlouva odkazující na řadu dalších ustanovení, která nemá k dispozici, nebo naopak v případě, že v ní chybí podstatné náležitosti.

Závazek, který ochrání klienta

Smlouva o zprostředkování se uzavírá mezi zúčastněnými stranami a zavazuje realitní kancelář k obstarání kupce na nabízenou nemovitost (předmět činnosti) za předem domluvenou odměnu (provizi). Definuje charakteristiku nemovitosti a její prodejní cenu. Vhodné je rovněž uvést i případnou sníženou cenu, kterou je prodávající ochoten akceptovat. Dále ošetřuje výši sjednané provize, termín plnění smlouvy, tedy doba, na kterou se uzavírá, a podmínky plynoucí z odstoupení. Smlouva by měla jasně vymezit pravomoci realitní kanceláře, tzn. kdy může kancelář jednat samostatně a kdy postup podléhá souhlasu prodávajícího. Smlouva by měla být jednoduchá a srozumitelná, klient by jí měl porozumět po prvním přečtení.

„Nejčastějším typem smlouvy je smlouva zprostředkovatelská podle § 2445 a násl. občanského zákoníku. Je nutné dát si pozor na smlouvy odkazující na další dokumenty nebo zákony, které prodávající jako laik nemá k dispozici a jejichž obsah nezná. Pokud některé formulaci prodávající neporozumí, měl by vždy realitní kancelář požádat o úpravu nebo smlouvu konzultovat s právníkem,” říká advokát Ondřej Kolář,  který se na právo nemovitostí specializuje, a dodává, že v případě nepozornosti nebo neznalosti se může snadno stát, že klient podepíše například nevýhodnou smlouvu na dobu neurčitou, těžko vypověditelnou exkluzivní smlouvu, či souhlas s vysokými sankcemi za odstoupení. S realitní kanceláří je možno uzavřít 2 typy zprostředkovatelských smluv: výhradní a nevýhradní.

Exkluzivita ano, ale pouze na dobu určitou

Exkluzivita neboli výhradní smlouva potvrzuje, že pro vás bude prodej zajišťovat pouze jedna realitní kancelář. Tedy, že po sjednanou dobu nesvěříte prodej nikomu jinému. Klienti v Česku se exkluzivity někdy obávají, v zahraničí je běžná. Pokud si však zvolí ke spolupráci seriózního makléře, a mají dobře sepsanou smlouvu, je pro ně nejvýhodnější. „Skuteční odborníci bez exkluzivní smlouvy vůbec nepracují, je totiž nevýhodná pro klienta i pro ně. Pokud se tedy klient rozhodne pro spolupráci hned s několika najednou, bude tak pracovat s makléři při nejlepším průměrnými,” uvádí Jan Boruta z nezávislého srovnávače realitních makléřů Férmakléři.cz. Zároveň dodává, že je potřeba pečlivě ohlídat délku, na kterou se exkluzivita uzavírá: „Optimální délka je 1 až 2 měsíce s možností opakovaného prodloužení. Pakliže makléř navrhne lhůtu delší než 3 měsíce, nelze hovořit o seriózním jednání.”

Makléř bez exkluzivity nemůže kvalitně hájit zájmy klienta

Svěřit nemovitost víc než jednomu makléři, tedy tzv. nevýhradní spolupráce, se může na první pohled jevit jako výhodné. Takový druh kooperace má však mnohá úskalí. Makléři mezi sebou budou soutěžit o kupujícího, což může sice vést k rychlému prodeji, obvykle ale za nižší cenu. „Pakliže makléři bude hrozit, že mu případ přebere konkurence, bude prodávajícího tlačit k co nejrychlejšímu prodeji. Nebude tak v první řadě hájit zájmy klienta, ale své, tedy uskutečnit prodej, a to i za podstatně nižší cenu, než které by bylo možné dosáhnout v rámci exkluzivní spolupráce,” říká Boruta. 

Nemovitost bude nabízet více kanceláří, za různých podmínek, a hlavně za odlišnou cenu. Tím se nejen vytrácí exkluzivita nabídky a dochází k poklesu prodejní ceny, ale potenciální zájemce může získat dojem, že o nemovitost není zájem nebo že s ní je něco v nepořádku. S větším počtem makléřů klesá také motivace a úsilí, které každý z nich při prodeji vynaloží. „Pokud si sjednáte spolupráci například se 4 makléři, každý má pouze 25% šanci, že případ uskuteční právě on. Energii proto vloží raději do jiné zakázky, kterou má sjednanou exkluzivně. Nižší budou také výdaje investované do reklamy a marketingu,” vysvětluje Boruta a dodává, že jednoznačně nejvýhodnější je uzavření výhradní smlouvy se seriózním makléřem, kterého si před spoluprací pečlivě prověříte a na kterého získáte dobré reference.