Hypotéka – co si zjistit o nemovitosti dříve než podáte žádost o úvěr?

Poptávka po nemovitostech sice převyšuje nabídku a prodávající si tak mohou, více než jindy, doslova diktovat podmínky. To však neznamená, že byste měli při vyjednávání postupovat ukvapeně. Než vůbec začnete uvažovat o tom, že podáte u banky žádost o hypotéku, je dobré si nemovitost „proklepnout“ v katastru nemovitostí.

Omezení vlastnických práv

Existuje „riziko“, že na stávající nemovitost je uvaleno omezení vlastnických práv, a to v podobě:

- zástavní právo banky či stavební spořitelny,

- věcné břemeno,

- exekuce.

Pokud chcete dát kupovanou nemovitost do zástavy bance, u které čerpáte hypotéku, je třeba si ověřit, že banka může nemovitost zatížit zástavním právem na prvním místě. Co znamená „na prvním místě“? V některých případech je možné, aby bylo na nemovitosti zástavní právo více subjektů, např. banky a stavební spořitelny. V tomto případě je však nutné, resp. banky to zpravidla vyžadují, aby zástavní právo banky bylo na prvním místě. Pokud toto možné není, banka téměř jistě odmítne vzít nemovitost do zástavy.

Důležité je zmínit, že existence omezení vlastnických práv není problém v případě, že toto omezení je možné odejmout právě koupí nemovitosti, např. koupě nemovitosti v dražbě, splacení hypotéky prodávajícího hypotékou kupujícího apod.

Přístup k nemovitosti

Nestává se to příliš často, přesto je však vhodné toto riziko nepodceňovat. Banky od nemovitostí poskytovaných do zástavy požadují, aby byl přístup k nim zajištěn přes veřejnou komunikaci, tj. ne přes pozemek „cizí“ osoby. Pokud se toto stane a k nemovitosti je nutné přistupovat přes pozemek třetí osoby, může banka snížit zástavní hodnotu nemovitosti a tím pádem i maximální výši hypotéky, případně odmítnout hypotéku poskytnout.

Na druhou stranu, komplikací může být i to, že přes pozemky patřící k nemovitosti či dokonce přes samotnou nemovitost může procházet ke své nemovitosti někdo jiný (např. situace, kdy přes zahradu patřící k nemovitosti přechází sousedé do své nemovitosti). I zde hrozí snížení zástavní hodnoty nemovitosti.

Technický stav

Není samozřejmostí, že si kupující nechá ověřit technický stav nezávislým dozorem. Banku přitom technický stav zajímá a ověřuje si jej v rámci odhadu zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud je technický stav špatný, banka může snížit maximální výši hypotéky či dokonce odmítnout hypotéku poskytnout.