Nejčastější chyby při uzavírání smluv

Jaké jsou nejčastější chyby a nedostatky při uzavírání a realizaci smluv? O nejaktuálnějších poznatcích z praxe při uzavírání a realizaci zejména kupních a smluv o dílo, ale také o vhodnosti rovnoměrného rozložení rizik mezi obě smluvní strany hovoří Mgr. Jiří Lehečka, advokát a spolupracující lektor 1.VOX.

Jaké jsou nejčastější chyby či nedostatky při uzavírání smluv o dílo a kupních smluv?
Chyby u kupních smluv i smluv o dílo bývají často velmi podobné. Mnohdy jde o případy jednání mezi podnikateli, kteří sami nebo prostřednictvím zaměstnanců uzavírají smlouvy živelně, bez dodržení základních principů a povinností. V nejhorší variantě chybí jakákoliv smluvní dokumentace a smlouva je dohodnuta po telefonu nebo při provádění díla. V lepším případě je určitý dokument sice k dispozici, ale nejsou z něj zjistitelné podstatné a klíčové parametry smlouvy.  Podnikatelé také často neřeší konflikty mezi obchodními podmínkami jednotlivých smluvních stran a v případě přeshraničních obchodů se opomíjí řešení klíčové otázky rozhodného práva a soudů, které budou případné budoucí spory rozhodovat. Opomíjen bývá také význam rozhodčí doložky ve smlouvě či úskalí rozhodčího řízení.

Jak mají tyto smlouvy správně vypadat?
Každý, kdo má v úmyslu uzavřít jakoukoliv smlouvu, by v ní měl najít odpovědi na tyto základní otázky: kdo smlouvu uzavírá, co je jejím předmětem, kdy, kde a jakým způsobem bude poskytnuto plnění a za jakou cenu. Smlouva může mít podobu objednávky, která je akceptovaná druhou smluvní stranou. Její obsah mohou tvořit také obchodní podmínky, na které objednávka, potvrzení objednávky nebo potvrzený dodací list odkazují. V případě očekávání intenzivnější spolupráce může být vhodné u určitého typu transakcí uzavřít rámcovou smlouvu, na základě které pak budou jednotlivé obchody uzavírány. I když občanský zákoník umožňuje uzavřít kupní smlouvu i smlouvu o dílo ve většině případů ústně, tento postup se nedoporučuje a z hlediska zachování principu právní jistoty není považován za vhodný.

Občanský zákoník u každého smluvního typu uvádí náležitosti, ohledně nichž musí být smluvní strany ve shodě a bez jejichž sjednání nelze považovat smlouvu za uzavřenou. Pro vztahy mezi podnikateli ovšem platí, že si mohou obsah smlouvy, tedy vzájemná práva a povinnosti, upravit a definovat jinak, než je v občanském zákoníku uvedeno. To znamená, že práva a povinnosti v rámci podnikatelských vztahů nemusí být upravena stejně, jako v jiných vztazích mezi podnikatelem a spotřebiteli například při reklamaci nějakého zboží. Je běžnou praxí, že si reklamaci vad a možnosti uplatnění práv z odpovědnosti za vady podnikatelé ve vztazích mezi sebou upravují “po svém“.

Co rozumíme pod pojmem předsmluvní odpovědnost?
Předsmluvní odpovědnost znamená, že i s jednáním dvou zájemců před uzavřením smlouvy mohou být spojeny negativní následky, pokud bude jednání závadné. I když stále platí, že subjekty mají možnost svobodně jednat o smlouvě a tuto následně uzavřít či nikoli, poskytuje občanský zákoník oběma subjektům již při tomto jednání ochranu.

Prakticky se může jednat o porušení informační povinnosti. Například, když prodáváte starší dům a inzerujete jej jako cihlový a před uzavřením kupní smlouvy kupující zjistí, že je postavený ze škvárobetonových tvárnic a o koupi tak dále nebude mít zájem.  Kupující ovšem již marně vynaložil náklady za právní poradenství a za odborné posouzení stavu nemovitosti. V tomto případě pak jako prodávající odpovídáte za škodu, která kupujícímu v souvislosti se zmařenou transakcí vznikla, tedy minimálně za marně vynaložené náklady.

Další nejčastější případ, spadající pod předsmluvní odpovědnost je bezdůvodné ukončení jednání o uzavření smlouvy, když už je vysoce pravděpodobné, že smlouva bude uzavřena a veškeré její zásadní parametry byly odsouhlasené. K předsmluvní odpovědnosti je důležité uvést, že nemá význam, v jakém postavení strana do kontraktačního procesu vstupuje. Dopadá tedy jak na podnikatele tak spotřebitele.  

Kdo je za obě strany vztahu oprávněn uzavřít smlouvu?
Oprávnění zastupovat podnikatele vyplývá přímo ze zákona. Kromě statutárního orgánu (například jednatele ve společnosti s ručením omezeným) může společnost zastupovat prokurista či zaměstnanec podnikatele, a to v rozsahu obvyklém vzhledem k jeho zařazení nebo funkci. I pokud zaměstnanec poruší vnitropodnikový předpis upravující hodnotu plnění smlouvy, kterou je zaměstnanec oprávněn uzavřít, zaměstnavatele toto jednání zavazuje.  Za podnikatele je oprávněn dále jednat ten, koho podnikatel pověří určitou činností při provozu závodu, pokud při této činnosti k uzavírání zmíněných smluv obvykle dochází.

Jinou možností je smluvní zastoupení podnikatele, a to zejména na základě udělené plné moci. Podnikatel zde v ujednaném rozsahu zmocní jinou osobu k uzavírání těchto smluv či jen k uzavření určité smlouvy, a při uzavírání smlouvy musí být plná moc ke smlouvě připojena.