Na občanskou vybavenost musí myslet především město, developer může být partnerem

To, co může na daném místě vyrůst, totiž zcela jasně určuje územní plán, případně regulační plán. Jeho tvorbu řídí odborníci najatí městem, kteří při jeho přípravě zohledňují potřeby dané lokality. Developer či jiný soukromý investor pak přichází k hotovému. Pokud se firma primárně zaměřuje na bytovou výstavbu, je jasné, že si pro investici vybere plochu, která takovou výstavbu umožňuje. Stejně uvažuje i společnost stavící kanceláře či průmyslové haly. Při plánování svých aktivit a projektů vždy musí vycházet z limitů daných platným územním či regulačním plánem. Vyčítat proto například rezidenčnímu developerovi, že staví pouze byty, je proto dost krátkozraké.

V územním plánu přitom neexistuje mnoho lokalit, které by umožňovaly jen jeden typ výstavby. Většinou se jedná o kombinaci bytové a obchodní funkce. Reálně to vypadá tak, že samospráva požaduje vyčlenění části prostor v bytových domech pro obchody a služby. V posledních letech se přitom prosazuje nesmyslný koncept obchodních prostor v přízemí přímo pod byty, kdy musí jejich majitelé či nájemníci sdílet společné prostory s obchodníky a jejich zákazníky. Tyto malé obchůdky jsou vzhledem k existenci obrovského množství super a megamarketů absolutně nekonkurenceschopné. Velký týdenní nákup rodiny pořizují převážně ve velkých nákupních centrech a těch pár čerstvých rohlíků a zapomenutých večeří malé obchodníky opravdu nevytrhne.

Kromě nekonkurenceschopnosti mají obchody v přízemních prostorách i řadu praktických a technických omezení. Je obtížné zajistit, aby provoz obchodu neobtěžoval obyvatele domu. Problémem je zásobování, které je náročné na prostor a infrastrukturu. Nikdo netouží po tom, aby se mu pod okny každý den točil nákladní vůz. Dalším problémem je hluk spojený s provozem komerčních prostor, který může obyvatele pochopitelně obtěžovat. Nehledě na problémy s parkováním pro zákazníky těchto obchodů a služeb. Ani samotní obchodníci o tento typ prodejen podle našich zkušeností příliš nestojí. Preferují samostatně stojící budovy, které mohou snadněji uzpůsobit konceptu vlastních prodejen.

Lidé navíc v dnešní době stále více upřednostňují nákupy na internetu. Tento trend se týká nejen spotřebního zboží ale v poslední době zejména potravin. Je již zcela běžné, že si lidé jen s pomocí počítače objednají z pohodlí domova týdenní nákup pro celou rodinu. Způsob nakupování online je stále na vzestupu a plánování malých krámků v přízemích domů tak i z tohoto hlediska postrádá smysl a stává se anachronismem. Důkazem jsou desítky neobsazených obchodních prostor v dokončených bytových projektech mnoha developerů v různých částech Prahy.

Klienti kupující byty ve velkých projektech občanskou vybavenost v přízemí jako součást svých domů nechtějí. Byty s lokální občanskou vybaveností umístěnou v rámci bytového domu pro zájemce představují spíše nevýhodu. Důkazem je například i náš projekt Panorama Kyje s takřka tisícovkou bytů, kde jsme v přízemí domů žádné obchody nerealizovali, a který byl přesto vyprodán již dlouho před dokončením. V případě jako je tento, kdy je velké nákupní centrum vzdáleno zhruba dva kilometry, nemají obchody v areálu žádný smysl, což si uvědomují i obyvatelé.

Developer samozřejmě může na tvorbě celé lokality s městské částí či městem spolupracovat a je to dokonce žádoucí. V minulosti jsme se i my v mnoha případech dohodli s místní radnicí a přispěli na dětská či sportovní hřiště, vybudování chodníků a jiných veřejných staveb. Obchody v přízemí bytových domů jsme však nerealizovali ani v rozlohou největším projektu bytové výstavby v ČR v Roztokách u Prahy. Místo obchůdků v přízemí jsme vyčlenili samostatnou plochu pro supermarket Tesco. Do Roztok jsme tak přivedli konkurenci, díky které klesly ceny spotřebního zboží lidem v širokém okolí.

Soukromý investor však nemůže a ani nesmí místní samosprávu suplovat a řešit za ni územní plánování a umístění a financování občanské vybavenosti. To musí zůstat výsadou lokálních radnic. Ostatně od toho si je z našich daní platíme.

RNDr. Evžen Korec, CSc., Generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a. s.