Vyjádření Pavla Krumpára, obchodního ředitele JRD: Bydlení v Praze při koronaviru a po něm: o vítězích a poražených

Krize dopadne na oportunistické developery, kteří riskantně dávali v sázku svou budoucnost. Těch ostatních se dotkne minimálně.

Máme za sebou více než měsíc nouzového stavu vyvolaného koronavirovou epidemií. To s sebou pochopitelně přineslo i negativní dopady na pražský trh s bydlením: v březnu prodeje bytů v hlavním městě klesly téměř o polovinu. V čase, kdy vláda postupně rozvolňuje zavedená opatření, je nasnadě položit si otázku, jak se bude bydlení v metropoli vyvíjet dál – a to jak v krátkodobém, tak i v delším horizontu.

Naše klientské průzkumy ukazují, že v důsledku zmíněných restrikcí (mj. zákazu volného pohybu osob) i všeobecného strachu z nákazy se řada zájemců o koupi nové nemovitosti rozhodla svůj nákup odložit. To však bude mít pouze krátkodobé trvání: kvalitní bydlení je v rozvinutých evropských zemích, Česko nevyjímaje, základní životní potřebou – a tu nelze odkládat. Mezi lidmi je stále dost likvidity z doby předkrizové. A to i přesto, že březen 2020 byl prvním měsícem nastupující ekonomické recese, jejíž vliv na kupní sílu značné části obyvatel bude patrně dlouhodobý.

Kdo jsou vítězové z doby nouzového stavu? Inovativní a technicky vyspělí developeři, kteří se vypořádali se zákazem volného pohybu osob tak, že svým klientům umožnili přesun celého procesu prodeje nového bytu do online prostředí – od online schůzek až po podpis smlouvy. Velkou výhodu měli také ti developeři, kteří v internetovém prostoru realizují velkou část svých reklamních a marketingových aktivit. Jak známo, kvalitní online prezentace projektu zabírá totiž u zájemců o nové bydlení mnohem více než propagace jinými způsoby – zvlášť v období, kdy značná část Čechů měla při nuceném domácím pobytu na online aktivity více času než dřív. Přitom je zajímavé, že v době nouzového stavu ubylo tzv. realitních turistů: zvýšil se totiž poměr mezi poptávkou a podepsanou smlouvou. Nabídku nového bydlení tak vyhledávali ti, kdo si opravdu chtěli byt koupit: zatímco v minulosti kupoval zhruba každý desátý zájemce, nyní je to každý sedmý. Ti, kdo si byt opravdu koupili, jsou dalšími vítězi z doby nouzového stavu. Neprohloupili – ceny bytů totiž v dlouhodobém horizontu (pokud nepřijde opravdová apokalypsa) určitě neklesnou. Navíc při všeobecné nejistotě, která nás čeká, budou nemovitosti jedním z nejbezpečnějších způsobů uložení peněz.

A kdo jsou naopak již předem známí poražení pro (snad) pomalu se blížící dobu postkrizovou? Do vážných problémů se dostanou developeři, kteří riskantně založili svou existenci na tom, že kupní síla obyvatel a prodejní ceny bytů budou neustále strmě růst. Ač se to zdá neuvěřitelné, na území Prahy aktuálně působí více než 150 aktivních developerů. [1]I když zhruba tři čtvrtiny z nich jsou spíše volná sdružení investorů do jednoho konkrétního developerského projektu, nic to nemění na faktu, že v tomto odvětví panuje obrovská konkurence. Důsledkem toho byl poslední dobou astronomický nárůst cen stavebních pozemků. O každý stavební pozemek v Praze pro smysluplnou bytovou výstavbu totiž bylo mnoho vzájemně si konkurujících zájemců, z nichž uspěl pouze ten, který zaplatil nejvyšší cenu. V některých případech byla tato částka skutečně absurdní a vítězný developer spoléhal na to, že v budoucnu bude na tomto pozemku stavět a prodávat byty za mnohem vyšší ceny, než odpovídalo tehdejší tržní situaci. Tento předpoklad je ale vzhledem k nastupující recesi vážně ohrožen – a příslušní developeři jsou nyní postaveni před volbu, zda budou prodávat byty levněji, než předpokládali (tzn. se ztrátou), nebo zda připraví ceníky svých projektů podle původních (tzn. nereálných) předpokladů. Ve druhém případě se ale budou muset smířit s velmi nízkou poptávkou a pomalým tempem prodeje. To ale bude možné pouze v případě, že příslušný developer má dostatek hotovosti a případné výpadky v prodejích ho nepošlou do platební neschopnosti. Otázkou je, zda se takový oportunistický developer rozhodne hrát vabank: je totiž možné i to, že příslušný pozemek pro jistotu nyní prodá (pod cenou) – a to by mohlo umožnit narovnání cen pozemků, jež by se mohlo promítnout do příznivější ceny bytů v tom kterém projektu.

Specifikem současné krize je dramatické omezení cestování a turismu, které zřejmě potrvá delší dobu. To se silně dotýká rekonstruovaných bytů v centru Prahy. Ty totiž kupují zejména zprostředkovatelé krátkodobých pronájmů typu Airbnb, jejichž klientelu tvoří hlavně cizinci-turisté. Kvůli jejich úbytku klesly ceny nájmů v centru Prahy za poslední měsíc téměř o 20 %, kdežto v lokalitách mimo centrum Prahy zůstala průměrná cena nájmů prakticky nedotčena. A vývoj nájmů je do značné míry určující i pro budoucí vývoj prodejních cen bytů do vlastnictví. Není proto divu, že prakticky jediným developerem, který začal v reakci na aktuální události poskytovat slevy, je PSN. Tato developerská společnost se totiž specializuje právě na rekonstrukci budov v blízkosti centra Prahy, v nichž pak prodává malé byty za vysoké ceny za metr čtvereční. Naopak v novostavbách mimo historické centrum Prahy je nabídka bytů do vlastnictví již dlouhá léta nedostatečná, a proto zde nelze významný pokles cen ve střednědobém horizontu očekávat.

Na závěr je třeba si přiznat, že nás nečekají lehké časy. Odkládat své rozhodnutí o novém domově chtít nebudeme – a s ohledem na tradici a prestiž vlastnického bydlení v ČR bude zájem o něj nadále trvat. Ti, kdo na něj dosáhnou, ale budou opatrní více než kdy jindy: dobré jméno, flexibilita a solidní jednání developera budou hrát na rezidenčním trhu výrazně větší roli, než tomu bývalo dřív.