ČBA: ČNB hasí požár nedostatečné výstavby. Za nově stanovených podmínek by vloni na hypotéku nedosáhlo 20 % žadatelů

Vladimír Urbánek, 19.6.2018

Snížená dostupnost bydlení začíná být v Česku velkým společenským problémem. Malá nabídka bytů způsobená nedostatečnou bytovou výstavbou není schopna uspokojit poptávku po vlastním bydlení, což má zejména v Praze a dalších velkých městech za důsledek růst cen bytů o desítky procent. Nová opatření ČNB, kterými se snaží zabránit přehřátí hypotečního trhu, by podle propočtů České bankovní asociace (ČBA) měla v minulém roce negativní dopad na cca 20 % žadatelů o hypoteční úvěr.

V Česku se od roku 2009 do roku 2017 ročně průměrně dokončilo asi 29 tisíc nových bytů. Přesto jich je stále nedostatek, a to především ve velkých městech. Největší problém je v rozvíjející se Praze. Na vině je podle všeho nedostatečná výstavba, která nestíhá uspokojovat současnou poptávku. Podle Michaely Tomáškové, výkonné ředitelky společnosti Central Group, brzdí výstavbu zdlouhavé povolovací procesy: „Praha potřebuje podle svého strategického plánu ročně více než 6 tisíc nových bytů. Dnes se jich v metropoli z potřebného počtu nepovoluje ani polovina. Jestliže toto tempo bude pokračovat i nadále, v roce 2050 bude v hlavním městě chybět více než 50 tisíc bytů.“

Pomalá výstavba má za následek omezenou nabídku residenčních nemovitostí, což lze identifikovat jako hlavní důvod růstu jejich cen. Dalšími faktory jsou pak ekonomický růst, bohatnutí domácností či nízké úrokové sazby. Průměrný index nabídkových cen bytů v Česku za posledních devět let stoupl o téměř 30 %. Ve srovnání s EU jsou přitom v Česku ceny za poslední dva roky nad průměrem. Naopak míra nákladů na bydlení je u nás v porovnání s EU pod průměrem.

V Praze se podle výpočtů společnosti Central Group a dalších developerů v roce 2012 pohybovala průměrná nabídková cena bytů okolo 58,5 tisíc korun, v 1. kvartálu letošního roku to již bylo přes 94 tisíc korun.

Podle statistik Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA) z roku 2017 má Česká republika velmi nízký podíl špatných úvěrů na bydlení (konkrétně se jedná o 1,4 %, evropský průměr přitom činí 5,3 %). Růst počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů meziročně viditelně zpomaluje (na čemž má výrazný podíl zavedení ukazatele LTV, kterému se banky přizpůsobily). Přesto obavy z přehřátí trhu s nemovitostmi vedly ČNB k zavedení dalších dvou ukazatelů, DTI na úrovni 9násobku a DSTI na úrovni 45 %. Od října by tak výše hypotéky, s výjimkou maximálně pro 5 % specifických případů, neměla přesáhnout 9násobek ročního příjmu a splátky úvěru a současně úroky v jednom roce by neměly přesáhnout 45 % ročního příjmu žadatele o hypotéku.

České bankovní asociace vypracovala společně s bankami, jejichž podíl na trhu s hypotékami činí asi 80 %, dopadovou analýzu a tato nová opatření aplikovala na veřejně dostupná čísla o poskytnutých úvěrech v roce 2017. Z analýzy vyplynulo, že za těchto nových podmínek by v roce 2017 bylo bankami odmítnuto cca 20 % žadatelů o hypoteční úvěr, tj. 22 tis. z celkových 110 tisíc žadatelů. V objemu by pak bylo negativně ovlivněno 30 % žádostí. Pokud by bylo stejných 20 % použito i u zajištěných úvěrů od stavebních spořitelen, bylo by odmítnuto dalších 5 tis. žadatelů. „Dohromady tedy mluvíme o 27 tis. žadatelů o hypotéku v r. 2017, kteří by byli bankami odmítnuti. Je korektní poznamenat, že tato čísla neznamenají přímočaré snížení obchodů, protože ve skutečnosti budou existovat hraniční případy, kde banka bude ve spolupráci s klientem hledat řešení uspokojivé pro všechny strany,“ komentuje výsledky analýzy Vladimír Staňura, hlavní poradce výkonného ředitele ČBA.

Podle studie by opatřeními byla nejvíce zasažena věková kategorie žadatelů mezi 25 a 35 lety. Silný negativní vliv by ale měly i na věkovou kategorii 35–50 let. Regulací by byly nejvíce postiženy domácnosti s čistým příjmem do 30 tis. Kč měsíčně. Silně by se opatření dotkla i domácnosti s čistým měsíčním příjmem do 60 tis. Kč měsíčně.

Akcelerovaná poptávka po bytech bude zejména v Praze narážet na limity nabídky bytů, ale i finanční možnosti rozpočtů domácností. „Dostupnost bydlení v Praze se v poslední letech stále zhoršuje. Pokud si zde chce dnes rodina pořídit třípokojový nový byt, musí mít našetřeno téměř 1,5 milionu korun a zároveň disponovat příjmem přes 50 tisíc hrubého. Od října, kdy začnou platit další restrikce ČNB, už bude potřeba hrubý příjem téměř 76 tisíc korun, což je pro drtivou většinu domácností naprosto mimo jejich možnosti,“ vysvětluje Michaela Tomášková.

Nově zavedená opatření budou banky respektovat. Sníženou dostupnost bydlení mohou banky řešit pomocí tradičních hypoték, případně stavební spoření, ale třeba i využitím netradičních nástrojů, jako je například financování sociálního municipálního bydlení za využití tzv. PPP (Public Private Partnership).

Nyní by však mělo být primárním cílem „odbrždění“ byrokracie komplikující výstavbu nových bytů. „Největším úzkým hrdlem rozvoje bydlení v ČR nesmírně zdlouhavé povolovací procedury související s přípravou staveb. Uvedená omezení podvazují potenciální tempo růstu české ekonomiky, zostřují problém přehřívání trhu nemovitostí a výrazně omezují dostupnost bydlení zejména pro mladé rodiny. Jsou makroekonomicky významnou brzdou a současně i sociálním problémem s přesahem do politiky,“ uzavírá Miroslav Zámečník.