Společenství vlastníků jsou často bez vedení, je to nevděčná práce s velkou zodpovědností

Stále více společenství vlastníků řeší, že je nemá, kdo vést. Lidé, kteří nevlastní rodinný dům, ve kterém by zároveň žili, se přitom správě společného majetku spolu se svými sousedy nevyhnou. Nemá-li navíc většina spolubydlících o správu domu zájem a nechodí na schůze, bývá rozhodování v takových bytových domech často paralyzováno. To se může týkat až 15 % společenství vlastníků jednotek. Zatímco bytovým družstvům umožňuje právní úprava konání náhradní členské schůze, společenství vlastníků takovou možnost nemají.

Nevděčná práce se značnými riziky

Podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev Jana Vysloužila narůstá počet společenství, která jsou bez řádného vedení.

„Být členem výboru je pro řadu lidí značně nevděčná práce. Nesete relativně velkou zodpovědnost, například za výběrová řízení, musíte se orientovat v bytové legislativě, děláte de facto práci navíc po večerech a víkendech, kterou nikdo neocení, a ani odměna za ni nebývá kdovíjaká,“  uvádí Jan Vysloužil s tím, že je to ovšem individuální záležitostí každého společenství, jak si například systém odměňování nastaví.

Legislativa pokulhává za realitou

V posledních letech přibylo nejen legislativy, ve které se lidé ve vedení společenství vlastníků musí vyznat, ale také té, která přímo dopadá na fungování těchto bytových korporací.

„V roce 2014 po přijetí nového občanského zákoníku, který například zavedl majetkovou zodpovědnost členů výborů společenství vlastníků, zákonodárci slibovali zjednodušení legislativy. Od té doby je tomu přesně naopak,“ vysvětluje demotivaci lidí se do vedení společenství hlásit Kateřina Horáková, vedoucí právního oddělení Svazu českých a moravských bytových družstev. A dodává: „Laik není schopný všechny potřebné normy obsáhnout. Navíc přibývá papírování, ale i žalob vedených proti členům výborů.“ 

Mezi nejnovější povinnosti podle Horákové patří například zvýšené nároky na vedení dokumentace při zpracování osobních údajů nebo povinnost zápisu skutečných majitelů podle předpisů zavádějících opatření proti praní špinavých peněz. „Co se řízení společenství vlastníků týče, jednat v souladu se zákonem je bez značné časové a finanční investice do potřebných informací téměř nemožné,“ doplňuje Horákovou Jan Vysloužil.

Z nezájmu profitují správcovské firmy

Podle svazu, který sdružuje kolem 245 družstev a více jak 400 společenství vlastníků majících ve správě přibližně 650 tisíc bytů, se problém s chybějícím vedením týká až patnácti procent společenství vlastníků.

Řada lidí, kteří vezmou funkci člena výboru to udělá, protože nikdo jiný se k tomu nemá a nechají se přemluvit. V praxi se posléze seznámí s tím, jak náročné je takovou funkci vykonávat a obávají se odpovědnosti. Správu svých domů pak lidé často nechávají vykonávat profesionály.

Výhodou správcovské firmy je, že nikdo z vlastníků jednotek nemusí ručit svým majetkem za správu domu. Při hledání profesionálního správce by si však měli lidé uvědomit, že by odbornost takového správce měla být všeobecná. Neměla by se zužovat např. jen na vedení účetnictví domu. Správce by měl mít zkušenosti, zázemí a měl by nabídnout podporu také v právní a technické (stavební) oblasti.

„Setkáváme se však s tím, že často jediným kritériem pro výběr profesionálního správce bývá cena. Je-li rozsah správy omezen na úplné minimum a není věnována odborná pozornost všem oblastem, může se taková správa časem naopak prodražit,“  varuje Kateřina Horáková.

Bytová družstva čelí tlaku

V posledních letech čelí značnému tlaku i družstva. Pro správu vlastních domů platí v bytových družstvech poněkud jednodušší pravidla než pro správu domů ve společenství vlastníků. Ve společenství vlastníků je rozhodování v řadě případů zablokováno právem veta každého z vlastníků. Nyní podle Svazu dochází k legislativním zásahům, které se snaží úpravu družstevního bydlení přiblížit tomu vlastnickému a fungování družstev běžným obchodním korporacím.

„Zaznamenáváme důraz na ochranu jednotlivce na úkor většiny. Chystané legislativní změny tak bohužel nejsou pro bytová družstva příliš pozitivní,“ dodává Vysloužil s tím, že návrhy legislativních změn jsou často připravovány nepromyšleně, bez zkušenosti se správou bytového domu v praxi a bez analýzy konkrétních dopadů. Podle Vysloužila je tak navíc možné, že je čeká podobný osud jako společenství vlastníků.

Nevyužitý potenciál

Přitom bytová družstva mohou vedle svých správy vlastních bytových domů, ale i domů v cizím vlastnictví nabídnout cestu k zajištění bydlení pro skupiny obyvatel, které nedosáhnou na vlastní byty prostřednictvím hypotečních úvěrů. Nutná by ovšem byla podpora státu nebo územních celků ve formě podpory výstavby a daňového zvýhodnění, jak je to běžné v zahraničí. Prozatím tedy bytová družstva zaměřují svou pozornost spíše na údržbu bytového fondu.

•••

Svaz českých a moravských bytových družstev je zájmovým sdružením bytových družstev či společenství vlastníků jednotek s působností v celé České republice. Poskytuje svým členům odbornou metodickou pomoc a zastupuje je v jednáních s vládou, Parlamentem ČR a dalšími státními i nestátními orgány a organizacemi. Je členem mezinárodních družstevních organizací a udržuje styky se zahraničními institucemi obdobného typu.