Ekospol: ČNB nafukuje realitní bublinu, její regulace hypoték nahrává spekulantům

Oznámené návrhy opatření České národní banky (ČNB) na další zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru mají podle centrálních bankéřů za cíl udržet stabilitu finančního sektoru a zabránit nadměrnému zadlužování českých domácností. Stabilita finančního segmentu je samozřejmě zcela relevantní cíl a jeden z hlavních úkolů centrální banky. Tyto návrhy však bohužel mohou nafouknout bublinu na nemovitostním trhu. Ta zde podle mého názoru aktuálně není, ale nyní na ni kvůli nekoncepčním krokům ČNB klidně může dojít. Stane se tak přesně to, před čím centrální bankéři (zatím) zbytečně varují.

Nová opatření totiž výrazně omezí možnost pořídit si vlastní bydlení. Vyřadí z možnosti získat hypoteční úvěr poměrně silnou skupinu lidí ze střední třídy. Ve skupině potenciálních kupců bytů ale zůstane zastoupena celá skupina spekulantů kupujících byty pro zisk z nájmů nebo pozdějšího prodeje. Ti mají buď dostatek vlastních zdrojů, nebo mohou prokázat dostatečně vysoké příjmy pro získání hypoték. Jejich podíl mezi kupujícími proto ještě posílí. A jak víme z minulosti, realitní nebo jiné bubliny vznikají většinou právě z toho, když se do daného segmentu silněji vloží spekulanti.

Ti teď budou mít ještě větší jistotu, že o pronájem jejich bytů bude zájem. Na trh totiž na straně poptávky po nájmech vstoupí právě velmi silná skupina střední třídy, která si nově nebude moci vlastní byt koupit a bude tedy muset řešit bydlení nájemním způsobem. Navíc vzhledem k dlouhodobě omezené nabídce nových bytů kvůli přiškrcené výstavbě nelze čekat, že by prodejní ceny na realitním trhu poklesly. Poptávka kupujících bude i po zablokování skupiny střední třídy stále dost silná.

Diskutabilní je i to, zda se opravdu dostaví vzývaný efekt omezení zadlužování jednotlivců a rodin. S těmito restrikcemi sice nedosáhnou na velký jednorázový závazek v podobě hypotéky, ale budou muset platit nájem. Výše nájmů a prodejních cen bytů jsou ale samozřejmě v jasné korelaci, když rostou ceny bytů, zdražují i nájmy, většinou jen s mírným zpožděním. Částka placeného nájemného je přitom často podobná výši splátky hypotéky – lidé tedy i tak vydají podstatnou část svého příjmu na bydlení, jen si nebudou moci platit na své vlastní.

Nová omezení ČNB mají za cíl posílit stabilitu finančního sektoru, ale ke snížení cen nemovitostí nepovedou a paradoxně mohou nafouknout realitní bublinu. I po těchto opatřeních totiž zůstane silná poptávka po nemovitostech a pouze v ní posílí podíl spekulantů. Růst cen nemovitostí může zastavit jen větší nabídka bytů na trhu. K tomu je však potřeba výrazné zjednodušení a zrychlení povolovacích stavebních procesů a rychlé zahájení nové výstavby. S tím však ani ČNB nic nenadělá.

RNDr. Evžen Korec, CSc.

EKOSPOL a. s.